Si vous avez déjà pensé à acheter une propriété, on vous a probablement déjà parlé de l’assurance prêt hypothécaire, le plus populaire étant la SCHL. Vous devez déjà connaître les grandes lignes, si vous avez moins de 20% de mise de fonds à l’achat d’une maison, il faut payer une prime d’assurance à la SCHL. Voici un article qui répondra à toutes les questions que vous pouvez avoir sur cette prime, si votre question n’est pas répertoriée, je vous invite à l’inscrire dans la section commentaire et il me fera plaisir d’y répondre.
Il faut d’abord savoir qu’au Canada, 3 compagnies offrent l’assurance prêt hypothécaire, la SCHL (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty.
À quoi servent les assureurs prêts hypothécaires?
En gros, ils permettent aux Canadiens(e)s d’acheter une propriété avec aussi peu que 5% de mise de fonds. Ce qui vous permet de devenir propriétaire plus rapidement dans votre vie puisque vous n’aurez pas à économiser 20% du prix d’achat de la maison convoitée.
En gros, lorsqu’on met 20% de mise de fonds, la banque considère qu’il y a suffisamment d’équité sur la propriété pour ne pas subir de perte si jamais il arrivait un problème avec le remboursement du prêt et qu’elle devait prendre possession de la maison pour la revendre. Lorsqu’il y a moins de 20% de mise de fonds, il est très probable qu’en cas de pépin, la banque subisse une perte. C’est là qu’entre en jeu l’assureur prêt hypothécaire. Ils viennent garantir à la banque qu’ils compenseront les pertes en cas de reprise de possession. Ce qui rassurer la banque et vous permet d’acheter une propriété avec aussi peu que 5% de mise de fonds.
Il est important de savoir que cette assurance couvre la banque seulement. Il ne s’agit pas d’assurance vie hypothécaire ou d’assurance invalidité hypothécaire.
Quel type de propriété est-il possible d’acheter avec un assureur prêt hypothécaire?
Il est possible d’acheter une maison, un condo, un duplex et même une résidence secondaire (chalet) avec aussi peu que 5% de mise de fonds. Il est également possible d’acheter un triplex ou quadruplex avec 10% de mise de fonds. Dans tous les cas, ce sont pour des achats en tant que propriétaire occupant. C’est-à-dire que vous prévoyez être l’occupant principal de la propriété. Dans le cas d’achat de propriété à revenu (duplex, triplex et quadruplex) il est possible de considérer les revenus locatifs de vos locataires, mais vous devez habiter au moins l’unité principale de la propriété.
Quelle est la différence entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty?
Il existe certaines différences au niveau de leurs normes de souscriptions (exigences au niveau du crédit, revenu…), mais une fois que le prêt est approuvé, le client acheteur ne remarquera aucune différence entre les assureurs. Le coût de la prime est exactement le même et le mode de paiement est identique. En fait, je dirais que c’est plutôt rare que les gens savent avec qui leur prêt est assuré.
Il existe cependant, un programme qui s’adresse aux travailleurs autonomes et qui différencie un peu les assureurs. Ce programme est appelé Solution-A chez Sagen et Avantage Autonome chez Canada Guaranty, mais n’est pas offert par la SCHL. À mon sens c’est la différence majeure qui existe entre les assureurs.
Combien coûte la prime d’assurance?
Comme mentionné un peu plus haut, la même prime s’applique pour les trois assureurs, mais elle varie en fonction de la mise de fonds investie. Il faut aussi savoir qu’une taxe de 9% est applicable sur le coût de la prime. Voici un tableau du coût des primes :
| Mise de fonds | Coût de la prime | Coût de la prime (Solution A) |
| 5% à 9.99% | 4% | Non offert |
| 10% à 14.99% | 3.1% | 5.85% |
| 15% à 19.99% | 2.8% | 3.75% |
| 20% à 24.99% | 2.4% | 3.3% |
| 25% à 34.99% | 1.7% | 2.6% |
| 35% et plus | 0.6% | 1.5% |
En regardant le tableau, vous remarquerez que des primes sont offertes même pour des achats avec une mise de fonds de 20% et plus, pourtant un peu plus tôt j’ai dit qu’on devait payer la prime seulement lorsqu’on a moins de 20% de mise de fonds. En effet, en bas de 20% de mise de fonds, il n’y a pas d’autres options, il faut prendre un assureur prêt hypothécaire et payer la prime. Si on met 20% de mise de fonds ou plus, il arrivera très rarement qu’on doive payer la prime d’assurance. Dans certains cas très rares, la banque décide d’octroyer le prêt seulement si celui-ci est assuré. Donc lorsque ça arrive, même si on prévoyait mettre 20% de mise de fonds, il est possible qu’on doive payer la prime d’assurance quand même. Par contre, ne vous inquiétez pas c’est vraiment très rare que ça arrive et sinon en tant que courtier hypothécaire nous avons l’option de tout simplement changer de banque pour éviter ces frais.
