Dernière mise à jour le octobre 5th, 2023
Pour une demande de financement hypothécaire, il y a cinq éléments très importants :
- La cote de crédit
- La mise de fonds
- Le revenu
- Les dettes
- La propriété
Dans cet article, nous discuterons des éléments importants de la mise de fonds.
Quel est la mise de fonds minimale quand on achète une maison?
La mise de fonds minimale pour acheter une maison à titre de propriétaire occupant est de 5%. Par contre, si vous ne mettez que 5% de mise de fonds, vous devrez faire assurer le prêt par un assureur hypothécaire. Le plus populaire est la SCHL, mais il y en a deux autres, Sagen et Canada Guaranty.
Pour faire assurer le prêt, il y a un coût. Ce coût est ajouté sur le solde hypothécaire et remboursé sur 25 ans. Il y a également une taxe de 9% à payer sur cette prime. La taxe est payable directement chez le notaire.
Il est également intéressant de noter que le pourcentage du coût de la prime diminue à chaque tranche de 5% de mise de fonds supplémentaire. Le tableau plus bas illustre le coût de la prime.
Voici un exemple pour illustrer le coût de la prime d’assurance à 5%, 10% et 15% pour un achat de 200,000$.
Coût de la prime d’assurance en fonction du pourcentage de mise de fonds
Comme vous voyez sur le tableau, il est intéressant de cumuler un peu plus d’argent que le minimum pour sauver un peu sur le coût de la prime. En passant, si vous cumulez 20% de mise de fonds, vous n’aurez pas à payer la prime de l’assureur!
Le bon côté d’avoir un prêt assuré, c’est que comme la banque prend moins de risque avec votre prêt, elle est en mesure de vous offrir un meilleur taux. En effet, de plus en plus de banques offrent de meilleurs taux pour un prêt assuré que pour un prêt conventionnel. La différence n’est pas énorme, mais c’est toujours ça de gagner!
Est-ce toujours 5% la mise de fonds minimale pour une maison?
Non, pour les maisons de plus de 500,000$, vous devrez investir un peu plus que 5%. Vous devrez mettre 5% pour le premier 500,000$ et 10% pour la tranche excédant le 500,000$. Donc pour une propriété de 600,000$, la mise de fonds minimale se détail comme suit:
600,000$ – 500,000$ = 100,000$ (la tranche excédentaire)
5% de 500,000$ = 25,000$
10% de 100,000$ = 10,000$
La mise de fonds minimale est donc de 35,000$
Aussi, les propriétés de plus d’un million de dollars ne sont pas assurables. Autrement dit, si vous convoitez une maison de plus d’un million de dollars, vous devrez avoir au moins 20% de mise de fonds.
Si vous achetez une propriété d’un membre de votre famille immédiate il est possible que la mise de fonds provienne d’un don d’équité et que vous n’ayez pas à mettre d’argent pour l’achat.
Frais de démarrage
Vous le savez sans doute déjà, mais il y a certains frais à l’achat d’une propriété, notamment le notaire, le droit de mutation immobilière (plus communément appelé taxe de bienvenue), inspecteur en bâtiment…
Ces montants, nous les appelons les frais de démarrage. La raison pour laquelle j’aborde le sujet, c’est que la banque voudra s’assurer que vous aurez l’argent nécessaire pour payer ces frais au moment venu. Donc avant d’avoir une approbation bancaire, vous devrez prouver que vous avez la mise de fonds ET les frais de démarrage.
Nous estimons les frais de démarrage à 1,5% du prix payé pour la maison. Donc, avant de pouvoir acheter une propriété de 200,000$, vous devrez démontrer à la banque que vous avez au moins 13,000$ au total.
Mise de fonds minimale (5%) = 10,000$
Frais de démarrage (1,5%) = 3000$
Évidemment, c’est toujours préférable pour vous d’avoir un peu plus que le minimum. En passant, vous devrez prouver que vous avez l’argent pour les frais de démarrage que le prêt soit assuré ou pas.
Sans assurance?
Si vous préférez éviter de payer cette prime, vous devez alors mettre 20% de mise de fonds. Vous aurez alors un prêt hypothécaire conventionnel et vous n’aurez aucune prime d’assurance à payer et évidemment pas de taxe de 9% sur la prime. Dans certains cas plus exceptionnels, la banque va demander à ce que le prêt soit assuré même si l’acheteur a les 20% de mise de fonds.
