Dernière mise à jour le août 23rd, 2023
Refinancement hypothécaire avant terme, c’est possible?
Oui, c’est possible de refinancer votre prêt actuel avant la fin du terme. Il est possible de le faire avec votre prêteur actuel ou de traiter avec une banque différente.
Si vous choisissez de rester avec votre prêteur actuel, il existe différentes options, chacune avec des avantages et inconvénients, voici ces options.
Refinancement avant terme en restant avec son prêteur actuel
Généralement, il est préférable d’attendre la fin du terme pour faire des changements à son prêt hypothécaire, mais parfois des situations imprévues nous poussent à demander un refinancement plus rapidement que prévu. À ce moment, il existe différentes options pour répondre à vos besoins.
En passant, dans beaucoup de cas, il est possible de passer par un courtier hypothécaire même si c’est pour traiter avec votre banque actuelle. Donc si vous préférez avoir accès aux services d’un courtier hypothécaire, c’est possible si votre prêteur le permet.
Refinancement hypothécaire avant terme : deuxième tranche
Certaines banques vous proposeront d’ouvrir une deuxième tranche hypothécaire pour aller chercher le montant supplémentaire que vous désirez. Cette deuxième tranche pourra avoir un amortissement différent et un taux différent du prêt existant, il serait même possible de prendre un taux fixe sur la deuxième tranche alors que le taux est variable sur la première et vice versa. Il y a quelques avantages à procéder de la sorte.
Premièrement, on n’a généralement pas besoin de repasser chez le notaire, en fait ça dépend de comment le prêt avait initialement été enregistré. Si la banque avait enregistré ce qu’on appelle souvent une hypothèque parapluie, alors il sera possible d’ouvrir une deuxième tranche. Si ça n’a pas été fait, alors il ne sera pas possible d’ouvrir une deuxième tranche.
Deuxièmement, la première tranche restera intacte, je dirais que ce point peut être avantageux comme il peut être un désavantage. C’est-à-dire que si la capacité financière du client permet qu’il continue à faire les versements sur la première tranche et que l’ajout du paiement sur la deuxième tranche ne l’impacte pas, alors pas de problème. Il est cependant possible que l’ajout d’une deuxième tranche soit difficile à rembourser. Le fait de ne pas toucher à la première tranche sera aussi un avantage si le taux de la première tranche est plus bas que ce qui est disponible sur le marché, évidemment dans un tel cas on voudrait conserver le taux.
Le troisième avantage est qu’il n’y aura pas de pénalité puisque l’hypothèque initiale, qui est la première tranche, ne sera pas brisée.
Au niveau des inconvénients, je dirais que le plus gros est que le renouvellement hypothécaire sera plus compliqué à faire. Avec deux tranches, vous aurez deux dates de fin de terme différentes. Donc la première tranche pourrait venir à échéance en 2025 et l’autre tranche en 2026. Ce qui fait en sorte que si on veut magasiner pour obtenir un meilleur taux avec une autre banque au moment du renouvellement, il faudrait payer une pénalité sur l’une ou l’autre des tranches. À ce moment, on va considérer que le renouvellement devrait être fait lorsque la plus grosse tranche viendra à échéance.
De plus, vous payez les intérêts dès que l’argent est décaissé. Donc si vous prévoyez faire pour 100,000$ de travaux sur votre maison, mais dont le décaissement se déroulera sur une période de 12 mois. Dès que vous aurez accès au 100,000$, vous aller payer des intérêts sur le montant complet. Si jamais les travaux ne coûtent que 90,000$, il sera possible (en fonction de la politique de remboursement anticipé de votre prêteur) de remettre l’argent sur le prêt pour éviter de payer des intérêts. Cependant, une fois remboursé, cet argent ne sera plus disponible.
Refinancement hypothécaire avant terme : marge de crédit
Un peu sur le même fonctionnement que la deuxième tranche, il est parfois possible d’ajouter une marge de crédit hypothécaire sur votre prêt actuel.
La marge de crédit a l’avantage que vous payez l’intérêt seulement sur la portion utilisée. Donc si vous avez besoin de 100,000$ pour faire des travaux, vous pouvez faire ouvrir la marge de crédit sans y toucher. Quand vous devrez payer l’entrepreneur, vous utiliserez l’argent et c’est seulement à ce moment que vous commencerez à payer les intérêts.
De plus, comme vous ne payez les intérêts que sur ce qui est utilisé, vous pouvez en demander un peu plus en prévision de surplus de coûts. Exemple vous demandez 120,000$ pour les travaux, si au final ça vous coûte vraiment 100,000$ comme prévu tant mieux et vous ne payez l’intérêt que sur le 100,000$. Par contre, s’il y a dépassement de coût, vous serez heureux d’avoir accès à plus d’argent.
Il faut également savoir qu’une marge de crédit est un prêt ouvert, il est possible de la rembourser en tout temps en entier sans pénalité. Même une fois remboursé, l’argent reste toujours disponible sur la marge pour utilisation future, ce qui peut être pratique.
