Mise de fond minimale pour immeubles à revenu (duplex, triplex, quadruplex, 5-plex et plus)

Mise de fond duplex

Voici ce qui est selon moi un des grands avantage du duplex. La mise de fonds minimale pour propriétaire occupant n’est que de 5%. En fait, au niveau de la mise de fonds, le duplex est identique à une maison ou un condo. C’est-à-dire, au moment de l’achat si on prévoit habiter l’immeuble, la mise de fonds est de 5% du prix de vente pour un achat assuré avec un assureur hypothécaire (SCHL, Genworth, Canada Guaranty). Cependant, si on n’a pas l’intention d’habiter le duplex ou si préfère s’éviter l’assurance hypothécaire, la mise de fonds minimale sera de 20%.

Mise de fonds minimale pour le triplex

Lorsqu’on convoite un triplex à titre de propriétaire occupant, la mise de fonds minimale est de 10% du prix d’achat avec une assurance hypothécaire. Encore une fois, si on a pas l’intention d’habiter le triplex ou pour éviter l’assurance hypothécaire, il faut disposer de 20% de mise de fonds.

Mise de fonds minimale pour le quadruplex

Les règles au niveau de la mise de fonds pour le quadruplex sont exactement les mêmes que pour le triplex. Donc, si on prévoit habiter l’immeuble la mise de fonds est de 10% du prix d’achat toujours en passant par l’assurance hypothécaire. Si on veut faire l’achat à titre d’investissement locatif ou pour simplement pour s’éviter l’assurance hypothécaire, il faut mettre 20% de mise de fonds à l’achat.

La banque peut exiger que la mise de fonds soit supérieure à 5%

La situation décrite plus bas arrive rarement, vous n’avez donc pas à trop vous en inquiéter. Cependant, c’est toujours bien d’être informé.
En fait, la banque ne prêtera jamais plus de 95% (plus frais de l’assureur) de la plus petite des 2 valeurs suivante: le prix payé ou l’estimation de la valeur marchande de la propriété. Si vous avez déjà acheté une maison, il est possible que l’institution prêteuse ait demandé une évaluation de la valeur marchande de l’immeuble. Disons que vous payé la maison 200,000%, vous avez prévu mettre 5% de mise de fonds, donc 10,000$. L’évaluation marchande évalue la maison à 190,000$. La plus petite valeur est donc l’estimation de la valeur marchande. La banque ne pourra pas vous prêter plus que 95% de 190,000$, donc 180,500$. Votre mise de fonds minimale tombera donc à 200,000$ – 180,500$ = 19,500$. Il est parfois possible de contester cette évaluation, mais il faut arriver avec des comparables et de bons arguments.

Dans le cas ou la valeur marchande serait évaluée à 220,000$. L’institution pourra alors financer 95% du prix payé (200,000$) et votre mise de fonds sera de 10,000$ comme prévu.

Mise de fonds minimale pour le multilogement

En premier lieu, définissons ce que j’entends par multilogement. Le multilogement c’est un immeuble résidentiel avec au moins 5 unités.
Lorsqu’on tombe dans le 5 unités et plus, les règles par rapport à la mise de fonds changent légèrement. Premièrement, contrairement aux 4 unités et moins, vous n’avez pas à prévoir résider l’immeuble pour pouvoir utiliser la SCHL. La mise de fonds minimale sera alors de 15% pour un prêt assuré SCHL.

Cependant, c’est 15% de la valeur économique et pas du prix vendu. La valeur économique est déterminée en fonction des revenus réels, des dépenses réelles et estimées, la localisation de l’immeuble aura également un impact. De plus, il est important de savoir que même si la mise de fonds minimum est de 15%, l’acheteur doit quand même disposer de 25% de la valeur de l’immeuble en actif net. Les actifs nets incluent la mise de fonds, les placements, l’équité sur vos autres immeubles…

Et pour éviter la SCHL dans le multilogement?

Si vous préférez éviter d’utiliser la SCHL, vous devez mettre 25% en mise de fonds.