En plus d’économiser l’argent de la prime, un autre avantage est qu’il est possible d’amortir le prêt sur 30 ans par certains prêteurs. Donc vous réduirez vos versements hypothécaires mensuels.
Je ne prévois pas faire de la propriété ma résidence principale
Dans certaines situations, il est possible d’acheter une propriété qui ne sera pas votre résidence principale avec seulement 5% de mise de fonds.
Membre de la famille
Si vous aimeriez acheter une maison pour y loger un membre de votre famille immédiate. Il est possible de ne mettre que 5% de mise de fonds.
Mise de fonds pour un chalet
Il est également possible d’acheter une résidence secondaire, comme un chalet, avec aussi peu que 5% de mise de fonds
Immeuble locatif
Cependant, il n’est pas possible d’acheter une propriété locative avec seulement 5% de mise de fonds. Pour faire cet achat, ça prend 20% de mise de fonds pour un immeuble de 4 unités et moins ou au moins 15% de mise de fonds pour les immeubles de 5 unités et plus. Je vous invite à consulter cet article sur les mises de fonds minimales pour les différents types d’immeubles locatifs pour plus de détails.
Est-ce que l’achat avec 5% de mise de fonds est seulement pour les premiers acheteurs?
Non, l’achat d’une résidence principale ou d’un chalet avec moins de 20% de mise de fonds ne s’adresse pas seulement aux premiers acheteurs. Toutefois, il est intéressant de savoir que la SCHL permet aux acheteurs d’avoir seulement un prêt assuré avec elle. Cependant, comme mentionné plus haut, il y a deux autres assureurs qui vous permettront d’avoir plusieurs propriétés assurées en même temps.
Pourquoi doit-on payer une prime d’assurance sur le prêt?
Vous devez payer cette prime, car il n’y a pas assez d’équité sur la propriété. Autrement dit, si jamais vous arrêtiez de faire les paiements et que la banque devait reprendre la maison, elle risquerait très fortement de faire des pertes. En assurant le prêt, la banque est garantie de ne pas subir de perte, même lors d’une reprise de possession.
Il est bien important de comprendre que même si on parle de prêt assuré lorsque vous mettez moins de 20% de mise de fonds. Ce n’est pas vous qui êtes assuré, c’est la banque qui est assurée en cas de défauts de paiements de votre part.
En gros, ce n’est jamais agréable de payer des frais. Par contre, sans la SCHL, vous devriez attendre de cumuler au moins 20% de mise de fonds avant d’acheter une maison. Donc la SCHL vous permet de devenir propriétaire de votre maison plus tôt, ce qui est une très bonne chose! Si vous êtes un premier acheteur, je vous invite à consulter cet article où je discute des différents programmes et crédits d’impôts pour aider les premiers acheteurs. Il y a également cet article qui parle de nouvel Incitatif aux premiers acheteurs.
Bonjour,
Lorsqu’on a déjà eu ou que nous avons une propriété est-ce possible d’avoir une hypothèque avec 10% de comptant en ayant accès à l’assurance hypothécaire.
Merci à l’avance.
Bonjour Christine,
Oui c’est possible si vous prévoyez habiter la propriété, si ce sera une résidence secondaire (chalet) ou si ce sera pour loger un membre de votre famille immédiate.
Bonjour,
Je désire acheter une maison à revenu avec un logement en haut et un au sous-sol. Le haut serait pour y faire habiter mes parents et le bas serait loué à un étranger. Puis-je donner uniquement 5% d’acompte si j’ai déjà une maison à moi et une autre maison à revenu?
Merci.
Bonjour Julie,
Oui c’est possible d’acheter une maison à revenu avec 5% de mise de fonds si l’intention est vraiment d’y loger vos parents.
Allo Bruno
Je veux acheter une deuxieme maison avec lequitance de ma maison pour un membre de la famille que lui va payer lhipoteque. Est ce que je devrais acheter pour revenu ou pour un membre de la famille?
Bonjour Jocelyn,
Si on achète pour un membre de la famille, il est possible de mettre aussi peu que 5% de mise de fonds. Par contre, dans ce cas, on ne pourra pas utiliser de revenu pour qualifier la demande.
Si on achete un duplex et on y vie pour payer 5%. Combien de temps on doit y vivre minimum? Si on ne respecte pas cette entente quelle sont les conséquences?
