Hypothèque pour travailleur autonome: Ce que vous devez savoir

Prêt hypothécaire travailleur autonome

 

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En tant que travailleur autonome, vous avez peut-être l’impression qu’il sera plus difficile pour vous de dénicher un prêt hypothécaire. Détrompez-vous, ça peut même être avantageux d’être travailleur autonome. Plus loin, nous verrons plus en détail ce qui est avantageux à être travailleur autonome lorsqu’on veut un prêt hypothécaire pour acheter une maison. Pour l’instant, je vais vous expliquer ce que vous devriez savoir avant de rencontrer votre banquier ou votre courtier hypothécaire.
Si vous pensez que votre revenu net déclaré à la ligne 150 de votre rapport d’impôt représente mal votre revenu, cliquez ici. Il y a un programme pour vous!

Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome

La grande différence entre un travailleur autonome et un employé traditionnel, c’est la stabilité. En effet, un employé avec un statut permanent va gagner pas mal toujours le même salaire. Comme vous avez dû vous rendre compte avec le temps, si vous êtes déjà travailleur autonome, les revenus sont instables. Certaines semaines on n’a aucun contrat alors que d’autres semaines c’est la folie et l’argent rentre. À cause de cette instabilité, les prêteurs hypothécaires veulent plus de preuve de revenu. Avant de pouvoir emprunter en tant que travailleur autonome, on vous demandera donc deux ans de revenus. Pour déterminer votre revenu admissible, on prendra la moyenne de ces 2 années. Par exemple, vous avez fait 40,000$ en 2015 et 45,000$ en 2016, la moyenne est donc de (40,000+45,000)/2 = 42,500$. Dans le cas du salarié régulier, pourvu qu’il ait le statut permanent à son emploi, on considérera son salaire actuel pour calculer combien il peut emprunter, soit 45,000$.
Si l’une des 2 dernières années ne représente pas votre salaire réel. Par exemple, vous étiez blessé ou vous étiez en congé parental une partie de l’année. Il est possible de prendre une année plus représentative de vos revenus réels, pour faire la moyenne.

Bien sur, en tant que travailleur autonome, vous êtes éligible à utiliser le Régime d’accession à la propriété ou encore une subvention ou crédit d’impôt à l’achat d’une maison.

Hypothèque: Critères d’admissibilité pour travailleur autonome

  • Occuper le même emploi depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve peut être demandée)
  • Avoir une cote de crédit supérieur à 600 (comme pour un salarié ordinaire)
  • Disposer d’une mise de fond minimale de 5% (comme pour un salarié ordinaire)

Documents nécessaires pour un prêt hypothécaire de travailleur autonome

  • Vous devrez fournir les documents suivants:
  • Les 4 premières pages de votre rapport d’impôt fédéral (T1) des deux dernières années, l’état des revenus et dépenses
  • Avis de cotisation fédérale et provinciale des deux dernières années
  • Si votre avis de cotisation indique que vous deviez un gros montant d’argent, ce qui est souvent le cas des travailleurs autonomes, car ils ne paient l’impôt qu’à la fin de l’année. Vous devrez fournir une preuve que les impôts sont payés.
  • Preuve de la mise de fonds (3 mois de relevé bancaire, on doit voir votre nom et le logo de votre institution financière)
  • Promesse d’achat acceptée et signée par acheteur et vendeur
  • Fiche descriptive de la propriété

L’avantage des prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes

Comme vous le savez, en tant que travailleurs autonomes, vous pouvez déduire d’impôt plusieurs dépenses. Les dépenses reliées à votre occupation. Cependant, certaines de ces dépenses sont également utiles dans votre vie de tous les jours. Notamment, une partie de vos frais de résidence, votre voiture, votre téléphone cellulaire, internet… Ce qui est un avantage réel dans votre budget que vous avez par rapport à l’employé conventionnel. Sachant ça, les banques majorent votre salaire de 15% lors des calculs pour déterminer combien vous pourrez emprunter pour votre habitation. Dans l’exemple cité plus haut, vous auriez donc un revenu admissible de 42,500 + 15% = 48,875$.
Le revenu admissible est ce qui nous permet de déterminer combien vous pourrez être en mesure d’emprunter pour l’achat de votre maison. Donc, avec un revenu admissible plus élevé, vous aurez plus de facilité a obtenir un prêt hypothécaire ou une pré approbation.
Évidemment, ce type de calcul est propre à chaque banque, donc ce ne sont pas toutes les banques qui permettent de majorer votre salaire de 15%. C’est pourquoi si vous avez essuyé un refus à votre banque ou voulez améliorer vos chances de passer pour un prêt hypothécaire, je vous recommande de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Celui-ci saura vers quelle banque vous envoyer afin d’obtenir le meilleur taux et que votre dossier passe bien. Comme par hasard, je suis moi-même courtier hypothécaire et il me ferait plaisir de vous aider à acheter une maison! 😉 514-975-3017

