Dernière mise à jour le novembre 1st, 2022

 

Cote de crédit et achat de maison

Obtenir un prêt hypothécaire est une démarche souvent stressante pour les nouveaux acheteurs, qui se posent beaucoup de questions — sans compter qu’on ne maîtrise pas toujours toutes les notions liées au financement! Comme on dit, commençons par le commencement.

Dans une demande de financement hypothécaire, il y a cinq éléments très importants :

1. La cote de crédit
2. La mise de fonds
3. Le revenu
4. Les dettes
5. La propriété

Dans cet article, je vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur le premier élément, soit la cote de crédit. Quelle est la cote de crédit minimale pour acheter une maison? Si ma cote de crédit est très basse, existe-t-il des solutions? Si j’ai un excellent dossier de crédit, est-ce que je peux emprunter plus? Comment faire pour améliorer mon crédit? Est-ce que les cotes de crédit accessibles en lignes sont fiables? Quelle est la différence entre Equifax et TransUnion?

Quelle est la cote de crédit minimale pour être admissible à un prêt hypothécaire?

La réponse à cette question est un peu complexe. En théorie, la cote minimale de crédit exigée par la grande majorité des banques et des assureurs hypothécaires (Société canadienne d’hypothèques et de logement, ou SCHL) est de 600. Cependant, en vérité, une cote de 600 est souvent accompagnée de plusieurs problèmes de crédit (retards de paiement, recouvrement, jugements, ancienne faillite ou proposition, carte de crédit dont la limite est dépassée…). J’aurais donc tendance à dire que lorsque le crédit est sous la barre des 650, l’approbation se fera au cas par cas et peu différer d’une banque à l’autre.

Les banques exigeront diverses pièces justificatives pour prouver votre statut de bon emprunteur. Voici celles les plus fréquemment demandées en fonction des problèmes de crédit :

Retards de paiement répétés : Si on voit plusieurs comptes mal payés durant une période donnée, la banque aura besoin d’une explication (perte d’emploi, séparation coûteuse, hospitalisation…). Il ne faut pas vous offusquer que l’on vous pose des questions par rapport aux éléments moins reluisants de votre passé : la banque veut simplement comprendre ce qui est arrivé.

Faillite ou proposition : Évidemment, l’institution financière voudra connaître la raison qui vous a poussé à déclarer faillite ou à faire une proposition. Il faut également démontrer que votre crédit a été rebâti par la suite. Pour plus d’information, je vous invite à consulter cet article où j’explique comment faire pour acheter une maison après une faillite ou proposition.

Recouvrement ou jugement : Une preuve que le recouvrement ou jugement est réglé sera demandée. Il est possible que même si le règlement a été fait il y a quelques mois, un solde apparaisse toujours à votre dossier de crédit. Ce n’est pas la fin du monde : il faut présenter la preuve que le dossier est réglé. Habituellement, l’institution qui a demandé un recouvrement devrait être en mesure de vous fournir cette preuve. Il est aussi très possible qu’on vous demande l’explication du recouvrement.

Carte de crédit dont la limite est dépassée : Il est possible qu’on ne demande rien du tout. Par contre, il est très probable qu’on demande la preuve que le solde est maintenant sous la limite.

Ma cote de crédit est très basse, existe-t-il des solutions?

Oui, il y a des solutions pour les cotes de crédit sous 600 et même sous 550. En voici quelques-unes :

Améliorer son crédit

La meilleure solution, selon moi, est de tenter d’améliorer votre crédit. Vous trouverez plus bas dans l’article des recommandations pour garder un bon crédit. Parfois, il est possible d’améliorer son crédit plutôt rapidement. En général, par contre, c’est un processus qui prend un certain temps, parfois quelques années.

Trouver un coemprunteur

S’il n’est pas possible d’améliorer son crédit à court terme, il est toujours possible de trouver un coemprunteur. Quelqu’un avec un bon crédit et une bonne situation financière pourrait vous permettre de réaliser votre projet. Cependant, même avec un coemprunteur, il faut que vous ayez une cote de crédit minimale pour pouvoir emprunter.

