Lors de l’achat d’une propriété, il est possible de recevoir de votre prêteur une remise en argent. Cette remise en argent peut aller de 1%, 2%, 3% et même jusqu’à 5%! Dans certains cas il est très intéressant de recevoir une remise en argent et parfois moins. Cet article vous aidera à vous faire une idée sur le sujet.
Remise en argent, comment ça fonctionne?
Il faut d’abord mentionner que la remise en argent ne peut pas remplacer la mise de fonds. C’est donc dire que vous devez avoir la totalité de la mise de fonds nécessaire pour avoir droit à une remise en argent. D’ailleurs, si vous voulez avoir une remise en argent, la mise de fonds ne pourra pas provenir d’un don d’un membre de votre famille. En fait, c’est possible, mais en cas par cas.
Lorsqu’il y a remise en argent, celle-ci vous sera versée après avoir passé chez le notaire dans le compte utilisé pour faire vos versements hypothécaires. Généralement le dépôt de l’argent est plutôt rapide, mais parfois ça peut prendre quelques jours ou semaines.
Remise en argent ou promotion
Il y a deux types de remise en argent. La remise en argent « classique » est lorsqu’on reçoit un pourcentage du solde du prêt. Ce type de remise va augmenter le taux hypothécaire offert. Il est également possible de recevoir un montant d’argent fixe, exemple 1000$. Ce type de remise en argent est souvent une promotion offerte par la banque pour attirer la clientèle, généralement le taux ne sera pas affecté lors d’une remise promotionnelle comme celle-là, quoique c’est possible. Cet article sera plus axé sur la remise en argent dite classique qui augmente le taux du prêt.
Remise en argent calcul de l’intérêt
La remise en argent classique fera augmenter le taux hypothécaire offert. En gros ce qu’il faut comprendre c’est que la banque va récupérer l’argent de la remise avec le taux d’intérêt un peu plus élevé.
Par exemple, au moment d’écrire cet article (16 août 2023), il est possible d’obtenir un taux de 5.54% fixe 5 ans sans remise et avec le même prêteur il est possible d’avoir une remise de 1% pour 5.79%, de 2% pour 6,04% et 3% pour 6.29%. Voici donc les calculs pour déterminer le coût de la remise en argent. Disons que le solde du prêt est de 400,000$ et l’amortissement de 25 ans.
Calcul sans remise en argent
Taux : 5.54% fixe 5 ans
Paiement mensuel : 2450.89$
Solde du prêt à la fin du terme : 356 962$
Intérêts payés pendant le terme : 104 015$
Calcul avec une remise en argent de 3%
Taux : 6.29% fixe 5 ans
Montant de la remise : 12 000$
Paiement mensuel : 2628.58$
Solde du prêt à la fin du terme : 360 797$
Intérêts payés pendant le terme : 118 512$
Différence avec intérêt payé sans remise : 14 497$ (118 512$ – 104 015$)
La différence d’intérêt payé sans la remise et avec la remise de 3% peut sembler énorme à 14 497$, par contre il ne faut pas oublier qu’on a reçu 12,000$ au départ. Donc on peut affirmer que la remise aura réellement coûté 14 497$ – 12 000$ donc 2497$.
Si on calcule l’intérêt qu’on aura payé sur la remise de 12,000$ en 5 ans, on arrive à un taux d’intérêt de 3.85% sur la remise. Ce qui est plus bas que le taux d’intérêt offert sur le prêt hypothécaire. Cependant, il faut aussi mentionner que dans l’exemple la différence a été calculée entre le taux offert avec remise et sans remise du même prêteur. Si on avait pris la différence entre le taux offert avec remise et le meilleur taux disponible sur le marché qui est peut-être chez un autre prêteur. On serait peut-être arrivé à un autre résultat.
Frais supplémentaires pour une remise en argent?
Si on exclut l’intérêt plus élevé, il n’y a pas vraiment de frais supplémentaires pour avoir droit à une remise en argent. Cependant, un élément primordial à savoir est qu’est-ce qui arrivera avec votre pénalité hypothécaire dans le cas où vous devez rembourser en avance votre prêt hypothécaire? Par exemple, si vous décidez de vendre votre maison avant la fin du terme de 5 ans.
Comme vous avez pu voir un peu plus haut, en augmentant le taux d’intérêt du prêt, la banque va récupérer la totalité de la remise en 5 ans. Par contre, si on vend la propriété 2 ans après l’achat, la banque n’aura pas récupéré suffisamment d’argent pour couvrir la remise en argent offerte. Donc la remise en argent sera prise en compte dans le calcul de la pénalité.