Hypothèque pour travailleur autonome dont le revenu déclaré n’est pas représentatif

Si vous pensez que votre revenu déclaré représente mal votre revenu réel, bonne nouvelle : il existe un programme qui pourrait vous aider à acheter une maison.

 

Prêt hypothécaire pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

 

Le programme s’appelle Alt-A et vise à permettre aux travailleurs autonomes d’autodéclarer leur revenu. Cependant, ces revenus doivent être prouvés et sensés.. Aussi, ce programme nécessite de mettre une mise de fonds de 10 % à l’achat de la propriété.

 

Quel profil d’entreprise cadre dans ce programme?

 

Ce ne sont pas toutes les entreprises qui peuvent bénéficier du programme Alt-A. Voici certains critères auxquels doivent répondre les travailleurs autonomes ou les entreprises :

  • Il s’agit d’une petite ou moyenne entreprise.
  • Une partie des clients de l’entreprise sont des particuliers.
  • L’entreprise compte plusieurs clients.
  • Il est possible de vous payer en argent comptant.
  • Il y a progression dans les revenus année après année.
  • L’entreprise fait des profits.
  • Il s’agit d’une entreprise de services.

Voici des exemples de travailleurs autonomes et d’entreprises qui cadrent bien dans le programme :

  • Construction : électricien, plombier, menuisier, chauffeur de machinerie…
  • Services résidentiels : émondeur, exterminateur, préposé à l’entretien, tondeur de pelouse, déneigeur…
  • Services de beauté : coiffeur, esthéticien, technicien en pose d’ongles…
  • Services de santé : chiropraticien, ostéopathe, massothérapeute, entraîneur…
  • Services variés : tatoueur, mécanicien, inspecteur en bâtiment…

Hypothèque Alt-A : Critères d’admissibilité pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

  • Compter au moins 2 ans d’existence de l’entreprise
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Présenter un revenu autodéclaré qui a du sens par rapport au secteur d’activité
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve SERA demandée)
  • Avoir un très bon dossier de crédit
  • Disposer d’une mise de fonds minimale de 10 %
  • Acheter un immeuble de maximum 2 unités (duplex), dont une unité est occupée par l’emprunteur.
  • Valeur maximale de l’immeuble est de 1 000 000 $.
  • Le montant maximum du prêt est de 600 000 $.

Frais supplémentaires pour le programme travailleur autonome à revenu autodéclaré

Ce ne sont pas tous les prêteurs qui adhèrent au programme Alt-A. Il est également possible que le taux d’intérêt soit légèrement supérieur en utilisant ce programme, soit de 0,05 % à 0,2 % de plus.

 

Assureur hypothécaire : Genworth

 

Le programme Alt-A est offert seulement par Genworth, un assureur hypothécaire. Vous connaissez probablement la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL); Genworth offre les mêmes types de services.

Les frais d’assurance hypothécaire pour le programme Alt-A sont plus élevés que pour un achat dont les revenus ne sont pas autodéclarés. Voici une comparaison des deux situations :

 

Emprunt hypothécaire SANS le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fonds de 10 %)

Emprunt = 300 000 $
Coût Genworth (3,1 %* de 300 000 $) = 9300 $
Taxe sur la prime Genworth, payable directement chez le notaire (9 % de 9300 $) = 837 $
Emprunt + prime (3,1 %) = 309 300 $
Paiement mensuel à 3 % = 1463,75 $

Emprunt hypothécaire AVEC le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fonds de 10 %)

Emprunt = 300 000 $
Coût Genworth (5,85 %* de 300 000 $) = 17 550 $
Taxe sur la prime Genworth, payable directement chez le notaire (9 % de 17 550 $) = 1579,50 $
Emprunt + Genworth (5,85 %) = 317 550 $
Paiement mensuel à 3 % = 1502,79 $
Une différence d’environ 39 $/mois (1503 $ -1464 $ = 39 $).

