Mise de fond minimale pour immeubles à revenu (duplex, triplex, quadruplex, 5-plex et plus)

Dernière mise à jour le mars 6th, 2019

Mise de fond duplex

Voici ce qui est selon moi un des grands avantage du duplex. La mise de fonds minimale pour propriétaire occupant n’est que de 5%. En fait, au niveau de la mise de fonds, le duplex est identique à une maison ou un condo. C’est-à-dire, au moment de l’achat si on prévoit habiter l’immeuble, la mise de fonds est de 5% du prix de vente pour un achat assuré avec un assureur hypothécaire (SCHL, Genworth, Canada Guaranty). Cependant, si on n’a pas l’intention d’habiter le duplex ou si préfère s’éviter l’assurance hypothécaire, la mise de fonds minimale sera de 20%.

Mise de fonds minimale pour le triplex

Lorsqu’on convoite un triplex à titre de propriétaire occupant, la mise de fonds minimale est de 10% du prix d’achat avec une assurance hypothécaire. Encore une fois, si on a pas l’intention d’habiter le triplex ou pour éviter l’assurance hypothécaire, il faut disposer de 20% de mise de fonds.

Mise de fonds minimale pour le quadruplex

Les règles au niveau de la mise de fonds pour le quadruplex sont exactement les mêmes que pour le triplex. Donc, si on prévoit habiter l’immeuble la mise de fonds est de 10% du prix d’achat toujours en passant par l’assurance hypothécaire. Si on veut faire l’achat à titre d’investissement locatif ou pour simplement pour s’éviter l’assurance hypothécaire, il faut mettre 20% de mise de fonds à l’achat.

La banque peut exiger que la mise de fonds soit supérieure à 5%

La situation décrite plus bas arrive rarement, vous n’avez donc pas à trop vous en inquiéter. Cependant, c’est toujours bien d’être informé.
En fait, la banque ne prêtera jamais plus de 95% (plus frais de l’assureur) de la plus petite des 2 valeurs suivante: le prix payé ou l’estimation de la valeur marchande de la propriété. Si vous avez déjà acheté une maison, il est possible que l’institution prêteuse ait demandé une évaluation de la valeur marchande de l’immeuble. Disons que vous payé la maison 200,000%, vous avez prévu mettre 5% de mise de fonds, donc 10,000$. L’évaluation marchande évalue la maison à 190,000$. La plus petite valeur est donc l’estimation de la valeur marchande. La banque ne pourra pas vous prêter plus que 95% de 190,000$, donc 180,500$. Votre mise de fonds minimale tombera donc à 200,000$ – 180,500$ = 19,500$. Il est parfois possible de contester cette évaluation, mais il faut arriver avec des comparables et de bons arguments.

Dans le cas ou la valeur marchande serait évaluée à 220,000$. L’institution pourra alors financer 95% du prix payé (200,000$) et votre mise de fonds sera de 10,000$ comme prévu.

Mise de fonds minimale pour le multilogement

En premier lieu, définissons ce que j’entends par multilogement. Le multilogement c’est un immeuble résidentiel avec au moins 5 unités.
Lorsqu’on tombe dans le 5 unités et plus, les règles par rapport à la mise de fonds changent légèrement. Premièrement, contrairement aux 4 unités et moins, vous n’avez pas à prévoir résider l’immeuble pour pouvoir utiliser la SCHL. La mise de fonds minimale sera alors de 15% pour un prêt assuré SCHL.

Cependant, c’est 15% de la valeur économique et pas du prix vendu. La valeur économique est déterminée en fonction des revenus réels, des dépenses réelles et estimées, la localisation de l’immeuble aura également un impact. De plus, il est important de savoir que même si la mise de fonds minimum est de 15%, l’acheteur doit quand même disposer de 25% de la valeur de l’immeuble en actif net. Les actifs nets incluent la mise de fonds, les placements, l’équité sur vos autres immeubles…

Et pour éviter la SCHL dans le multilogement?

Si vous préférez éviter d’utiliser la SCHL, vous devez mettre 25% en mise de fonds.

Voilà vous savez maintenant ce qu’il faut savoir à propos de la mise de fonds!

115 thoughts on “Mise de fond minimale pour immeubles à revenu (duplex, triplex, quadruplex, 5-plex et plus)

  1. Au delà de la mise de fonds minimale de 15% pour le multilogements, est-ce qu’il y a d’autres critères, comme le nombre d’immeubles détenus, les années d’expérience en tant que gestionnaire immobilier, etc.?

    J’imagine qu’il y a des mécanismes pour éviter qu’une personne avec beaucoup de liquidités mais peu d’expérience en gestion se retrouve avec un immeuble qu’elle n’est pas prête à gérer adéquatement.

    Excellent article et merci de prendre le temps d’écrire ce blog!

    1. Bonjour Raymond,

      Alors oui il y a d’autres critères pour un achat d’immobilier locatif. Si on désire mettre 15% et passer avec la SCHL on doit démontrer qu’on possède au moins 25% en actif net du prix payé. Donc posséder des immeubles va aider au financement à ce niveau. Sinon le critère le plus important dans le financement du multilogement, c’est surtout la rentabilité de l’immeuble. Si l’immeuble est rentable et que le profil du client est beau, même si peu expérimenté, l’achat peu quand même se faire.

      Bonne question!

