Vous êtes propriétaire depuis un certain et vous avez besoin d’argent? Il est possible que vous puissiez utiliser l’équité de votre propriété pour aller chercher de l’argent. On appelle ce processus un refinancement hypothécaire, cet article vous expliquera ce qu’il y a à savoir sur le sujet.

Refinancement hypothécaire pour consolidation de dettes

Refinancement hypothécaire pour rénovation

Refinancement hypothécaire lors d’une séparation

Refinancement hypothécaire et SCHL

Refinancement hypothécaire pour investissement

Refinancement hypothécaire et achat immobilier

Refinancement hypothécaire et proposition au consommateur

Refinancement hypothécaire et mauvais crédit

Impact fiscal d’un refinancement

Frais liés au refinancement hypothécaire

Refinancement hypothécaire ou renouvellement

Refinancement hypothécaire ou marge de crédit hypothécaire

Le refinancement hypothécaire, comment ça marche?

Le refinancement hypothécaire consiste à augmenter le solde de votre prêt hypothécaire pour dégager une somme d’argent. Le montant maximal que vous pourrez retirer du refinancement est en fonction de la valeur de votre maison et de votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire que vous pourrez aller chercher jusqu’à 80% de l’évaluation de la valeur de votre propriété. Cette évaluation sera faite par un évaluateur agréé et doit être commandée par la banque. Autrement dit, inutile de payer vous-même une évaluation avant le processus, la banque voudra commander l’évaluation parmi les évaluateurs avec lesquels elle travaille.

Le refinancement est également sujet à votre capacité d’emprunt, car il faudra faire une nouvelle demande de prêt hypothécaire. Il faudra donc fournir la paperasse habituelle, T4, talon de paie…

Par exemple, votre maison à une valeur de 500,000$ et votre prêt actuel est de 250,000$, le montant maximal que vous pourrez obtenir du refinancement en fonction de la valeur de la propriété est de 80% de 500,000$, donc 400,000$. Cependant, pour que ce soit accordé, il faut que votre capacité d’emprunt soit également de 400,000$. Si c’est accordé, il resterait 150,000$ dans vos poches après le refinancement, calculé comme suit : 400,000$ de prêt moins le 250,000$ actuellement sur le prêt.

 

Le refinancement hypothécaire, explications

Vous pourrez faire ce que vous voulez avec l’argent du refinancement, voici les explications les plus fréquentes qui poussent les gens à refinancer leur maison :

Le refinancement hypothécaire pour consolidations de dette

Il est très fréquent que des gens choisissent de refinancer leur propriété pour payer des dettes. Il y a plusieurs avantages à faire ça, le taux d’intérêt sera moins élevé que sur une carte de crédit, vous n’aurez qu’un seul paiement à faire, il est possible que votre paiement hypothécaire n’augmente pas ou très peu suite au refinancement.

En effet, lors du refinancement, vous aurez le choix de prolonger l’amortissement jusqu’à 30 ans. Donc si présentement votre amortissement est sur 15 ans, il est possible que même en ajoutant un montant important sur votre prêt, vos paiements mensuels soient presque les mêmes en augmentant votre amortissement.

Exemple d’un refinancement pour consolidation de dette

Marc a un prêt hypothécaire d’un solde de 200,000$, un taux de 4% et un amortissement de 15 ans, il paie 1476$ par mois pour ce prêt (si vous utilisez une calculatrice hypothécaire, vous arriverez aux mêmes chiffres).

Il a cumulé des dettes de 50,000$ sur cartes de crédit et des prêts personnels. Chaque mois, il ressent beaucoup de stress par rapport au remboursement de ces dettes. Il aimerait refinancer sa maison pour s’en débarrasser.

Il n’a pas beaucoup d’épargne et aimerait commencer à mettre de l’argent de côté, il voudrait que ses versements hypothécaires ne dépassent pas trop 1500$ par mois et tout l’argent qu’il utilise présentement pour payer ses dettes, il prévoit l’économiser.

Pour simplifier l’exemple, je fais comme si le taux offert pour le refinancement est toujours à 4%, le nouveau solde du prêt est de 250,000$, avec un amortissement de 20 ans, ça lui ferait des versements hypothécaires de 1510$ (si vous utilisez une calculatrice hypothécaire, vous arriverez aux mêmes chiffres).

Donc, oui Marc va prendre 5 ans de plus pour rembourser sa propriété, cependant à court terme il n’aura plus le stress de rembourser ses dettes sur cartes de crédit et il prévoit épargner l’argent qu’il consacrait au remboursement de ses dettes, ce qui lui permettra d’améliorer sa santé financière. Au final, dans cet exemple, je pense que Marc aurait tout avantage à refinancer sa propriété pour remettre ses finances en ordre.