Opter pour une banque alternative

Dans le cas où il ne vous est pas possible de trouver un coemprunteur, il existe des prêteurs alternatifs qui offrent plus de flexibilité que les grandes banques. Cependant, il faut une mise de fonds minimale de 20 %, parfois plus. En effet, les assureurs (SCHL, Sagen et Canada Guaranty) ne permettent pas d’assurer les prêts des prêteurs alternatifs, c’est pourquoi une telle mise de fonds est requise. De plus, le taux d’intérêt est plus élevé avec ce type de prêteurs. Au moment d’écrire cet article, en octobre 2020, on parle de taux d’environ 4 % à 5 % annuellement. Il y a également des frais de traitement de dossier, payables si la banque vous accorde le prêt. Finalement, ce type de prêteur accorde des prêts pour les propriétés qui ne sont pas trop éloignées du Grand Montréal ou de la ville de Québec.

Si j’ai un excellent crédit, est-ce que je peux emprunter plus?

Oui, c’est possible! Les ratios d’endettement maximum changent en fonction de votre cote de crédit. Lorsqu’elle se situe entre 600 et 679, le ratio d’endettement maximal est de 35 % pour le ratio appelé « ABD » (amortissement brut de la dette, qui inclut seulement les dépenses liées à la propriété) et de 42 % pour le ratio appelé « ATD » (amortissement total de la dette, qui inclut vos dettes personnelles en plus des dépenses liées à la propriété). Pour un dossier de crédit dont la cote est de 680 et plus, les ratios passent à 39 % ABD et à 44 % ATD. Donc, oui, ça vous confère un pouvoir d’achat supérieur.

« Mon crédit est à tout casser, il est supérieur à 800, j’imagine que je peux emprunter encore plus? », vous demandez-vous peut-être. Malheureusement, non, les ratios d’endettement vont rester les mêmes. Cependant, dans le cas où nous aurions besoin d’une exception pour faire approuver votre dossier (sur le plan du revenu, par exemple), elle sera plus facile à obtenir.

Ma cote est sous les 650, que faire pour l’améliorer?

À cette question, je réponds : pas de panique. Premièrement, il faut savoir que la cote de crédit que vous pouvez extraire et celle que nous allons obtenir sont différentes. Il est donc possible que lorsque vous voyez une cote de 650, je trouve plutôt une cote de 680.

Deuxièmement, chaque dossier de crédit est différent et demande des recommandations différentes. Cependant, voici les meilleurs conseils généraux que je peux donner :

1. Ne dépassez pas votre limite de crédit, car cela vous pénalise. Il est donc important de ne jamais dépasser la limite de crédit octroyée. Dans un monde idéal, on ne devrait pas dépasser 50 % de sa limite.
2. Si vous avez un prêt hypothécaire, ne manquez jamais un paiement. Si vous êtes plus serré qu’à l’habitude, il est important de ne pas simplement omettre de payer votre prêt hypothécaire. Les banques peuvent vous accommoder et vous permettre de sauter un ou plusieurs paiements. Il est donc important de communiquer avec la vôtre lorsque vous vous rendez compte que vous ne pourrez pas faire le prochain versement.
3. Payez tous vos comptes à temps. Votre prêt hypothécaire n’est pas le seul compte que vous devriez toujours payer à temps, mais aussi votre prêt automobile, vos cartes de crédit, vos autres prêts personnels (étudiant, meubles…), votre compte de cellulaire et même votre fournisseur de télévision et d’Internet. En effet, tous les comptes ci-dessus peuvent apparaître sur votre dossier de crédit, alors chacun d’eux devrait être payé à temps.
4. Si vous constatez une erreur à votre dossier de crédit, il est important de communiquer avec Equifax et TransUnion pour leur mentionner.

J’ai moi-même extrait mon dossier de crédit. Est-ce que je peux l’envoyer à mon courtier hypothécaire pour éviter qu’il fasse une autre demande pour l’obtenir?