        1. Bonjour Jonathan,

          Vous gardez plus de liquidité dans votre compte et ainsi vous pouvez réinvestir dans un autre immeuble plus rapidement. Par contre, s’il y a possibilité d’optimiser les rendements de l’immeuble, le mieux c’est d’acheter avec 25% de mise de fonds et de faire un refinancement à 85% ratio prêt/valeur une fois l’immeuble optimisé.

  2. Bonjour,
    j’habite un duplex et je possède un 5 logis qui rapporte environ 3000$ / an. J’ai 50 000$ de cash et une marge de crédit disponible de 45 000$ qui peut servir comme mise de fond. Est-ce que c’est plus avantageux d’acheter un seul immeuble avec le plus de porte possible ou d’acheter plus d’un immeuble avec moins de porte?
    Avez-vous plus d’information concernant les actifs? Comment on peut s’en servir pour d’autres achats?

    Merci

    1. Bonjour Martin,

      Alors pour répondre à votre question, c’est une question de contexte. Vaut mieux acheter 2 plus petits immeubles très rentables qu’un seul gros immeuble qui rapporte peu. De l’autre côté, un gros immeuble rentable (5 et plus) peut être plus facile à financer que 2 petits immeubles (4 et moins).

      En ce qui concerne les actifs, ils sont utiles pour faire l’achat de 5 et plus, car vous devrez avoir au moins 25% en actif net du prix d’achat.

      En espérant que ça réponde à vos questions. Bonne journée!

  3. Bonjour, j’ai un duplex que j’habite qui à été évalué au municipal l’an passé à 250 K mon hypothèque est de 172K. J’ai 10K cash j’aimerais aller de l’avant et investir dans l’immobilier qu’est ce que vous me conseillez ?

    1. Bonjour Julie,

      Je n’ai présentement pas assez d’information sur votre situation pour vous donner un conseil. Cependant, il semble y avoir 28,000$ d’équité disponible sur votre duplex. Si votre date de renouvellement approche, ça pourrait être intéressant d’en profiter pour faire un refinancement, aller chercher cet équité et l’investir dans un autre immeuble.

    1. Bonjour Pierre,

      C’est une très bonne question qui doit absolument être discuté avec vos partenaires. Ça va dépendre de plusieurs facteurs, notamment qui s’occupera de la gestion de l’immeuble, qui s’occupera de l’entretien, comment seront séparés les profits ou pertes annuelles?

      Vous pouvez discuter de ces questions entre vous et je vous recommande de consulter un avocat spécialisé en immobilier ou encore d’en parler avec votre notaire.

      Bonne journée!

  4. Bonjour,
    merci pour vos bons articles et les réponses aux questions de vos internautes.
    J’aimerais acheter un duplex/triplex en utilisant l’équité de ma maison. Je ne peux en ce moment vendre ma maison car je crois que le marché est un peu difficile en ce moment. Pour profiter du 5% de mise de fonds du proprio occupant, je souhaite acheter avec mon frère qui lui va habiter une partie du duplex pendant quelques temps. Cependant il a des plans futurs pour quitter la province. Est-ce toujours “Safe” d’aller avec l’option proprio occupant (pas assez pour 20%) sachant que je devrais racheter ses parts (minimes) dans un futur proche?
    merci

    1. Bonjour,

      Merci pour le commentaire positif!
      Premièrement pour acheter en utilisant l’équité de votre maison, vous devrez faire un refinancement sur votre maison puisqu’il est impossible d’acheter avec collatéral lorsqu’il y a moins de 20% de mise de fonds.
      Comme j’avais une bonne idée de la réponse à votre question, mais qu’un petit doute restait à mon esprit. J’ai appelé la SCHL pour poser votre question. On m’a confirmé qu’il sera possible pour vous de racheter la part de votre frère.

      Bonne journée!

  5. Allo Bruno , si j’achète un Triplex et je dit que je vais vivre dans l’immeuble ce qui veut dire 10% de mise de fond mais que finalement je decide de ne pas vivre dedans que vas t’il se passer ?

    1. Bonjour Vincent,
      Il ne va rien se passer. Cependant, il est possible que ce soit plus compliqué faire un achat avec moins de 20% de mose de fonds pour vos transactions futures, puisque les assureurs n’aiment pas les fausses déclarations.

      Bonne journée!

  6. Bonjour,
    Je me demandais si pour un 4 logements la mise de fond était tout de même de 10% pour un copropriétaire occupant? En d’autres mots, si deux personnes achètent un 4 logements et l’un d’eux décide de résider dedans, est-ce que la mise de fond pour tout de même être de 10% ou elle devra être de 20%?
    Merci!

    1. Bonjour Marc-Antoine,

      Oui la mise de fonds minimum pour l’achat d’un quadruplex est de 10% si au moins un des 2 copropriétaires habitera l’immeuble. ¨Par contre, il peut-être un peu plus compliqué de reprendre le logement lorsque l’achat se fait par des copropriétaires qui ne forment pas un couple. Le locataire aurait le droit de refuser de quitter le logement.
      Bonne journée!

  7. Bonjour,
    Si je comprends bien, il est impossible de se faire assurer par la SCHL (5 ou 10% de mise de fond) pour acheter une maison à revenue (si on veut la louer). Il faut absolument l’habiter ?

    Merci,
    Sophie

    1. Bonjour Sophie,

      En effet, la SCHL n’assure pas les maisons locatives. Il faut donc mettre 20% de mise de fonds pour cette transaction. Si vous prévoyez habiter cette maison dans la prochaine année, alors vous pourriez mettre 5% de mise de fonds.

      Bonne journée!