Au niveau des inconvénients, une marge de crédit a généralement un taux d’intérêt plus élevé que ce que vous pourriez obtenir en deuxième tranche. Donc même si on ne paie que pour ce qu’on utilise, il est possible qu’au final on paie plus d’intérêt puisque le taux est plus élevé.
Il est important de savoir que le taux d’une marge de crédit est toujours variable.
Comme pour l’option de la deuxième tranche hypothécaire, le prêt actuel ne sera pas modifié. Donc ça peut être un avantage à certains égards, mais la marge de crédit sera un surplus à payer en plus de votre prêt actuel.
Refinancement hypothécaire avant terme : repartir un nouveau prêt
Certains prêteurs hypothécaires n’offrent pas de marge de crédit ou d’option de deuxième tranche hypothécaire. À ce moment, il est possible que la seule option que votre banque vous offre soit de repartir un nouveau prêt.
Un des avantages c’est qu’on peut repartir le prêt sur un amortissement hypothécaire plus grand pour avoir de plus petits versements hypothécaires. Voici un exemple :
Martin veut faire pour 100,000$ de travaux sur sa maison et il aimerait obtenir un prêt hypothécaire pour financer les travaux, voici les chiffres de son prêt actuel :
Solde du prêt: 200,000$
Amortissement : 15 ans
Taux : 5%
Paiement mensuel : 1576.25$
Pour l’exemple, le taux offert sur le marché est de 5%. Si Martin le prend sur une 2e tranche, voici les chiffres :
2e tranche : 100,000$
Amortissement : 25 ans
Taux : 5%
Paiement mensuel : 533.69$
Paiement mensuel total : 533.69$ + 1576.25$ = 2109.94$
Il est possible que ce montant soit au-dessus du budget mensuel de Martin.
Si à la place il refinance complètement le prêt et repart le tout sur un amortissement de 25 ans, voici les chiffres :
Solde : 300,000$
Amortissement : 25 ans
Taux : 5%
Paiement mensuel total : 1744.81$
Une différence de 2109$ – 1744$ = 365$
Il est possible que le 365$ de différence soit important pour le budget de Martin.
Au niveau des inconvénients, je dirais que c’est du cas par cas. Dans le sens où ça dépendra du taux du prêt actuel comparé au taux offert sur le marché au moment de la demande. Par exemple, si le taux du prêt actuel de Martin avait été de 4% au lieu de 5%, alors c’est moins intéressant de venir briser ce prêt pour le repartir sur du 5%.
De plus, puisque vous brisez votre prêt quand même, il est possible que votre banque vous charge quand même une pénalité. Parfois, ils ne vous chargeront pas la pénalité, mais ils vont l’inclure dans le taux. À ce moment, on va parler d’un taux pondéré. Bref, si vous décidez de repartir à neuf votre prêt, je vous suggère fortement de consulter un courtier hypothécaire pour voir si c’est plus avantageux de rester avec la banque ou de transférer le prêt ailleurs. Il sera alors possible de comparer les chiffres, ce que votre banque vous offre versus ce que vous pouvez avoir ailleurs. Ce qui vous permettra de prendre la décision la plus avantageuse financièrement pour vous.
Refinancement avant la fin du terme avec une nouvelle banque
Dans certaines situations, il est possible que votre banque actuelle ne puisse pas vous aider avec les options plus haut. Si c’est le cas pour vous, sachez qu’il est possible de faire un refinancement hypothécaire avec une autre institution financière.
Refinancer avant terme avec une nouvelle banque : les avantages
Au niveau des avantages, ça vous donne accès à un plus large éventail de produit, donc il est possible que vous puissiez obtenir un taux plus bas avec une nouvelle banque.
Les banques ont différentes façons de déterminer la capacité d’emprunt des gens. Donc il est possible que votre banque ne puisse pas votre prêter plus d’argent et qu’un autre prêteur puisse vous prêter le montant supplémentaire qui vous intéresse.
Comme on repart le prêt de nouveau, il sera possible de mettre la totalité du prêt sur un amortissement plus élevé pour éviter d’augmenter vos paiements hypothécaires.
Refinancer avant terme avec une nouvelle banque : les inconvénients
Le plus gros désavantage est qu’il y aura une pénalité hypothécaire à payer si vous brisez votre hypothèque avant la fin du terme. Cette pénalité peut grandement varier, parfois on parle de quelques centaines de dollars, mais ça peut également être beaucoup plus élevé. Donc évidemment avant de prévoir faire un refinancement ailleurs, il est impératif de vérifier avec votre prêteur actuel quelle serait la pénalité en cas de bris du prêt.
À noter, certaines banques ont des produits plus restrictifs qui ne vous permettent pas de transférer votre prêt ailleurs en cours de terme. Si c’est le cas de votre prêt, il ne vous sera pas possible de faire un refinancement ailleurs qu’avec votre banque avant la fin du terme hypothécaire.
Conclusion
J’espère avoir répondu à vos questions, n’hésitez pas à m’appeler si vous aimeriez discuter de votre projet avec moi, mon numéro est le 438-688-3017. Je vous invite également à poser vos questions dans la section commentaire plus bas.