C’est une bonne idée de m’envoyer le dossier de crédit que vous avez vous-même extrait. Ça me donne une idée de votre dossier et ça évite que je fasse une demande inutile pour obtenir votre dossier de crédit si je constate que malheureusement, il ne sera pas possible pour vous à court terme d’acheter une maison.

Comment obtenir mon dossier de crédit?

Il est possible de consulter votre crédit en appelant Equifax, mais ce rapport est peu détaillé. Il est également possible de payer des services tels qu’Equifax pour avoir accès à votre rapport de crédit. Il existe même des services qui vous permettront gratuitement de consulter votre rapport de crédit et d’avoir droit à une mise à jour mensuel. Personnellement, celui que j’utilise et que je recommande d’utiliser est Borrowell #LienPromotionnel. C’est tout à fait gratuit et vous avez accès à votre rapport de crédit! Par contre, présentement le site est seulement en anglais. De plus, je pense qu’on doit rester abonné à leur infolettre. Donc il faut s’attendre à recevoir environ un ou deux courriels par semaines de leur part, que vous n’êtes pas obligé de consulter. Bref, j’utilise le site depuis un peu plus d’un an et j’aime beaucoup!

Comme mentionné plus haut dans l’article, il y a souvent des différences entre le crédit que vous aurez extrait et celui que je vais consulter. Donc avant de pouvoir délivrer une préapprobation ou envoyer votre demande à la banque, je suis dans l’obligation d’extraire moi-même votre dossier de crédit.

Si un courtier fait affaire avec 20 prêteurs hypothécaires différents, est-ce qu’il va faire 20 demandes de crédit?

Non, pas du tout. Premièrement, ce qu’il faut savoir, c’est que votre dossier ne sera pas présenté à tous les prêteurs. Normalement, je vous dévoile les deux ou trois meilleures banques pour vous et vous décidez à quelle institution financière vous aimeriez qu’on envoie votre dossier. Autrement dit, votre dossier ne sera présenté qu’à une seule institution si tout se passe comme prévu.

Aussi, la très grande majorité de nos partenaires prêteurs vont utiliser le dossier de crédit que j’aurai extrait. Donc, normalement, il n’y aura pas de double vérification de votre crédit. Je dois mentionner, par contre, qu’il est possible que je doive ressortir votre dossier de crédit avant de présenter la demande. En effet, au moment de présenter la demande à la banque, le dossier remis doit dater de 30 jours ou moins. Si j’ai préparé votre préapprobation en avril et que vous avez trouvé une maison à acheter en juillet, donc trois mois plus tard, je dois revérifier votre crédit.

Mon courtier hypothécaire peut-il m’envoyer mon dossier de crédit?

Malheureusement, non. Equifax est très claire à ce sujet : nous ne pouvons pas envoyer à nos clients leur dossier de crédit. Cependant, je peux vous dévoiler votre cote de crédit et je peux faire des recommandations s’il y a des éléments que vous pourriez améliorer dans un futur rapproché afin d’améliorer votre crédit.

Quelle est la différence entre Equifax et TransUnion?

Il s’agit de deux entreprises différentes dont l’objectif est le même, soit évaluer la solvabilité et la capacité de remboursement des emprunteurs potentiels. Il y a certainement des différences entre les deux entreprises, car l’algorithme qui évalue la qualité du crédit n’est probablement pas le même et l’interface d’analyse est différente… Cependant, en fin de compte, l’objectif est le même et les cotes se ressemblent.

Il est intéressant aussi de savoir que la très grande majorité des prêteurs hypothécaires utilisent Equifax plutôt que TransUnion. Donc, dans la plupart des situations, nous ne consulterons que votre dossier Equifax.

Maintenant que vous en savez plus sur votre crédit, surveillez nos prochains articles sur les éléments d’une demande de financement hypothécaire, dont la mise de fonds. Si vous vous posez d’autres questions sur votre crédit, n’hésitez pas à communiquer avec moi. Qui sait, vos interrogations m’inspireront peut-être un autre article!