  8. Question
    Si ma fille et moi (elle est rendu adulte avec revenu ) voulons acheter un quadruplex et que chacune de nous y habiterait chacun logement, quelle pourcentage serait la mise de fond ?
    Merci beaucoup

      1. Bonjour,
        Par rapport à l’achat d’un immeuble à 2 investisseurs qui ne forment pas un couple et qui voudrait chacun habiter un logement different dans l’immeuble; vous dites que les locataires pourraient refuser de quitter leur logement?! J’essaie de comprendre. Les lois changent si on forme un couple ou non?!
        Je suis dans cette situation, j’aimerais investir dans un triplex ou quadruplex à 10% de mise de fond avec un partenaire et nous voudrions chacun prendre un logement dans l’immeuble/ ou possibilité que seul un des deux y emménage.
        Mais si le ou les locataire(s) refusent de partir, nous ne sommes pas plus avancé?
        Je ne sais pas si vous pourriez m’apporter plus de claireté à cet effet.
        Merci

        1. Bonjour,
          En effet, les locataires seraient dans leur droit de refuser de quitter leur logement dans ce cas. Vous pouvez consulter le site de la régie du logement: https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/droit-du-locateur-de-mettre-fin-au-bail/reprise-de-logement
          Voici le passage qui vous intéressera:
          “Qui peut reprendre un logement?
          Le locateur, propriétaire d’un immeuble, peut reprendre un de ses logements.
          Un copropriétaire d’un immeuble en indivision peut également reprendre un logement, mais à la condition qu’il n’y ait qu’un seul autre copropriétaire, et que cet autre copropriétaire soit son conjoint.”

          Vous pouvez quand même leur demander que vous aimeriez reprendre le logement pour y habiter, il est possible que le locataire accepte.

          Bonne chance!

  9. Bonjour si une personne désire acheter un triplex ou quadruplex à 100% locatif ce qui veut dire avec 20% de mise de fond est ce que la banque prend en considération son revenu d’emploi etc. Même si c’est pour de l’investissement.
    Merci

    1. Bonjour Steven,

      Oui le revenu de l’emprunteur est considéré pour l’achat d’un triplex ou quadruplex 100% locatif. Par contre, les banques ont presque toutes une façon différente de calculer les revenus générés par l’immeuble. Autrement dit, il peut y avoir une très grande différence de capacité d’emprunt avec une banque différente. C’est un des avantages de faire affaire avec un courtier pour votre prêt.

  10. Merci pour l information. J aimerais acheter un triplex et y habité pour payer 10%. Combien de temps dois-je rester, avant de quitter et acheter un autre triplex et être occupant et avoir le 1er triplex 100% locatif

  11. Bonjour.
    est-ce preferable d’acheter un condo ensuite un duplex ou le contraire est mieux? le condo je l’acheterais avec mon conjoint et le duplex je l’acheterais avec ma mere avec une mise de fond de 12% et ma mere va habiter dans un des appartments du duplex. J’aimerais realiser ce projet dans une annee.

    merci pour l’information

  12. Bonjour,
    Mon mari est propriétaire de notre résidence principale; donc l’acte de propriété est seulement à son nom. Je désire acheter un condo pour le louer a notre fille. Le condo serait seulement à mon nom. Qu’elle serait la mise de fond a ce moment là? 5%, 10% ou 20%.
    Merci!

    1. bonjour nous avons un jumelé que nous voulons vendre sa vaut now 240k et on veut achetet un triplex neuf pour y habiter qui vaut 600k .j aimerais savoir si la mise de fond serais de 10% et est ce que la banque va nous accorder le pret en tenant compte de 2 logements locatifs et ses un nouveau immeuble en construction .Merci beaucoup pour réponse

  13. Bonjour,
    J’aimerais savoir, lors d’une demande de financement pour un immeuble locatif, à partir de combien d’unité de logements pour un immeuble,le prêteur prend-il en considération les revenus de loyer? J’ai cru comprendre, par exemple, que pour un duplex, les loyers ne sont pas pris en considération et que l’emprunt est accepté seulement si le salaire de l’emprunteur est suffisant pour effectuer les versements en cas de non-paiement des loyers. Est-ce exact? Merci.

    1. Bonjour,

      Aussitôt qu’il y a un revenu locatif, que ce soit sur un duplex, ou même une maison locative, nous pouvons considérer le revenu de location. Évidemment, moins il y a d’unités, moins les revenus seront élevés. Donc le salaire de l’emprunteur prend plus d’importance.

      À partir de 5 unités, on peut utiliser seulement la rentabilité de l’immeuble pour qualifier les dossier.

  14. Bonjour,
    À combien (% ou $) peut s’établir la prime SCHL dans le cas d’un financement à 85% de la valeur économique pour un 6 plex?

    1. Bonjour Jean-françois,

      Le coût de la prime SCHL pour un 6 plex financé à 85% sera de 4,5% du montant financé. À ça, il faut ajouter les taxes provinciales de 9%. Il y a aussi un montant de 150$ par unité (150$ x 6 unités = 900$) pour l’analyse du dossier.

      Bonne journée!

  15. Bonjour,
    y a t’il une limite pour le terme de l’hypotèque lorsqu’on se fait assurer par la SCHL?
    Peut-on prendre une hypotèque sur 35 ans avec une assurance SCHL dans le cadre d’un quadruplex? En étant proprio occupant ou pas?
    Et pour un Multi-logement?
    Merci

  16. Bonjour,
    Dans l’achat d’une propriété à revenue est-ce préférable de faire seulement la mise de fond ou préférable d’en mettre plus le cas échéant?
    Merci

    1. Bonjour M. Lacroix,

      La réponse à cette question dépend de votre profil d’investisseur. Beaucoup d’investisseurs vont préférer mettre la mise de fonds minimale. De cette façon, on maximise le retour sur investissement d’une part et on peut éventuellement faire d’autres investissements immobilier plus rapidement.

