Mise de fonds à l’achat d’une maison

Mise de fonds minimale à l'achat d'une maison

Quel est la mise de fonds minimale quand on achète une maison?

La mise de fonds minimale pour acheter une maison à titre de propriétaire occupant est de 5%. Par contre, si vous ne mettez que 5% de mise de fonds, vous devrez faire assurer le prêt par un assureur hypothécaire. Le plus populaire est la SCHL, mais il y en a deux autres, Genworth et Canada Guaranty.

Pour faire assurer le prêt, il y a un coût. Ce coût est ajouté sur le solde hypothécaire et remboursé sur 25 ans. Il y a également une taxe de 9% à payer sur cette prime. La taxe est payable directement chez le notaire.
Il est également intéressant de noter que le pourcentage du coût de la prime diminue à chaque tranche de 5% de mise de fonds supplémentaire. Le tableau plus bas illustre le coût de la prime.
Voici un exemple pour illustrer le coût de la prime d’assurance à 5%, 10% et 15% pour un achat de 200,000$.

Coût de la prime d’assurance en fonction du pourcentage de mise de fonds

Mise de fonds minimale à l'achat d'une maison

Comme vous voyez sur le tableau, il est intéressant de cumuler un peu plus d’argent que le minimum pour sauver un peu sur le coût de la prime. En passant, si vous cumulez 20% de mise de fonds, vous n’aurez pas à payer la prime de l’assureur!

Le bon côté d’avoir un prêt assuré, c’est que comme la banque prend moins de risque avec votre prêt, elle est en mesure de vous offrir un meilleur taux. En effet, de plus en plus de banques offrent de meilleurs taux pour un prêt assuré que pour un prêt conventionnel. La différence n’est pas énorme, mais c’est toujours ça de gagner!

Est-ce toujours 5% la mise de fonds minimale pour une maison?

Non, pour les maisons de plus de 500,000$, vous devrez investir un peu plus que 5%. Vous devrez mettre 5% pour le premier 500,000$ et 10% pour la tranche excédant le 500,000$. Donc pour une propriété de 600,000$, la mise de fonds minimale se détail comme suit:

600,000$ – 500,000$ = 100,000$ (la tranche excédentaire)
5% de 500,000$ = 25,000$
10% de 100,000$ = 10,000$

La mise de fonds minimale est donc de 35,000$

Aussi, les propriétés de plus d’un million de dollars ne sont pas assurables. Autrement dit, si vous convoitez une maison de plus d’un million de dollars, vous devrez avoir au moins 20% de mise de fonds.

Frais de démarrage

Vous le savez sans doute déjà, mais il y a certains frais à l’achat d’une propriété, notamment le notaire, le droit de mutation immobilière (plus communément appelé taxe de bienvenue), inspecteur en bâtiment…
Ces montants, nous les appelons les frais de démarrage. La raison pour laquelle j’aborde le sujet, c’est que la banque voudra s’assurer que vous aurez l’argent nécessaire pour payer ces frais au moment venu. Donc avant d’avoir une approbation bancaire, vous devrez prouver que vous avez la mise de fonds ET les frais de démarrage.

Nous estimons les frais de démarrage à 1,5% du prix payé pour la maison. Donc, avant de pouvoir acheter une propriété de 200,000$, vous devrez démontrer à la banque que vous avez au moins 13,000$ au total.
Mise de fonds minimale (5%) = 10,000$
Frais de démarrage (1,5%) = 3000$

Évidemment, c’est toujours préférable pour vous d’avoir un peu plus que le minimum. En passant, vous devrez prouver que vous avez l’argent pour les frais de démarrage que le prêt soit assuré ou pas.

Sans assurance?

Si vous préférez éviter de payer cette prime, vous devez alors mettre 20% de mise de fonds. Vous aurez alors un prêt hypothécaire conventionnel et vous n’aurez aucune prime d’assurance à payer et évidemment pas de taxe de 9% sur la prime. Dans certains cas plus exceptionnels, la banque va demander à ce que le prêt soit assuré même si l’acheteur a les 20% de mise de fonds.

En plus d’économiser l’argent de la prime, un autre avantage est qu’il est possible d’amortir le prêt sur 30 ans par certains prêteurs. Donc vous réduirez vos versements hypothécaires mensuels.

Je ne prévois pas faire de la propriété ma résidence principale

Dans certaines situations, il est possible d’acheter une propriété qui ne sera pas votre résidence principale avec seulement 5% de mise de fonds.

Membre de la famille

Si vous aimeriez acheter une maison pour y loger un membre de votre famille immédiate. Il est possible de ne mettre que 5% de mise de fonds.

Mise de fonds pour un chalet

Il est également possible d’acheter une résidence secondaire, comme un chalet, avec aussi peu que 5% de mise de fonds

Immeuble locatif

Cependant, il n’est pas possible d’acheter une propriété locative avec seulement 5% de mise de fonds. Pour faire cet achat, ça prend 20% de mise de fonds pour un immeuble de 4 unités et moins ou au moins 15% de mise de fonds pour les immeubles de 5 unités et plus. Je vous invite à consulter cet article sur les mises de fonds minimales pour les différents types d’immeubles locatifs pour plus de détails.

Est-ce que l’achat avec 5% de mise de fonds est seulement pour les premiers acheteurs?

Non, l’achat d’une résidence principale ou d’un chalet avec moins de 20% de mise de fonds ne s’adresse pas seulement aux premiers acheteurs. Toutefois, il est intéressant de savoir que la SCHL permet aux acheteurs d’avoir seulement un prêt assuré avec elle. Cependant, comme mentionné plus haut, il y a deux autres assureurs qui vous permettront d’avoir plusieurs propriétés assurées en même temps.

Pourquoi doit-on payer une prime d’assurance sur le prêt?

Vous devez payer cette prime, car il n’y a pas assez d’équité sur la propriété. Autrement dit, si jamais vous arrêtiez de faire les paiements et que la banque devait reprendre la maison, elle risquerait très fortement de faire des pertes. En assurant le prêt, la banque est garantie de ne pas subir de perte, même lors d’une reprise de possession.

Il est bien important de comprendre que même si on parle de prêt assuré lorsque vous mettez moins de 20% de mise de fonds. Ce n’est pas vous qui êtes assuré, c’est la banque qui est assurée en cas de défauts de paiements de votre part.

En gros, ce n’est jamais agréable de payer des frais. Par contre, sans la SCHL, vous devriez attendre de cumuler au moins 20% de mise de fonds avant d’acheter une maison. Donc la SCHL vous permet de devenir propriétaire de votre maison plus tôt, ce qui est une très bonne chose! Si vous êtes un premier acheteur, je vous invite à consulter cet article où je discute des différents programmes et crédits d’impôts pour aider les premiers acheteurs.

 

4 thoughts on “Mise de fonds à l’achat d’une maison

  1. Bonjour,

    Lorsqu’on a déjà eu ou que nous avons une propriété est-ce possible d’avoir une hypothèque avec 10% de comptant en ayant accès à l’assurance hypothécaire.

    Merci à l’avance.

  2. Bonjour,
    Je désire acheter une maison à revenu avec un logement en haut et un au sous-sol. Le haut serait pour y faire habiter mes parents et le bas serait loué à un étranger. Puis-je donner uniquement 5% d’acompte si j’ai déjà une maison à moi et une autre maison à revenu?
    Merci.

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