La prime est chargée sur le montant emprunté seulement. Voici un exemple pour illustrer combien peut coûter la prime :
Achat : 500,000$
Mise de fonds (10%) : 50,000$
Montant emprunté : 450,000$
Prime d’assurance (3.1%) : 13,950$, ce montant sera ajouté au prêt
Taxe (9%) : 1255.50$, ce montant n’est pas ajouté au prêt, il doit être payé chez le notaire
Prêt total : 463,950$
Comment est remboursée la prime d’assurance prêt?
La prime est ajoutée au prêt dès le départ, donc on la paie en même temps qu’on rembourse notre prêt hypothécaire.
1 an après l’achat de ma maison, j’ai économisé ce qui manquait pour cumuler 20% de mise de fonds, puis-je me faire rembourser la prime d’assurance prêt?
Malheureusement non, il faut absolument mettre la mise de fonds complète avant l’achat si on ne veut pas payer la prime d’assurance.
Existe-t-il des avantages à passer par un assureur prêt hypothécaire?
Oui! Voici quelques-uns de ces avantages.
Vous aurez un meilleur taux
En effet, comme expliqué un peu plus haut, la banque ne subira pas (ou très peu) de perte en cas de pépin avec votre prêt hypothécaire. Ce qui fait en sorte que les prêteurs hypothécaires préfèrent les prêts assurés et offrent un meilleur taux pour ce type de prêt.
Vous pourrez acheter une propriété plus rapidement
Puisque vous n’avez besoin que de 5% du coût d’achat, il vous sera possible de devenir propriétaire plus rapidement que si vous aviez besoin de 20% de mise de fonds. Vous pourrez donc profiter de la prise de valeur de votre propriété plus longtemps.
Vous pouvez garder plus d’argent dans vos poches pour les imprévues
Suite à l’achat d’une maison, les frais s’accumulent rapidement (taxe de bienvenue, déménagement, petits travaux, nouvelle décoration…). Donc c’est préférable de garder plus d’argent. En n’ayant pas à cumuler 20% de mise de fonds, il sera plus facile d’économiser un surplus d’argent pour les imprévus.
Plus facile d’acheter pour les travailleurs autonomes
Avec des programmes tels que Solution-A ou Avantages Autonomes offerts par les assureurs prêts hypothécaires, il est plus facile pour les travailleurs autonomes de devenir propriétaire.
La prime est transférable
Si vous décidez de vendre votre maison pour en acheter une nouvelle, il est possible de transférer votre prime assurance prêt. Si le montant du prêt nécessaire reste le même, le transfert peut même être sans frais. Par contre, il faudra conserver l’amortissement restant du prêt et votre mise de fonds doit être la même ou supérieure que lors de l’achat. Si le montant du prêt est plus grand, il y aura une surprime chargée sur le montant supplémentaire, l’amortissement restant doit toujours être respecté.
| Mise de fonds | Coût de la prime de transfert |
| 5% à 9.99% | 6.3% |
| 10% à 14.99% | 6.25% |
| 15% à 19.99% | 6.2% |
| 20% à 24.99% | 6.05% |
| 25% à 34.99% | 5.9% |
| 35% et plus | 0.6% |
Voici un exemple pour comprendre le fonctionnement :
Il reste 400,000$ sur votre prêt actuel, vous aurez besoin d’un prêt de 500,000$ au total pour l’achat de votre nouvelle propriété. Vous avez investi 10% en mise de fonds à l’achat de votre nouvelle maison. Le montant sur lequel le coût de la prime de transfert sera appliqué est 100,000$ (500,000$ – 400,000$). Le coût de la prime d’assurance sera de 6.25% sur 100,000$, donc 6250$, la taxe de 9% sera de 562.50$.
Quels sont les inconvénients de l’assurance prêt hypothécaire?
Le coût
Vous avez probablement constaté que le coût d’une prime d’assurance tout à fait régulière est de plusieurs milliers de dollars en plus qu’une taxe de 9% est applicable sur cette prime. Donc on peut dire que cette prime est coûteuse.
Amortissement maximal est 25 ans
Lorsqu’on doit faire assurer le prêt, l’amortissement maximal est de 25 ans. Dans le cas d’un prêt non assuré avec mise de fonds de 20% ou plus, l’amortissement maximal est de 30 ans.
Critères plus restrictifs
Il arrive que les critères de souscriptions de l’assureur prêt soient plus restrictifs que ceux du prêteur hypothécaire. Donc il arrive que ce soit un peu plus difficile de faire approuver un prêt assuré.
En conclusion
Je pense avoir couvert les points les plus importants à savoir lorsqu’on parle d’assurance prêt hypothécaire. Si vous avez toujours une question, je vous invite à l’écrire dans la section commentaire un peu plus bas.