      En gros, si vous chercher à acquérir le plus d’immeuble possible, la mise de fonds minimale est recommandée.

  17. Bonjour
    À partir de 5 unités et plus , le prêteur utilise seulement la rentabilité de l’immeuble pour qualifier les dossier?ou il va regarder le salaire de l’emprunteur aussi?

    1. Bonjour Tony,

      Bonne question! En fait, ça dépend de la banque et ça dépend aussi de la mise de fonds.

      Certaines banques utiliseront seulement les revenus de l’immeuble. D’autres institutions financières pourront tenir en compte les revenus de l’emprunteur également.

      Bonne journée!

  18. Bonjour, merci pour tout, j’ai trouvé bcp de réponses à des questions que je ne savais même pas que j’avais. Nous songeons à acheter une maison avec un logement au 2ième. Mon conjoint est déjà propriétaire d’un quadruplex. Pour pouvoir “RAP”er mes REER, on songe à mettre le nouvel immeuble à mon nom seulement. Est-ce tricher ?

  19. Bonjour,
    Je comprend qu’il faut une mise de fond minimale de 5% pour l’achat d’un Duplex propriétaire occupant avec le 2e en location. Question:
    1- Si le propriétaire décide plu-tard de s’acheter une autre maison ou il va y habiter et quitter le duplex est ce que pour cette nouvelle maison ce sera toujours 5% de mise de fond?
    2- Le revenu Locatif du 2e appartement en location est il pris en location par la banque pour évaluer la capacité de financement hypothecaire?
    Merci

    1. Bonjour David,

      1- Oui il est tout à fait possible d’acheter un duplex en tant que propriétaire occupant avec 5% de mise de fonds et un peu plus tard acheter une maison avec 5% de mise de fonds.

      2- Oui les banques vont prendre en compte le revenu locatif. Cependant chaque banque calcule différament les revenus locatifs. C’est d’ailleurs un des avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Nous savons où présenter le dossier pour que ça fonctionne et pour obtenir les meilleures conditions au client.

      Bonne journée!

  20. Bonsoir
    On habite en ontario on aimerait acheter un duplex ou Triplex a Montréal comme investissement
    Combien la mise de fond et est ce que la banque finance investissement sur une autre province

    Nous avons un condo valeur à peu près 500k et notre hypothèque 180k. Le revenu de mon mari est 120k par année on a pas de dette

    Merci d’avance

    1. Bonjour Myriam,

      La mise de fonds pour un duplex ou triplex locatif est de 20%. Selon la valeur estimée, il y aurait environ 220,000$ d’équité disponible sur votre condo. Ce qui devrait être amplement suffisant pour la mise de fonds.

      Certaines banques vont financer des propriétés partout au Canada, d’autres banques financent seulement certains secteurs. Si vous faites affaire avec un courtier hypothécaire provenant du Québec (comme moi :p ), vous ne devriez pas avoir de problème à trouver du financement.

      Bonne journée!

  21. Bonsoir Bruno,

    J’aimerais savoir c’est quoi la mise de fond minimal pour un duplex avec bachelor légal donc 3 logements?

    Merci

    1. Bonjour Stephane,

      Alors il faut aller regarder le rôle d’évaluation de l’immeuble. Il faut regarder à: Nombre de logements. Si c’est écrit 2, on le considère comme un duplex et la mise de fonds minimale est de 5%. Si c’est écrit 3 unités on le considère comme un triplex et la mise de fonds minimale est de 10%.

      Pour consulter le rôle d’évaluation de l’immeuble, écrivez sur Google “rôle d’évaluation” et le nom de la ville où est situé l’immeuble. Vous pourrez le trouver sur le site de la ville.

      J’ai l’impression que votre cas serait considéré comme un triplex, puisque vous me parlez d’un bachelor légal. Donc probablement reconnu par la ville.

      Bonne journée!

  22. Bonjour j’ai un duplex avec revenu libre d’hypothèque reçu en héritage j’aimerais savoir si il y a une façon de le mettre en garantie pour aller chercher la mise de fond nécessaire pour investir sur d’autres immeubles locatifs où je dois absolument lever un hypothèque pour aller chercher de la liquidité. (de préférence 5 logements ou+)
    Merci

      1. Bonjour j’aimerais acheter un triplex, mes parents habite déjà un logement, en location. Qu’elle est la mise de fond minimal?

        1. Bonjour Nancy,

          Alors si vous voulez acheter un triplex pour loger vos parents sans que ceux-ci ne paient de loyer, la mise de fonds minimale est de 10%. Ça peut également fonctionner si vous achetez l’immeuble où vos parents sont locataires présentement, mais il faudrait que vous ne leur facturiez pas de loyer. J’ai appelé au département de souscription de la SCHL pour m’assurer de la réponse.

          Bonne journée!