Voilà vous savez maintenant ce qu’il faut savoir à propos de la mise de fonds!

50 thoughts on “Mise de fond minimale pour immeubles à revenu (duplex, triplex, quadruplex, 5-plex et plus)

  1. Au delà de la mise de fonds minimale de 15% pour le multilogements, est-ce qu’il y a d’autres critères, comme le nombre d’immeubles détenus, les années d’expérience en tant que gestionnaire immobilier, etc.?

    J’imagine qu’il y a des mécanismes pour éviter qu’une personne avec beaucoup de liquidités mais peu d’expérience en gestion se retrouve avec un immeuble qu’elle n’est pas prête à gérer adéquatement.

    Excellent article et merci de prendre le temps d’écrire ce blog!

    1. Bonjour Raymond,

      Alors oui il y a d’autres critères pour un achat d’immobilier locatif. Si on désire mettre 15% et passer avec la SCHL on doit démontrer qu’on possède au moins 25% en actif net du prix payé. Donc posséder des immeubles va aider au financement à ce niveau. Sinon le critère le plus important dans le financement du multilogement, c’est surtout la rentabilité de l’immeuble. Si l’immeuble est rentable et que le profil du client est beau, même si peu expérimenté, l’achat peu quand même se faire.

      Bonne question!

  2. Bonjour,
    j’habite un duplex et je possède un 5 logis qui rapporte environ 3000$ / an. J’ai 50 000$ de cash et une marge de crédit disponible de 45 000$ qui peut servir comme mise de fond. Est-ce que c’est plus avantageux d’acheter un seul immeuble avec le plus de porte possible ou d’acheter plus d’un immeuble avec moins de porte?
    Avez-vous plus d’information concernant les actifs? Comment on peut s’en servir pour d’autres achats?

    Merci

    1. Bonjour Martin,

      Alors pour répondre à votre question, c’est une question de contexte. Vaut mieux acheter 2 plus petits immeubles très rentables qu’un seul gros immeuble qui rapporte peu. De l’autre côté, un gros immeuble rentable (5 et plus) peut être plus facile à financer que 2 petits immeubles (4 et moins).

      En ce qui concerne les actifs, ils sont utiles pour faire l’achat de 5 et plus, car vous devrez avoir au moins 25% en actif net du prix d’achat.

      En espérant que ça réponde à vos questions. Bonne journée!

  3. Bonjour, j’ai un duplex que j’habite qui à été évalué au municipal l’an passé à 250 K mon hypothèque est de 172K. J’ai 10K cash j’aimerais aller de l’avant et investir dans l’immobilier qu’est ce que vous me conseillez ?

    1. Bonjour Julie,

      Je n’ai présentement pas assez d’information sur votre situation pour vous donner un conseil. Cependant, il semble y avoir 28,000$ d’équité disponible sur votre duplex. Si votre date de renouvellement approche, ça pourrait être intéressant d’en profiter pour faire un refinancement, aller chercher cet équité et l’investir dans un autre immeuble.

    1. Bonjour Pierre,

      C’est une très bonne question qui doit absolument être discuté avec vos partenaires. Ça va dépendre de plusieurs facteurs, notamment qui s’occupera de la gestion de l’immeuble, qui s’occupera de l’entretien, comment seront séparés les profits ou pertes annuelles?

      Vous pouvez discuter de ces questions entre vous et je vous recommande de consulter un avocat spécialisé en immobilier ou encore d’en parler avec votre notaire.

      Bonne journée!

  4. Bonjour,
    merci pour vos bons articles et les réponses aux questions de vos internautes.
    J’aimerais acheter un duplex/triplex en utilisant l’équité de ma maison. Je ne peux en ce moment vendre ma maison car je crois que le marché est un peu difficile en ce moment. Pour profiter du 5% de mise de fonds du proprio occupant, je souhaite acheter avec mon frère qui lui va habiter une partie du duplex pendant quelques temps. Cependant il a des plans futurs pour quitter la province. Est-ce toujours “Safe” d’aller avec l’option proprio occupant (pas assez pour 20%) sachant que je devrais racheter ses parts (minimes) dans un futur proche?
    merci

    1. Bonjour,

      Merci pour le commentaire positif!
      Premièrement pour acheter en utilisant l’équité de votre maison, vous devrez faire un refinancement sur votre maison puisqu’il est impossible d’acheter avec collatéral lorsqu’il y a moins de 20% de mise de fonds.
      Comme j’avais une bonne idée de la réponse à votre question, mais qu’un petit doute restait à mon esprit. J’ai appelé la SCHL pour poser votre question. On m’a confirmé qu’il sera possible pour vous de racheter la part de votre frère.