Merci
Bonjour Marc,
Il n’y a pas de temps défini à ce niveau.
Bsr, je suis kaotar proprietaire d’une garderie privé c’est quoi le pourcentage de la mise de fond pour un achat d’une maison est ce que 20% ou 5% sachant que je vais demander le crédit au nom de ma garderie
Bonjour Kaotar,
Dans le commerciale on parle de mise de fonds qui tournent plus autour de 35%.
Bonjour,
J’ai une cote de crédit de 660, environ 105K de revenu annuel, dette de 17K sur carte de credit sur une limite de 22K, et un paiement mensuel auto de 500$. Je ne paie pas de loyer ou je suis en ce moment. Je n’ai pas le 5% mais je pourrais l’obtenir dans 2 mois(20K) pour un Duplex. À quel moment est-il raisonnable d’appliquer pour un pret hypothécaire si le duplex désiré est déjà en vente ?Est-ce que mes dettes de cc m’empêcherait d’obtenir le prêt?
Bonjour M. Bernard,
Pour avoir l’approbation du prêt, ça vous prend la mise de fonds disponible au moment de faire la demande. Par contre, comme vous prévoyez avoir la mise de fonds bientôt, il y a différentes solutions pour avoir l’approbation maintenant et vous pourriez mettre la date de l’acte de vente au moment où vous aurez la mise de fonds.
Je ne connais pas le prix du duplex alors difficile de dire si ça peut fonctionner avec les dettes de cartes de crédit, mais vu vos revenus élevé, j’ai l’impression que ça ne devrait pas nuire.
Je vous invite à m’appeler au 438-688-3017 si vous aimeriez en discuter.
Au plaisir!
Bonjour j’ai déjà la mise de fond mais pas encore entrer dans mon compte , est ce que il faut vraiment que l’argent soit la 3 mois avant l’achat d’une maison
Bonjour Sadjia,
Pas nécessairement, en fait ça dépend de la provenance de l’argent. L’argent provient d’où?
La mise de fonds minimale pour acheter une maison ou duplex à titre de propriétaire occupant est de 5%,combien de temps doit-on être occupant? jusqu’à remboursement de 20% de l’hypothèque?
Bonjour,
Il n’y a pas vraiment de règle qui régit le temps minimal d’occupation en ce sens.
Bonjour,
J’ai acheté un triplex avec mes parents et ma sœur.(ma femme et moi)
par contre, J’aimerais acheter un immeuble locatif,
ca demande 20% de mise de fonds. (130 000$ a peu près)
Selon vous, comment je pourrais obtenir ce gros 20% de mise de fonds ??
Merci pour votre aide.
Bonjour Hugues,
La mise de fonds peut provenir de vos économies. Elle pourrait aussi provenir d’un refinancement sur votre triplex s’il y a assez d’équité disponible.
Bonjour,
Si l’on fait l’acquisition de la maison d’un grand-parent, qu’elle sont les avantages ?
La mise de fond est-elle nécessaire ?
Merci
Bonjour,
La mise de fonds n’est pas nécessaire si le prix vendu est assez bas par rapport à la valeur de la propriété. En fait, la mise de fonds proviendrait de la différence entre le prix vendu et la valeur.
L’autre gros avantage d’acheter d’un grand-parent, c’est que vous n’aurez pas de taxe de bienvenue à payer. Par contre, vous aurez un frais appelé le droit supplétif, on parle d’environ 300$-400$.
Je vous invite à m’appeler au 438-688-3017 si vous aimeriez en discuter.
Au plaisir!
Si je donne 20% mais que ma cote de crédit est bas haute mon mari 720 mais moi 650 env on n’as tous les deux un bon revenue pas louin de 90,000 par année avec notre ratio on peut acheter une maison de 315,000 nous avon trouver 327,000 moin 20% de mise de fond cela donne 261000 est ce que j’ai des chances d’être accepter par une banque
Merxi
Bonjour,
Avec les chiffres fournis, ça semble fonctionner. Cependant cela dépend aussi de vos dettes, alors si vous n’avez pas trop de dettes (j’ai utilisé des dettes de 500$ mensuellement), ça devrait fonctionner. Je vous invite à me contacter au 438-688-3017 si vous aimeriez avoir une réponse plus précise.
Au plaisir!