  23. Bonjour, je regarde pour l’achat d’un petit triplex à Montréal dont j’occuperais le logement principal. J’ai fait une estimation des dépenses et revenus et j’aimerais bien que vous m’expliquiez quel serait les avantages de devenir propriétaire de ce type d’immeuble ?
    Actuellement je suis locataire, et auparavant je fus propriétaire d’une maison pendant 22 ans.. J’estime que cet achat avec un mise de fond de 50 000$ , pourrait coûter jusqu’à 2000$ par mois !!! Je trouve ce montant excessif. Comment justifier cet achat ?? Mes chiffres sont réaliste ??

    merci

    Prix d’achat : 470 000$
    Estimé rénovation: 30 000$
    Emprunt total: : 500 000
    Mise de fonds et frais d’achat (notaire, taxe bienvenue etc..): 56 900 $
    Frais d’achat: (notaire, taxe bienvenue etc..)

    Revenus actuels bruts: 12 000$ il s’agit de deux 3 1/2 modestes loué peu cher. .

    Dépenses annuelles totales: 8 875$, réparties comme ceci:

    Frais mensuel
    hypothèques: 1500$
    Taxes municipale: 225
    Scolaire: 45
    Assurance: 125
    Energie: 130

    Total:: 2025 $

    Taxes municipales annuel:2704$
    Taxes scolaires annuel: 543$
    Assurances: 1500$

    1. Bonjour M. Lacoste,

      Alors plusieurs facteurs ici. Il est possible que les 2 logements ne soient pas loué au juste prix du marché. Si c’est le cas, peut-être que les rénovations que vous apporteriez à l’immeuble justifierait une hausse des loyers pour les louer à un prix comparable au marché.

      Aussi, il faut garder en tête que cet immeuble prendra de la valeur dans le temps. À Montréal, les immeubles locatifs prennent beaucoup de valeurs année après année. C’est souvent lors de la revente qu’on constate que ce fut un bon investissement.

      Maintenant, tous les immeubles ne sont pas rentable de façon égale. C’est sur que si le logement principal est beaucoup plus grand que les 2 autres. Et que c’est ce logement que vous choisissez d’habiter, la rentabilité sera moins au rendez-vous. Je suis persuadé que si vous continuez vos recherches vous finirez par tomber sur un immeuble un peu plus rentable.

      Bonne chance avec votre projet!

  24. Bonjour

    Je me question sur le meilleur investissement a moyen long terme

    Acheter quelques condos.. et les louer

    Ou acheter un un 5 ou 6 plex..

    Lequel devrait prendre le plus de valeur?

    Quel option est la plus facile a financer?

    Merci!

    1. Bonjour Jacinthe,

      En ce qui concerne les condos locatifs. La prise de valeur change beaucoup en flnction d’où est situé le condo. Règle générale, un condo à Montréal prendra de la valeur dans le temps. Par contre, si vous achetez des condos dans un nouveau développement, un peu plus éloigné. On peut penser qu’ils prendront moins de valeur. Au niveau financement, c’est 20% de mise de fonds et ça va en fonction de votre endettement personnel.

      La valeur du 5 ou 6 plex augmente généralement assez bien dans le temps, s’il est bien géré et entretenu. Au niveau financement, la mise de fonds minimale variera entre 15% et 25% dépendement de sa rentabilité selon les normes SCHL.

  25. Merci de cette réponse Bruno

    Et pour ce qui est du prix?

    Pour un 6 plex en construction, qu`on achète sur plan, donc neuf.. (sur la rive nord de Montréal.
    Quel serait le juste prix a payer selon le marché actuel (combien de fois les revenus escomptés) ?

    Merci

  26. HI Bruno,
    thank you for the great advice. I was thinking of buying a triplex and having my adult sons using one of the units and renting the other two. If my name is on the deed but my sons live there do I have to put down 10% or 20% downpayment? Initially I thought to add their names to the ownership, however, reading your other answers, I would have greater difficulty repossessing a unit if I would require to do so in the future. I do not think my sons would stay longer than 5 years.

  27. J ai une grosse question. Voici ma situation. Notre famille est locataire d une maison et au sous sol il a des chambres pour étudiants (nous sommes près de l université) Nous aimerions éventuellement acheter cette maison et nous aussi en louer des chambres. Donc ma question… si l évaluation est de 195000 pour une propriété sans location quelle est le % que le proprio peut augmenter sont si il nous vend maison avec location. J espère que je suis claire. Merci

    1. Bonjour Kevin,

      Si la propriété comporte 2 unités distinctes au rôle d’évaluation, nous pouvons prendre en compte l’unité locative. Si ce n’est pas le cas, nous ne pouvons pas prendre en compte une 2e unité dans la valeur de la propriété.

      De toute façon, dans votre cas, la valeur évaluée de la propriété a peu d’importance puisque vous devrez quand même mettre au moins 5% de mise de fonds du prix payé peu importe la valeur marchande de la propriété.

      Bonne journée!

  28. Bonjour Bruno, mes parents disposent d’une mise de fond d’environ 80k $ qu’ils veulent utilisé entièrement sur l’achat d’un condo de 230k $ max. sous prétexte qu’ils veulent le moins de dettes hypothécaire possible et des mensualité moins élevé. Je suis persuadé qu’avec un tel cash flow, c’est une opportunité raté. Qu’est ce que vous en pensez? Qu’elle alternative suggériez-vous?

    1. Bonjour Marciano,

      Alors en effet, 80,000$ sur un achat de 230,000$, ça dépasse le 20% (46,000$) minimum pour éviter de payer des frais SCHL.

      Vous semblez avoir un profil financier axé un peu plus sur l’investissement que vos parents. Il est possible que vos parents soient plus conservateurs que vous avec leur argent. Il faut respecter ça.

