Dernière mise à jour le octobre 12th, 2023
Si vous planifiez acheter la propriété d’un membre de votre famille immédiate, il est possible que la mise de fonds provienne d’un don d’équité. Qu’est-ce qu’un don d’équité, qu’entend-on par famille immédiate, est-ce qu’il y a un impact fiscal?
Qu’est-ce qu’un don d’équité?
Le don d’équité est la différence entre la valeur d’un immeuble et le prix réellement payé. Le principal avantage du don d’équité est qu’il peut remplacer de l’argent et servir de mise de fonds. Exemple, ma mère veut me vendre sa maison qui vaut sur le marché 500,000$. Puisque c’est ma mère, elle veut me vendre sa maison seulement 400,000$. La différence entre la valeur sur le marché de 500,000$ et le prix de vente de 400,000$, soit 100,000$ peut servir de mise de fonds sous forme de don d’équité. Donc ultimement, je pourrais acheter la maison de ma mère pour 400,000$ sans devoir mettre d’argent pour la mise de fonds.
Don d’équité : Oui, mais seulement pour la famille immédiate
Le don d’équité ne peut avoir lieu seulement qu’entre les membres d’une famille immédiate. Une famille immédiate est composée des personnes suivantes : parents, enfants, grands-parents, frère, sœur et conjoints. Les dons d’équité ne sont pas acceptés entre cousins ni entre un oncle et son neveu. En ce qui concerne les dons d’équité entre conjoints, ils doivent être considérés conjoints au sens de la loi. C’est-à-dire, ils sont mariés ou ils habitent à la même adresse et sont conjoints de fait.
J’habite dans une maison depuis maintenant 10 ans et le propriétaire veut m’aider à acheter, est-ce qu’un don d’équité est envisageable?
Si le propriétaire ne fait pas partie de votre famille immédiate, alors la réponse est non, il n’est pas possible de faire un don d’équité entre vous et le propriétaire. Si vous voulez acheter cette maison, ça vous prendra au minimum une mise de fonds de 5% du prix d’achat en argent.
Est-ce qu’il y a un impact fiscal?
Si vous prévoyez acheter la résidence principale de vos parents, celle-ci est vendue sans être imposée sur le gain en capital, à ce moment il n’y a pas d’impact fiscal. Par contre, si cette même résidence comporte un logement locatif, alors oui il y aura un impact fiscal. Vos parents seront imposés sur une portion du gain en capital. Si on reprend l’exemple un peu plus haut, le prix réel de la vente sera établi à 500,000$ (pas à 400,000$ même si ma mère a obtenu seulement 400,000$ de la vente). Donc le gain en capital sera calculé en se basant sur un prix de vente de 500,000$. Si ma mère avait payé l’immeuble 300,000$, son gain en capital serait donc de 500,000$ – 300,000$ = 200,000$.
Il y aura un impact fiscal également si l’immeuble vendu est une résidence secondaire ou si c’est un immeuble locatif.
Mon grand-père veut me vendre son immeuble locatif d’une valeur de 500,000$ pour 400,000$, mais ne veut pas être pénalisé par les impôts, c’est possible?
Oui c’est possible, à ce moment, il faudra oublier le don d’équité. Donc le prix de vente sera de 400,000$, vous devrez mettre une mise de fonds en argent à l’achat de cet immeuble. Le montant utilisé pour calculer le gain en capital est toujours le prix de vente, qui cette fois est de 400,000$. En fin de compte, votre grand-père vous fait toujours un très beau cadeau de 100,000$, car s’il avait voulu, il aurait pu le vendre 500,000$ à un inconnu. Mais pour éviter à votre grand-père de payer plus d’impôt, vous devrez mettre du véritable argent en mise de fonds.
Comment ça marche?
Pour faire un don d’équité, il faut rédiger une promesse d’achat entre vous et le vendeur, à la section qui détaille le prix et le mode de paiement, on doit indiquer quelle sera la mise de fonds. Il faut alors indiquer que la mise de fonds sera un don d’équité. Plusieurs banques va demandent également une lettre de don qui mentionne don d’équité. Chaque banque à son modèle de lettre de don, donc il ne faut pas rédiger vous-même la lettre, il faut prendre le bon modèle.
Je suis courtier hypothécaire, alors si vous voulez faire une transaction avec un don d’équité je peux vous accompagner pour obtenir le financement le plus avantageux pour votre situation. Si vous avez simplement une question, n’hésitez pas à me contacter. Mon numéro est le 438-688-3017, mon courriel est bruno.gag.st@gmail.com