      Bonne journée!

  5. Allo Bruno , si j’achète un Triplex et je dit que je vais vivre dans l’immeuble ce qui veut dire 10% de mise de fond mais que finalement je decide de ne pas vivre dedans que vas t’il se passer ?

    1. Bonjour Vincent,
      Il ne va rien se passer. Cependant, il est possible que ce soit plus compliqué faire un achat avec moins de 20% de mose de fonds pour vos transactions futures, puisque les assureurs n’aiment pas les fausses déclarations.

      Bonne journée!

  6. Bonjour,
    Je me demandais si pour un 4 logements la mise de fond était tout de même de 10% pour un copropriétaire occupant? En d’autres mots, si deux personnes achètent un 4 logements et l’un d’eux décide de résider dedans, est-ce que la mise de fond pour tout de même être de 10% ou elle devra être de 20%?
    Merci!

    1. Bonjour Marc-Antoine,

      Oui la mise de fonds minimum pour l’achat d’un quadruplex est de 10% si au moins un des 2 copropriétaires habitera l’immeuble. ¨Par contre, il peut-être un peu plus compliqué de reprendre le logement lorsque l’achat se fait par des copropriétaires qui ne forment pas un couple. Le locataire aurait le droit de refuser de quitter le logement.
      Bonne journée!

  7. Bonjour,
    Si je comprends bien, il est impossible de se faire assurer par la SCHL (5 ou 10% de mise de fond) pour acheter une maison à revenue (si on veut la louer). Il faut absolument l’habiter ?

    Merci,
    Sophie

    1. Bonjour Sophie,

      En effet, la SCHL n’assure pas les maisons locatives. Il faut donc mettre 20% de mise de fonds pour cette transaction. Si vous prévoyez habiter cette maison dans la prochaine année, alors vous pourriez mettre 5% de mise de fonds.

      Bonne journée!

  8. Question
    Si ma fille et moi (elle est rendu adulte avec revenu ) voulons acheter un quadruplex et que chacune de nous y habiterait chacun logement, quelle pourcentage serait la mise de fond ?
    Merci beaucoup

      1. Bonjour,
        Par rapport à l’achat d’un immeuble à 2 investisseurs qui ne forment pas un couple et qui voudrait chacun habiter un logement different dans l’immeuble; vous dites que les locataires pourraient refuser de quitter leur logement?! J’essaie de comprendre. Les lois changent si on forme un couple ou non?!
        Je suis dans cette situation, j’aimerais investir dans un triplex ou quadruplex à 10% de mise de fond avec un partenaire et nous voudrions chacun prendre un logement dans l’immeuble/ ou possibilité que seul un des deux y emménage.
        Mais si le ou les locataire(s) refusent de partir, nous ne sommes pas plus avancé?
        Je ne sais pas si vous pourriez m’apporter plus de claireté à cet effet.
        Merci

        1. Bonjour,
          En effet, les locataires seraient dans leur droit de refuser de quitter leur logement dans ce cas. Vous pouvez consulter le site de la régie du logement: https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/droit-du-locateur-de-mettre-fin-au-bail/reprise-de-logement
          Voici le passage qui vous intéressera:
          “Qui peut reprendre un logement?
          Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.
          Un copropriétaire d’un immeuble en indivision peut également reprendre un logement, mais à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire, et que cet autre copropriétaire soit son conjoint.”

          Vous pouvez quand même leur demander que vous aimeriez reprendre le logement pour y habiter, il est possible que le locataire accepte.