      Évidemment, si vos parents ont d’autres dettes (carte crédit, marge, voiture…) je leur recommanderais de les rembourser en priorité. Maintenant il est possible qu’il existe une meilleure utilisation qu’ils peuvent faire de cet argent, RÉER, CÉLI, peut-être éventuellement constituer une mise de fonds pour acheter un immeuble locatif. Cependant, si vos parents préfèrent rembourser leur dette plus rapidement, c’est leur décision.

      1. Merci de répondre aussi rapidement. Je suis d’avis avec vous qu’il faut respecter les choix de tous et chacun. Cela étant dit, une fois la vente de leurs maison compléter, ils n’auront plus de dettes. Si ils achèteraient une propriété locative, n’auraient ils pas la possibilité de payer des mensualités réduites en y habitant? Voir même ne rien payer par mois dans certains cas?
        Merci en avance!

        1. Oui évidemment, financièrement c’est plus rentable acheter un immeuble locatif qu’un condo. Et oui il est bien possible que c’est cette option qui leur coûterait le moins cher par mois.

          Par contre, ils auraient des locataires à gérer. Bref, je ne connais pas vos parents et je ne sais pas quelles sont leurs priorités. Alors c’est plutôt difficile pour moi de leur faire des recommandations.

  29. J’aimer Savoir comment calculer concrètement la valeur économique réelle pour un cinq logement et plus. Je sais que le paramètre de la localisation varie mais c’est quoi le calcul mathématique pour la calculer. En d’autres termes une fois que la schl estime elle même les dépenses et revenus qu’elle calcul mathématique fait elle? Quelqu’ aurait il un excel pour m’aider avec ce calcul?merci

    1. Bonjour Severin,

      Pour déterminer la valeur économique, la SCHL utilisera les véritables chiffres des revenus locatif, du coût de l’électricité, des assurances, des taxes. Ils ont un coût d’entretien et de conciergerie fixé d’avance en fonction du nombre d’unité. Ils vont déterminer un taux de vacances en fonction du secteur, mais aussi en fonction des logements de l’immeuble (des 1 et demi n’étant pas la même chose que des 5 et demi). Il y a aussi le taux de capitalisation qui entre dans le calcul.

      Bref, tout ça pour vous dire que même avec un chiffrier Excel qui calculerait pour vous la valeur économique. C’est plutôt complexe à calculer. Je vous recommande donc de vous trouver un spécialiste du domaine (courtier hypothécaire) qui pourrait calculer pour vous la valeur économique des immeubles qui vous intéressent.

      Bonne journée!

  30. Bonjour Bruno,
    Ma compagne et moi avons acheté une maison il y a moins de deux ans à 284000$ avec une mise de fond de 56000$.
    Aujourd’hui nous souhaitons acheter un multiplex de 4 où 5 logement au environ de 600 000$.
    Quelle serait les démarches pour ce type d’acquisition?
    J’ai droit également à une marge de crédit de 10000$

    1. Bonjour Thierry,

      Selon moi, il doit y avoir pas mal d’équité disponible sur votre maison. J’estimerais environ 40,000$, peut-être un peu plus ou un peu moins. Évidemment, ça varie en fonction de combien il reste de solde hypothécaire et de la valeur marchande de votre propriété.

      Pour acheter un 4plex de 600,000$, la mise de fonds minimale de 20% représente 120,000$. Pour acheter un 5 plex, la mise de fonds minimale de 15% représente 90,000$.

      Une bonne première étape est de rencontrer un courtier hypothécaire, pour déterminer combien vous disposez de liquidité pour cet achat et déterminer votre capacité d’emprunt.

      Bonne journée!

  31. Bonjour
    j’ai comme projet d’acheter un duplex donc un des loyer est déjà occuper et dans l’autre j’aimerais y loger ma mere
    est-il possible dans ce cas d’y metre 5% de mise de fond ?

      1. Est-ce le cas meme si je decide d’acheter avec un partner ?
        si la maison est en gaspesie j’imagine que ces possible et meme probablement plus simple de chercher le financement ici sur la rive-nord ?

        1. Bonjour Maxime,

          Bonne question, je viens d’appeler la SCHL directement pour avoir la réponse. Ils me disent que oui c’est faisable d’acheter un duplex pour y loger votre mère avec un partenaire.

          Oui c’est tout à fait possible d’obtenir le financement sur la rive-nord même pour un achat en gaspésie. N’hésitez pas à m’appeler si vous avez d’autres questions ou si vous aimeriez procéder avec le projet 438-688-3017.

          Bonne journée!

  32. Bonjour Bruno,
    Merci avant tout pour toutes ce blog questions/réponses qui me guident.

    Ma situation est la suivante:
    Je viens de signer une promesse d achat pour un investissement dans une unité (loft). 20% d apport.
    En juillet 2017, j ai signé pour un condo neuf, livraison prevue en été 2019), avec 35% d apport pour pouvoir avoir des mensualités par trop elevées. L Hypothèque a ete pre autorisée depuis 2017. La construction de l immeuble a beaucoup de retard.
    Mais aujourd hui, je souhaiterais avoir un profil investisseur pour acheter bientot un quadriplex ou un 5 unités.
    Cependant, je me dit que les 35% d apport sur le condo neuf sont bien trop elevés. Je devrais en garder pour mon prochain investissement, ou alors annuler l achat du condo neuf pour aller chercher plus de rentabilité.
    Quel serait votre conseil ?

    1. Bonjour Elodie,

      Merci pour le beau commentaire!

      Alors, il est peut-être possible pour vous de ne mettre que 20% d’apport à la place du 35% prévue. Il faudrait voir avec votre banque ou avec un courtier hypothécaire comme moi par exemple, 438-688-3017.