À ce niveau, le calcul n’est pas le même chez tous les prêteurs. Les prêteurs les plus équitables vont le calculer au prorata. Par exemple, la remise est de 12,000$, on a pris un terme de 5 ans, chaque année le remboursement de la remise en cas de bris de terme baissera de 1/5e ou 20%. Donc si on vend la maison après 4 ans, il faudra ajouter 2400$ (20% de 12 000$) à la pénalité du prêt.
Certaines banques exigent le remboursement complet de la remise en argent si le prêt est brisé en cours de terme. Si on reprend l’exemple plus haut, la remise est de 12,000$, on a pris un terme de 5 ans. Si on vend la maison après 4 ans, il faudrait ajouter la totalité du 12,000$ à la pénalité du prêt.
Inutile de dire qu’il est primordial de s’informer à ce sujet avant d’accepter ou non la remise en argent!
À quoi peut servir une remise en argent?
Comme mentionné plus haut dans l’article, la remise en argent ne peut pas être utilisée pour servir de mise de fonds ou pour combler une partie de la mise de fonds. Alors, à quoi peut bien servir une remise en argent? Bien sûr c’est en cas par cas, par contre je dirais que généralement les gens vont prendre une remise en argent pour payer des dettes, pour couvrir les frais importants qui accompagnent l’achat d’une maison, pour faire des travaux sur la propriété… Bref, on trouve toujours une utilité à avoir un certain montant d’argent de plus.
Remise en argent ou pas?
Comme vous pouvez constater parfois la remise en argent peut aider, parfois on peut trouver qu’elle coûte cher. Alors, est-ce qu’on devrait prendre une remise en argent ou pas? À ça je répondrais que ça dépend de vos besoins, de la situation et aussi de ce qui est disponible sur le marché.
Un élément très intéressant à savoir c’est que certains prêteurs vont donner la remise en argent au notaire. Donc celui-ci peut la verser dans votre compte, il peut également s’en servir pour rembourser des dettes. Ce point peut-être très intéressant si justement une dette de carte de crédit nuit à votre capacité d’emprunt.
Exemple
Prenons l’exemple d’un couple qui a les chiffres suivants
Salaire admissible: 120,000$
Mise de fonds disponible : 23,000$
Paiement voiture : 640$/mois
Carte crédit : 12,000$ de solde, nous prenons 3% de ce montant donc 360$/mois
Ils aimeraient acheter une maison avec les chiffres suivants
Taxe foncière : 5200$/an
Chauffage : 100$/mois
Taux offert : 5.54% fixe 5 ans
Taux de qualification (taux offert +2%) : 7.54%
Avec les chiffres fournis ici, la capacité d’emprunt du couple est de 404,000$.
Pour simplifier l’exemple, faisons comme si la SCHL ne coûte rien. Avec la mise de fonds de 23,000$ qu’ils prévoient mettre à l’achat, ils peuvent donc offrir jusqu’à 427,000$ (404,000$ + 23,000$).
Disons que ce couple a trouvé la maison idéale, mais le propriétaire demande au minimum 445,000$ pour sa maison. Dans ce cas, la remise en argent pourrait venir en aide à ce couple. Reprenons les chiffres, mais cette fois le couple décide de prendre une remise en argent de 3% du solde du prêt pour payer leur carte de crédit, le taux passera alors à 6.29%.
Voici les nouveaux chiffres du couple en acceptant la remise en argent.
Salaire admissible: 120,000$
Mise de fonds disponible : 23,000$
Paiement voiture : 640$/mois
Carte crédit : 0$ de solde, puisque payé par la remise
Voici les nouveaux chiffres pour la maison avec le taux majoré pour la remise en argent
Taxe foncière : 5200$/an
Chauffage : 100$/mois
Taux offert : 6.29% avec une remise de 3% du solde du prêt
Taux de qualification (taux offert +2%) : 8.29%
Avec les chiffres fournis ici, la capacité d’emprunt du couple est de 425,000$
Remise en argent (3% de 425,000$) : 12,750$
Avec la mise de fonds de 23,000$ qu’ils prévoient mettre à l’achat, ils peuvent donc offrir jusqu’à 448,000$ (425,000$ + 23,000$).
Donc dans le cas de ce couple une remise en argent peut les aider à acheter la maison qu’ils veulent et en plus, il se débarrassent d’une dette de 12,000$ ce qui leur enlève du stress financier lié à cette dette.
Conclusion
Pour terminer, je dirais que la remise en argent peut être un atout intéressant et peut aider les gens dans certains cas. Cependant, comme vous avez pu le voir, il est important de poser les bonnes questions, surtout à savoir comment le remboursement de la remise en argent est calculé dans le cas d’un éventuel bris de prêt hypothécaire.