          Bonne chance!

  9. Bonjour si une personne désire acheter un triplex ou quadruplex à 100% locatif ce qui veut dire avec 20% de mise de fond est ce que la banque prend en considération son revenu d’emploi etc. Même si c’est pour de l’investissement.
    Merci

    1. Bonjour Steven,

      Oui le revenu de l’emprunteur est considéré pour l’achat d’un triplex ou quadruplex 100% locatif. Par contre, les banques ont presque toutes une façon différente de calculer les revenus générés par l’immeuble. Autrement dit, il peut y avoir une très grande différence de capacité d’emprunt avec une banque différente. C’est un des avantages de faire affaire avec un courtier pour votre prêt.

  10. Merci pour l information. J aimerais acheter un triplex et y habité pour payer 10%. Combien de temps dois-je rester, avant de quitter et acheter un autre triplex et être occupant et avoir le 1er triplex 100% locatif

  11. Bonjour.
    est-ce preferable d’acheter un condo ensuite un duplex ou le contraire est mieux? le condo je l’acheterais avec mon conjoint et le duplex je l’acheterais avec ma mere avec une mise de fond de 12% et ma mere va habiter dans un des appartments du duplex. J’aimerais realiser ce projet dans une annee.

    merci pour l’information

  12. Bonjour,
    Mon mari est propriétaire de notre résidence principale; donc l’acte de propriété est seulement à son nom. Je désire acheter un condo pour le louer a notre fille. Le condo serait seulement à mon nom. Qu’elle serait la mise de fond a ce moment là? 5%, 10% ou 20%.
    Merci!

  13. Bonjour,
    J’aimerais savoir, lors d’une demande de financement pour un immeuble locatif, à partir de combien d’unité de logements pour un immeuble,le prêteur prend-il en considération les revenus de loyer? J’ai cru comprendre, par exemple, que pour un duplex, les loyers ne sont pas pris en considération et que l’emprunt est accepté seulement si le salaire de l’emprunteur est suffisant pour effectuer les versements en cas de non-paiement des loyers. Est-ce exact? Merci.

    1. Bonjour,

      Aussitôt qu’il y a un revenu locatif, que ce soit sur un duplex, ou même une maison locative, nous pouvons considérer le revenu de location. Évidemment, moins il y a d’unités, moins les revenus seront élevés. Donc le salaire de l’emprunteur prend plus d’importance.

      À partir de 5 unités, on peut utiliser seulement la rentabilité de l’immeuble pour qualifier les dossier.

  14. Bonjour,
    À combien (% ou $) peut s’établir la prime SCHL dans le cas d’un financement à 85% de la valeur économique pour un 6 plex?

    1. Bonjour Jean-françois,

      Le coût de la prime SCHL pour un 6 plex financé à 85% sera de 4,5% du montant financé. À ça, il faut ajouter les taxes provinciales de 9%. Il y a aussi un montant de 150$ par unité (150$ x 6 unités = 900$) pour l’analyse du dossier.

      Bonne journée!

  15. Bonjour,
    y a t’il une limite pour le terme de l’hypotèque lorsqu’on se fait assurer par la SCHL?
    Peut-on prendre une hypotèque sur 35 ans avec une assurance SCHL dans le cadre d’un quadruplex? En étant proprio occupant ou pas?
    Et pour un Multi-logement?
    Merci

  16. Bonjour,
    Dans l’achat d’une propriété à revenue est-ce préférable de faire seulement la mise de fond ou préférable d’en mettre plus le cas échéant?
    Merci

    1. Bonjour M. Lacroix,

      La réponse à cette question dépend de votre profil d’investisseur. Beaucoup d’investisseurs vont préférer mettre la mise de fonds minimale. De cette façon, on maximise le retour sur investissement d’une part et on peut éventuellement faire d’autres investissements immobilier plus rapidement.

      En gros, si vous chercher à acquérir le plus d’immeuble possible, la mise de fonds minimale est recommandée.