      Par contre, si jamais vous vouliez annuler l’achat du condo neuf, je vous recommande d’en discuter avec le constructeur du condo. Une promesse d’achat n’est pas un document à prendre à la légère et celui-ci pourrait décider de prendre des recours contre vous si vous vous désistiez de l’achat. Peut-être pourriez vous avoir une entente avec celui-ci pour vous assurez qu’aucune action ne sera prise contre vous.

      Bonne chance avec tout ça!

  33. Bonjour,
    Un immeuble de 3 logements avec 2 commerces est considéré un multi logements à 5 unités? Est ce que les mêmes critères s’appliquent ?

  34. Salut,

    Je loue présentement un appartement dans lequel j’aimerais rester tout est achetant dès maintenant un triplex/duplex pour éventuellement y déménager lorsque ma conjointe et moi serons prêt. J’ai 60,000$ de mise de fonds disponible, mais ceci ne me permet pas d’acheter grand chose si le % de mise de fonds minimal est de 20% si je ne désire pas y habiter dès maintenant. Quels sont les modalités au sens de la loi sur la mise de fonds et l’habitation du logement ou non? Pourrais-je pouvoir louer seulement dans 1 an et mettre 10%/5% selon le type de logement?

  35. Bonjour

    Merci pour les info très pertinentes

    J’ai un triplex à mon nom que j’ai acheté il y a 5 ans avec la schl et j’avais rapé mon reer pour la mise de fond.
    Je voudrais acheter avec un ami un 6 logements. Lui n’a jamais été propriétaire d’aucun immeuble auparavant, est ce qu’il peut raper son reer pour la mise de fond? Est ce qu’on peut l’acheter avec la schl? Sinon, genworth demande combien comme mise de fond ?
    Merci!

  36. Bonjour. voici la situation: une personne vien d’hériter de 60000$ mais il/elle a un emploi étudient 15$/heure 15 heure semaine. Il/elle veux acheter un triplex à 600000$ et y habiter. Esque la banque va accepter d’y passer 540000$ ? considérant son faible revenu, mais que le revenu des locataires suffi à rembourser l’hypotèque ?

  37. Bonjour Bruno,

    Est-ce qu’il est possible de construire un quadruplex pour ma mère retraitée avec peu de revenu avec 10% de mise de fond étant propriétaire-occupant, donc schl, avec moi et ma conjointe comme co-emprunteur alors que nous avons déjà un immeuble assuré avec la SCHL ? L’occupant serait ma mère retraité de 67 ans et les revenus pour l’analyse de la demande seront évidemment le mien et celui de ma conjointe.

    Merci !

  38. Bonjour Bruno,
    J’ai une marge hypothécaire de 170k, est ce que cette liquidité peut me servir comme mise de fond pour acheter un 6 plex d’environ 660k?
    Merci

  39. Bonjour,

    Dans le cas d’un quintuplex, je comprend bien la nuance voulant que la mise de fond équivale au moins à 15% de la valeur économique qui est déterminée en fonction des revenus et dépenses réelles de l’immeuble et de disposer de 25% en actifs net (en excluant la mise de fond j’imagine ?) pour un achat assuré SCHL.

    Dans le cas où je voudrais passer en achat conventionnel avec 25% de mise de fond, l’étape du calcul de rentabilité de l’immeuble est-elle toujours nécessaire pour obtenir du financement ? Est-ce que la règle de détenir 25% en actifs net s’applique toujours ou est-ce que ces procédures sont seulement dans le cas d’un prêt assuré SCHL.

    Merci de votre réponse !

    1. Bonjour Alexandre,

      Ça dépend des banques, si on ne regarde pas seulement la rentabilité de l’immeuble, alors on voudra travailler avec les ratios d’endettement. On va donc quand même regarder les revenus et dépenses de l’immeuble. Aussi, pour déterminer le montant maximal à financer, la plupart des banques vont utiliser la valeur marchande de l’immeuble.

      Le 25% en actifs net inclue la mise de fonds. En conventionnel, vous devrez avoir en plus de la mise de fonds de 25%, les frais de démarrage de 1,5% du prix d’achat.

      J’espère que ça répond à la question!

      1. Bonjour Bruno,

        Merci beaucoup pour cette réponse complète ! Seriez-vous en mesure de me dire quelle banque précisément peut financer un quintuplex avec les ratios d’endettements comme lors du financement d’un quadruplex ou d’un triplex ? (calculs utilisés pour le financement résidentiel).

        Je suis présentement dans une situation où j’aimerais faire l’acquisition d’un quintuplex et les calculs passent très bien dans le cas d’un financement résidentiel avec les ratios d’endettement, mais ne fonctionne pas si on utilise les calculs pour le multilogement avec la valeur économique de l’immeuble seulement.

        Est-ce qu’il y a une différence si jamais notre prêt est assuré ou non ?

        Merci

        1. Bonjour Alexandre,

          Si le prêt est assuré, on doit fonctionner avec les normes de l’assureur, donc avec la valeur économique.

          Il n’y a pas qu’une seule institution avec laquelle c’est possible de financer un 5plex avec les ratios d’endettements. En tant que courtier hypothécaire, mon rôle est justement de diriger la demande de financement vers l’institution qui est la plus avantageuse pour mon client en fonction du dossier. Je vous invite à me contacter si vous aimeriez en discuter 438-688-3017.

          Bonne journée!