Bonjour Bruno,
Mon nom est Rodrigue. J’ai déjà une assurance avec la SCHL et Genworth. Je veux acheter un triplex ( que des 5 1/2) avec mon frère qui n’a jamais acheté de maison. Il va occuper un des appartements. La mise de fonds que nous disposons est de 10%.Vu les prix du marché actuel il ne peut réaliser seul le projet. Je me demande si Canada Guaranty peut nous assurer étant donné que je suis déjà avec les 2 autres ? Merci beaucoup
Bonjour Rodrigue,
Si votre frère va habiter une des unités du triplex, oui c’est possible de faire assurer le prêt par Canada Guaranty. En fait, même Genworth (qui est maintenant appelé Sagen) pourrait faire ce dossier puisque leur maximum est de 3 propriétés assurées.
N’hésitez pas si vous avez d’autres questions!
nous avons acheter notre mion en 2005 et on as reepothequer dessus en 2016 pour batir un chalet bois rond qui nous as couter tous nos economies main tenant en plein divorce on compte vendre le chalet comme residence principale vue sa valeur plus importante sur le marché et attendre un ans pour la vente de notre premiere demeure comme une residence secondaire que pensez vous du sénario ?afin que chacun de nous puisse achetr quelque chose de son coté et avoir un foyer stable pour nos enfants ,un divorce a l,amiable apres 22 and de vie de mariage.
Bonjour,
Je pense que vous devriez éviter les problème avec Revenu Canada et Revenu Québec et vendre votre chalet comme résidence secondaire.
Bonjour, j’ai 40k pour une mise de fond, j’ai deux travail, je rembourse le prêt étudiant , auto 238$ est-ce que se possible pour demander une probation pour acheter une maison?
Bonjour Adriella,
Oui bien sûr c’est possible de vérifier si vous êtes éligible à un prêt hypothécaire. Si vous aimeriez m’appeler pour en discuter, voici mon numéro: 438-688-3017.
Au plaisir!
Bonjour Bruno, je me prend d’avance j’aimerais m’informer si mon projet serais réalisable , j’ai présentement une hypothèque de 200000 sur mon condo que j’ai acheté en mai 2022 , j’ai payé le condo 290000 et j’ai donné 80000 de mise de fond , cependant mon but n’était pas d’avoir un condo mais une maison et j’ai un projet que d’ici 3 a 5 ans de racheter une maison, j’aimerais savoir si faire loué le condo serais réalisable et bon de garder ce bien immobilier et d’avoir une autre hypothèque convenable pour trouver une maison , je suis travailleur de la construction je gagne entre 80000 et 100000 par année, je ferais louer entre 1500 et 1800 , actuellement avec le taux d’intérêt je paie 582 au deux semaines … J’aimerais savoir si tous cela serais réaliste et combien d’après vous je serai en mesure d’obtenir comme prêt d’ici la ( je comprends que les conditions , taux , prix ect… Ne seront pas pareil dans 4 ans , pire ou mieux qui le sait… Merci bcp de m’éclairer Bruno
Bonjour Gilbert,
En utilisant les chiffres fournies, j’arrive à un prêt hypothécaire maximal d’environ 320,000$. Donc on parle d’un achat de peut-être 330,000$ ou un peu plus dépendant de la mise de fonds. Comme vous dites, les chiffres peuvent être différents en fonction du taux, de votre salaire réel, de vos autres obligations financière (exemple prêt auto ou carte de crédit). N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.
Merci!
Bonjour, je voulais savoir, la mise de fond qu’on a fait lors de la revente de la maison, cette argent est-elle perdu ou on nous la remet?
Bonjour Alexandra,
L’argent utilisé pour la mise de fonds n’est pas perdue, elle servira à baisser le prêt. Exemple: achat à 300,000$, mise de fonds de 60,000$, prêt de 240,000$.
À savoir si vous allé perdre cette argent ou la récupérer, ça dépend de combien vous aller revendre la maison, si vous la revendez 400,000$, vous ferez même un profit à la vente. Si vous vendez la maison 240,000$ alors oui vous perdrez l’argent investit en mise de fonds. Si vous la revendez 300,000$ et que le prêt est toujours à 240,000$, alors vous aller récupérer votre mise de fonds, moins les frais associés à la vente de la maison.
J’espère que ça répond à la question. N’hésitez pas à m’appeler si vous avez d’autres questions!