Si vous pensez être dans la même situation que Marc et voulez voir si un refinancement hypothécaire peut être une solution pour vous, je vous invite à me contacter pour en discuter au 438-688-3017.

Le refinancement hypothécaire pour rénovations

Si vous avez des travaux à faire sur la propriété et pas suffisamment d’économie pour payer les travaux, une bonne façon de financer ce projet peut être un refinancement. Si vous n’avez pas encore acheté la propriété en question et que vous prévoyez refinancer la maison après l’achat pour payer les travaux, sachez qu’il est possible de faire un achat/rénovation qui est beaucoup plus avantageux pour vous. Si vous êtes déjà propriétaire de la maison et vous pensez que la valeur de votre propriété n’est pas suffisante pour couvrir le prêt nécessaire, sachez qu’il est possible de faire le refinancement en se basant sur la valeur après les travaux de votre propriété.

Exemple de refinancement pour rénovations

Votre maison vaut 400,000$, le solde du prêt actuel est de 300,000$ et vous aimeriez investir 80,000$ en rénovation. Présentement, il est possible d’obtenir 80% de la valeur de votre propriété, soit 320,000$ moins le 300,000$ de prêt actuel, il reste seulement 20,000$.

Certaines banques permettent de financer en se basant sur la valeur après travaux, il faut fournir les soumissions des entrepreneurs pour les travaux. Disons que la valeur estimée après travaux est de 480,000$ (400,000$ de valeur actuelle plus 80,000$ de rénovation), vous pourriez obtenir jusqu’à 384,000$. Donc une fois qu’on enlève le prêt actuel de 300,000$, il reste 84,000$ ce qui est suffisant pour financer les travaux!

Le refinancement hypothécaire lors d’une séparation

Le refinancement peut également servir lors d’une séparation entre copropriétaires d’une même maison. Il sera alors possible d’aller chercher du financement pour qu’un des copropriétaires rachète sa part de la maison à l’autre. Si le besoin en financement total ne dépasse pas 80% de la valeur de la maison, on peut procéder avec un refinancement tout simplement.

Exemple de refinancement lors d’une séparation

Sophie veut racheter la part de la maison qu’elle a achetée avec Marc. Ils se sont entendus pour que Sophie donne 50,000$ à Marc pour racheter sa part. La maison vaut 500,000$ et le prêt hypothécaire est de 300,000$. Sophie peut donc obtenir jusqu’à 400,000$ lors du refinancement (80% de 500,000$), donc elle aurait amplement d’argent pour payer Marc.

Que faire si la valeur de la propriété ne supporte pas le refinancement?

Reprenons l’exemple plus haut, mais avec une valeur de maison de 370,000$. Lorsqu’on fait le calcul de ce que Sophie peut aller chercher (80% de 370,000$), on arrive à 296,000$, ce qui est moins que le prêt actuel. Cette situation est très plausible dans la situation ou la propriété a été achetée récemment et est financée avec une mise de fonds de moins de 20% et une assurance prêt hypothécaire.

Refinancement hypothécaire avec SCHL

Je vous rassure, il est possible pour Sophie de quand même racheter sa part de la maison, mais elle devra repasser par la SCHL. Ici on ne parle pas d’un refinancement, c’est plutôt un rachat de part. À ce moment, et seulement pour les cas de rachats de part, il est possible d’aller chercher jusqu’à 95% de la valeur de la propriété. On parle alors de 95% de 370,000$, ce qui représente 351,500$. Une fois qu’on enlève le 300,000$ de prêt actuel, il reste 51,500$ que Sophie peut utiliser pour payer la part de 50,000$ à Marc.

Par contre, puisque le ratio prêt/valeur de la propriété est sous 80%, il faudra faire assurer le prêt, donc des frais devront s’ajouter au prêt. Ce processus est possible seulement si l’achat avait été fait avec une assurance prêt à la base et la prime d’assurance ne s’appliquera que sur le montant supplémentaire nécessaire.

Le refinancement hypothécaire pour investissement

Il arrive fréquemment que les gens aimeraient utiliser l’équité de leur propriété pour investir l’argent. Il est possible d’utiliser l’argent pour investir dans ce que vous voudrez à ce moment, REER, CELI, votre entreprise, mais l’investissement le plus populaire est pour l’achat d’un immeuble à revenu. Pour que le refinancement vaille la peine, il faut s’assurer que le rendement du placement est plus grand que le coût du refinancement.

Refinancement hypothécaire et achat immobilier

Il est possible de refinancer votre propriété pour utiliser comme mise de fonds à l’achat d’une nouvelle propriété. C’est possible pour l’achat d’une propriété locative et c’est possible pour l’achat d’une résidence secondaire tel un condo ou chalet.