  40. Bonjour Bruno,

    j’ai un immeuble en vue, un triplex semi commercial (RDC- salon de coiffure, SS et Étage locatif). Le salon de coiffure génère plus de la moité des revenus et compte un peu plus du tier de la superficie totale de l’immeuble.

    Y-a-t-il un moyen d’acheter comme propriétaire occupant ou suis-je comdamné à offrir 25% de MDF pour cet immeuble? comment monter la structure financière pour un tel immeuble?

  41. Bonjour Bruno,
    j,ai en vue un 5 plex, il est évalué a 219900 et il demande 199000, les revenus net son de 780/mois, est-ce que tu crois qu’une institution financière pourrais financer à 15% avec la schl ?

    1. Bonjour Michel,

      Je ne peux pas répondre à cette question avec si peu d’information. Je dois savoir où est situé l’immeuble, le type de logements qu’il comporte, les coûts réels d’assurance, d’énergie et les taxes. Si vous voulez une réponse plus précise, je vous invite à m’envoyer la fiche descriptive de la propriété si vous l’avez, sinon le lien centris va peut-être me révélé certaines informations. Si vous ne voulez pas faire ça publiquement, vous pouvez utiliser mon courriel: bgagnon@planipret.com

      Bonne journée!

  42. Bonjour j’aimerais me lancer dans l’achat d’immeubles à revenu et je regarde pour un duplex. J’ai déjà une maison et je n’habiterais pas le duplex. J’ai une mise de fond minime (Pas assez pour 20 où 25%) mais ma maison est bientôt payée. Puis je donner ma maison en garantie ou je dois l’hypothèquer de nouveau? Est ce un bon point de départ un duplex ou je devrais tenter un immeuble à 3 ou 4 logements?

    1. Bonjour Frédéric,

      Le duplex est un bon point de départ, surtout si vous n’avez pas la mise de fonds pour un 3 ou 4 unités. Par contre, généralement les 3 ou 4 plex sont plus rentable qu’un duplex.

      Il est possible que vous puissiez mettre votre maison en garantie pour acheter le prochain immeuble. Poir le savoir, il y a quelques questions que je dois vous poser, vous pouvez m’appeler au (438)688-3017 pour en discuter.

  43. Bonjour Bruno ,
    Je voudrais avoir plus d’info si vous êtes au courant du nouveau programme au fédéral à l’accès pour une première propriété. Mise de fond moins de 20% +prêt 10%construction neuve ou 5% existants SCHL remboursable à la vente de la propriété sans intérêt. M a question si je veux m’acheter un condo avec se programme mais que je veux mettre une mise de fond entre 15-19,5 % pour avoir accès marge crédit hypothécaire qui me servira comme mise de fond dans l’acquisition d’un immeuble à un revenu. Avez-vous des documents ou lien qui expliquent comment une marge de crédit hypothécaire avec un prêt hypothécaire fonctionne. Quel le taux endettement à respecter pour chaque type :duplex ,5 plex.quadruplex, triplex et 6 et plus merci

    1. Bonjour Willenne,

      Présentement, nous n’avons pas beaucoup de détail sur ce nouveau programme. Par exemple, je ne sais pas si le programme sera disponible avec une mise de fonds de plus de 5%, ni s’il sera possible d’octroyer une marge de crédit avant le remboursement de la remise de la SCHL (ça me surprendrait un peu).

      Pour avoir accès à une marge de crédit, il doit y avoir un équité d’au moins 20% disponible sur la maison. Par exemple, si la maison vaut 300,000$, le solde hypothécaire devrait être sous les 240,000$ (20% d’équité représente 60,000$, 300,000$-60,000$=240,000$). À ce moment, vous pourriez avoir accès sous forme de marge de crédit hypothécaire à la différence entre la limite de 240,000$ et le solde hypothécaire. Si le solde est de 230,000$, vous auriez accès à 10,000$.

      J’espère que c’est clair!

  44. Si l’on dispose d’une pré-approbation hypothécaire maximale pour un duplex convoité (supposant que l’on met 20%).

    Est-ce que la banque peut se permettre de nous baisser la mise de fond initial vu que nous avons un revenu locatif?

    1. Bonjour Benoit,

      Oui c’est possible, ça dépend s’il reste du jeu dans vos ratios d’endettements. Si vous comptez acheter le duplex seulement pour le louer, sans l’habiter, à ce moment la mise de fonds minimale c’est 20%.

      Je vous invite à me contacter si vous voulez que je vérifie la mise de fonds minimale que vous pourriez mettre pour cet achat. 438-688-3017

      Bonne journée!

  45. Bonjour Bruno,

    Si je suis actuellement copropriétaire (50/50) d’un chalet locatif et d’une résidence comme propriétaire occupant et que j’achète un triplex ou quadruplex seul, est-ce que les banques prendront en considération pour le calcul de mon ratio d’endettement 50% ou 100% de mon hypothèque/taxes foncières de ma résidence et du chalet?

    Comme il s’agit d’un chalet en location court terme est-ce possible de tenir compte des revenus de location pour mes ratios? Si oui après combien de temps car j’ai débuté la location court terme avec ce chalet en août 2018?

    Merci!

    1. Bonjour Daniel,

      Oui certains prêteurs permettent de calculer seulement 50% des charges liés à votre résidence et au chalet. Il est également possible de prendre en compte les revenus du chalet locatif, il faudra regarder les revenus générés en 2018 par le chalet et nous pourrons calculer combien ils rapportent.

      Je vous invite à me contacter si vous aimeriez en discuter davantage. 438-688-3017

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