  17. Bonjour
    À partir de 5 unités et plus , le prêteur utilise seulement la rentabilité de l’immeuble pour qualifier les dossier?ou il va regarder le salaire de l’emprunteur aussi?

    1. Bonjour Tony,

      Bonne question! En fait, ça dépend de la banque et ça dépend aussi de la mise de fonds.

      Certaines banques utiliseront seulement les revenus de l’immeuble. D’autres institutions financières pourront tenir en compte les revenus de l’emprunteur également.

      Bonne journée!

  18. Bonjour, merci pour tout, j’ai trouvé bcp de réponses à des questions que je ne savais même pas que j’avais. Nous songeons à acheter une maison avec un logement au 2ième. Mon conjoint est déjà propriétaire d’un quadruplex. Pour pouvoir “RAP”er mes REER, on songe à mettre le nouvel immeuble à mon nom seulement. Est-ce tricher ?

  19. Bonjour,
    Je comprend qu’il faut une mise de fond minimale de 5% pour l’achat d’un Duplex propriétaire occupant avec le 2e en location. Question:
    1- Si le propriétaire décide plu-tard de s’acheter une autre maison ou il va y habiter et quitter le duplex est ce que pour cette nouvelle maison ce sera toujours 5% de mise de fond?
    2- Le revenu Locatif du 2e appartement en location est il pris en location par la banque pour évaluer la capacité de financement hypothecaire?
    Merci

    1. Bonjour David,

      1- Oui il est tout à fait possible d’acheter un duplex en tant que propriétaire occupant avec 5% de mise de fonds et un peu plus tard acheter une maison avec 5% de mise de fonds.

      2- Oui les banques vont prendre en compte le revenu locatif. Cependant chaque banque calcule différament les revenus locatifs. C’est d’ailleurs un des avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Nous savons où présenter le dossier pour que ça fonctionne et pour obtenir les meilleures conditions au client.

      Bonne journée!

  20. Bonsoir
    On habite en ontario on aimerait acheter un duplex ou Triplex a Montréal comme investissement
    Combien la mise de fond et est ce que la banque finance investissement sur une autre province

    Nous avons un condo valeur à peu près 500k et notre hypothèque 180k. Le revenu de mon mari est 120k par année on a pas de dette

    Merci d’avance

    1. Bonjour Myriam,

      La mise de fonds pour un duplex ou triplex locatif est de 20%. Selon la valeur estimée, il y aurait environ 220,000$ d’équité disponible sur votre condo. Ce qui devrait être amplement suffisant pour la mise de fonds.

      Certaines banques vont financer des propriétés partout au Canada, d’autres banques financent seulement certains secteurs. Si vous faites affaire avec un courtier hypothécaire provenant du Québec (comme moi :p ), vous ne devriez pas avoir de problème à trouver du financement.

      Bonne journée!

  21. Bonsoir Bruno,

    J’aimerais savoir c’est quoi la mise de fond minimal pour un duplex avec bachelor légal donc 3 logements?

    Merci

    1. Bonjour Stephane,

      Alors il faut aller regarder le rôle d’évaluation de l’immeuble. Il faut regarder à: Nombre de logements. Si c’est écrit 2, on le considère comme un duplex et la mise de fonds minimale est de 5%. Si c’est écrit 3 unités on le considère comme un triplex et la mise de fonds minimale est de 10%.

      Pour consulter le rôle d’évaluation de l’immeuble, écrivez sur Google “rôle d’évaluation” et le nom de la ville où est situé l’immeuble. Vous pourrez le trouver sur le site de la ville.

      J’ai l’impression que votre cas serait considéré comme un triplex, puisque vous me parlez d’un bachelor légal. Donc probablement reconnu par la ville.

      Bonne journée!

  22. Bonjour j’ai un duplex avec revenu libre d’hypothèque reçu en héritage j’aimerais savoir si il y a une façon de le mettre en garantie pour aller chercher la mise de fond nécessaire pour investir sur d’autres immeubles locatifs où je dois absolument lever un hypothèque pour aller chercher de la liquidité. (de préférence 5 logements ou+)
    Merci

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