 

Hypothèque travailleur autonome

*Les primes peuvent varier. Elles ont été mises à jour le 26 janvier 2018.

Comme vous pouvez le constater, on observe une différence de prix. Nous n’utilisons donc ce programme que s’il est nécessaire. Cependant, il est très pratique pour certains clients, car il leur permet de s’acheter une maison!

Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à l’écrire dans les commentaires, à m’écrire par courriel à [email protected] ou à m’appeler au 514 975-3017.

 

Sources

http://genworth.ca/fr/products/business-for-self-program.aspx

http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/planification-financiere/201409/30/01-4804979-le-hauts-et-les-bas-du-travail-autonome.php

https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loproc/loproc_010.cfm

 

8 commentaires sur “Hypothèque pour travailleur autonome: Ce que vous devez savoir

  1. Bonjour Bruno, moi et mon conjoint, nous sommes travailleur autonome depuis 2010. notre problème a nous c`est que nous n`avons jamais demandé d`hypothèque pour bâtir notre bâtiment qui a été évalué a 378 mille en 2013. tous nos équipement son payer. Nous vivons a même la compagnie alors nos rapport d`impôt son négatif sauf celui de mon conjoint qui retire sa pension depuis 2016. Aujourd`hui nous aurions aimé faire une demande de financement mais on ai toujours refusé. d`après toi que devrons nous faire pour être capable de se financer? Merci

    1. Bonjour Lise,

      C’est un peu difficile de se prononcer sans connaître le dossier. Mais il y a peut-être possibilité d’aller chercher jusqu’à 65% de la valeur de votre immeuble. Il faudrait encore que je sache est-ce un immeuble commercial ou résidentiel? Où est-il situé?

      Bref, vous pouvez m’appeler si vous voulez et nous regarderons ça ensemble.

      (514)975-3017

  2. Bonjour, comme travailleur autonome, pour ce qualifier, prenez vous le salaire brut ou net , je veux acheter une maison avec ma soeur, elle est travailleur autonome et moi j’ai une entreprise incorporé. Pour les carte de credit, est ce que vous prenez le montant minimum que l’ont voie sur le bureau de credit ( je les ai commandé les bureaux de crédit)

    1. Bonjour Nathalie,

      On prend le salaire net (après dépense, mais avant impôts). Aussi il est important de savoir que pour les travailleurs autonomes, certaines banques sont plus flexible que d’autres.

      Finalement, pour les cartes de crédit, nous ajoutons Un pourcentage du solde dù aux paiements mensuels. Ça varie de 3% à 5%, aussi certaines banques considère un certain pourcentage des limites disponibles dans les paiements.

      Voilà un des avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire, nous savons quelle institution est la plus favorable pour que la demande fonctionne!

      Merci pour la question et bonne journée!

  3. Bonjour

    Ma conjointe à une résidence elle es travailleur autonome (coiffeuse).
    Depuis ça séparation pour garder ça maison sont garçon a signer avec elle pour qu’ elle puisse garder ça maison.
    À tout les renouvellement la caisse lui dit qu’ elle ne peut pas la garder sans enlever le nom de sont garçon. Il dise que so prévenu annuel es pas assez haut. De quelques mille. J a mais elle a eu un paiement en retard un crédit impeccable.
    Alors j aimerais savoir s il y a de quoi à faire
    Merci
    Martin Drolet

    1. Bonjour Martin,

      C’est possible qu’elle passe seule pour sa maison dans une banque différente. Par contre, je ne peux pas me prononcer en ne connaissant pas la situation. Je vous invite à me contacter pour voir quelles sont les options.

      Bonne journée!

  4. Je suis artiste peintre,, travailleuse autonome et divorcée depuis 9 ans. Je veux faire l’achat d’une maison de 93,500$ je fais déjà affaire avec Desjardins. Ai-je droit au 5000$ du gouvernement comme première maison et puis- je la louer à ma fille. Je dispose de 10,000$ comptant actuellement.

    1. Bonjour Diane,

      Si c’est votre première maison ou si vous n’avez pas été propriétaire dans les 5 dernières années oui vous avez droit au crédit d’impôt. Cependant vous ne recevrez pas 5000$. Vous pourrez déduire 5000$ de vos impôts fédérales. Par contre, ce crédit est applicable pour les gens qui veulent acheter une résidence principale. Si vous la loué à votre fille, ce n’est pas impossible que ça fonctionne quand même, mais il faudrait valider avec Revenu Canada.

      Bonne journée!

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