La mise de fonds provenant d’une marge de crédit hypothécaire ne sera pas considérée comme étant empruntée, puisqu’elle est liée à un actif immobilier. Cet aspect est important puisque plusieurs prêteurs n’acceptent pas les mises de fonds empruntés.

Refinancement hypothécaire et mauvais crédit

Comme pour toute demande de prêt hypothécaire, il faudra qu’on vérifie votre dossier de crédit avant d’accorder le prêt. Il est possible que la banque soit plus stricte lorsqu’il est question d’un refinancement que pour un achat. Plusieurs raisons peuvent expliquer pourquoi ça prend un meilleur crédit pour un refinancement que pour un achat, mais en gros c’est au niveau du risque. La banque considère plus risqué de prêter de l’argent pour un refinancement que pour un achat. Cependant, les critères d’admissibilités n’étant pas les mêmes entre les différentes banques. Il est possible que votre banque refuse votre projet de refinancement et que ce soit accepté ailleurs. Si vous voulez discuter des options de refinancement qui s’offrent à vous, je vous invite à me contacter au 438-688-3017. Je suis courtier hypothécaire et ça me ferait plaisir de regarder ça avec vous!

Refinancement hypothécaire après proposition au consommateur

Si vous avez fait une proposition au consommateur, il est possible que vous ayez beaucoup de difficulté à refinancer votre propriété. En effet, la quasi-totalité des prêteurs refuse de refinancer la propriété de quelqu’un qui a fait une proposition au consommateur. Il est toutefois possible de le faire avec des prêteurs alternatifs. Si c’est votre situation, je vous invite à consulter un courtier hypothécaire pour discuter de vos options. Mon numéro est le 438-688-3017 et il me ferait plaisir d’en discuter avec vous.

Frais liés au refinancement

Différents frais peuvent s’appliquer lors d’un refinancement, voici la liste de ces frais :

Pénalité hypothécaire

Si vous faites un refinancement avant la fin de votre terme, une pénalité hypothécaire pourrait s’appliquer.  Le coût de la pénalité peut grandement varier. C’est pourquoi il est important de se renseigner avec votre prêteur actuel de coût de cette pénalité avant d’entreprendre les démarches de refinancement pour éviter les mauvaises surprises.

Frais de notaire

Il faut repasser chez le notaire pour enregistrer le nouveau prêt, généralement les frais du notaire incomberont au client. Certains prêteurs peuvent choisir de payer le notaire, c’est d’ailleurs un avantage de consulter un courtier hypothécaire lors d’un refinancement. Vous pourrez comparer les offres de plusieurs banques. Les frais des notaires varient, mais je dirais qu’en 2023 ça coûte entre 1000$ et 2000$.

Frais d’évaluation

Lorsqu’une évaluation est nécessaire, il est possible que ces frais soient chargés au client. Cependant, c’est souvent payé par la banque. Pour l’évaluation on parle d’un frais entre 300$ et 600$ généralement, mais ça peut varier.

 

Refinancement hypothécaire et impact fiscal

L’argent dégagé lors d’un refinancement n’est pas un revenu, donc ce n’est pas imposable. De plus, si le produit du refinancement sert à faire un investissement, il est possible que les intérêts payés sur la portion utilisée pour l’investissement soient déductibles d’impôt.

Refinancement hypothécaire ou renouvellement

La différence entre un renouvellement hypothécaire et un refinancement est que le renouvellement, c’est que pour un renouvellement, le solde hypothécaire et l’amortissement resteront les mêmes. La seule chose qui change lors d’un renouvellement c’est le taux et la durée du terme hypothécaire, il est également possible de changer de banque lors d’un renouvellement. Ce sera considéré comme un refinancement si on prolonge l’amortissement ou si on ajoute un montant sur le prêt hypothécaire. La distinction entre refinancement et renouvellement est importante, car les taux offerts pour un renouvellement sont généralement plus bas que ceux offerts pour un refinancement.

Refinancement hypothécaire ou marge de crédit hypothécaire

La marge de crédit hypothécaire peut être une excellente option quand on a besoin d’un montant supplémentaire. Plusieurs banques pourront vous ouvrir une marge de crédit sans devoir repasser chez le notaire, donc sans faire un refinancement officiellement. En gros, votre prêt actuel restera le même (même taux, même amortissement et même paiement) et on vous ajoutera une marge de crédit avec un taux et un versement distinct. À savoir si l’un est plus avantageux que l’autre, je dirais que c’est du cas par cas. Dans cet article j’explique un peu plus en détail le fonctionnement de la marge de crédit.

Conclusion

J’espère que cet article a répondu à vos questions! S’il vous reste une question, vous pouvez la poser dans la section commentaire ou vous pouvez me contacter au 438-688-3017 pour en discuter.