Hypothèque pour travailleur autonome: Ce que vous devez savoir

Dernière mise à jour le juillet 28th, 2023

Prêt hypothécaire travailleur autonome

En tant que travailleur autonome, vous avez peut-être l’impression qu’il sera plus difficile pour vous de dénicher un prêt hypothécaire. Peut-être avez-vous déjà rencontré votre banquier et celui-ci a refusé de vous accorder le prêt pour l’une des raisons suivantes:

  • Vous n’êtes pas travailleur autonome depuis assez longtemps
  • Vous ne déclarez pas assez de revenu
  • Vous avez un prêt automobile au nom de l’entreprise qui vous bloque
  • Les dépenses sur votre déclaration d’impôt font trop baisser votre salaire

Bref, lorsqu’on est travailleur autonome, a plusieurs raisons peuvent nuire à votre demande de financement.

Ne vous découragez pas, en tant que courtier hypothécaire, nous avons accès à plusieurs prêteurs avec des normes différentes. Dans certains cas, ça peut même être avantageux d’être travailleur autonome. Plus loin, nous verrons plus en détail ce qui est avantageux à être travailleur autonome lorsqu’on veut un prêt hypothécaire pour acheter une maison. Pour l’instant, je vais vous expliquer ce que vous devriez savoir avant de rencontrer votre banquier ou votre courtier hypothécaire.
Si vous pensez que votre revenu net déclaré à la ligne 150 de votre rapport d’impôt représente mal votre revenu, cliquez ici. Il y a un programme pour vous!

Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome

La grande différence entre un travailleur autonome et un employé traditionnel, c’est la stabilité. En effet, un employé avec un statut permanent va gagner pas mal toujours le même salaire. Comme vous avez dû vous rendre compte avec le temps, si vous êtes déjà travailleur autonome, les revenus sont instables. Certaines semaines on n’a aucun contrat alors que d’autres semaines c’est la folie et l’argent rentre. À cause de cette instabilité, les prêteurs hypothécaires veulent plus de preuve de revenu. Avant de pouvoir emprunter en tant que travailleur autonome, on vous demandera donc deux ans de revenus. Pour déterminer votre revenu admissible, on prendra la moyenne de ces 2 années. Par exemple, vous avez fait 100,000$ en 2015 et 120,000$ en 2016, la moyenne est donc de (100,000+120,000)/2 = 110,000$.
Si l’une des 2 dernières années ne représente pas votre salaire réel. Par exemple, vous étiez blessé ou vous étiez en congé parental une partie de l’année. Il est possible de prendre une année plus représentative de vos revenus réels, pour faire la moyenne.

Bien sur, en tant que travailleur autonome, vous êtes éligible à utiliser le Régime d’accession à la propriété ou encore une subvention ou crédit d’impôt à l’achat d’une maison.

Hypothèque: Critères d’admissibilité pour travailleur autonome

  • Occuper le même emploi depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve peut être demandée)
  • Avoir une cote de crédit supérieur à 600 (comme pour un salarié ordinaire)
  • Disposer d’une mise de fond minimale de 5% (comme pour un salarié ordinaire)

Documents nécessaires pour un prêt hypothécaire de travailleur autonome

  • Vous devrez fournir les documents suivants:
  • Les 4 premières pages de votre rapport d’impôt fédéral (T1) des deux dernières années, l’état des revenus et dépenses
  • Avis de cotisation fédérale et provinciale des deux dernières années
  • Si votre avis de cotisation indique que vous deviez un gros montant d’argent, ce qui est souvent le cas des travailleurs autonomes, car ils ne paient l’impôt qu’à la fin de l’année. Vous devrez fournir une preuve que les impôts sont payés.
  • Preuve de la mise de fonds (3 mois de relevé bancaire, on doit voir votre nom et le logo de votre institution financière)
  • Promesse d’achat acceptée et signée par acheteur et vendeur
  • Fiche descriptive de la propriété

L’avantage des prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes

Comme vous le savez, en tant que travailleurs autonomes, vous pouvez déduire d’impôt plusieurs dépenses. Les dépenses reliées à votre occupation. Cependant, certaines de ces dépenses sont également utiles dans votre vie de tous les jours. Notamment, une partie de vos frais de résidence, votre voiture, votre téléphone cellulaire, internet… Ce qui est un avantage réel dans votre budget que vous avez par rapport à l’employé conventionnel. Sachant ça, les banques majorent votre salaire de 15% lors des calculs pour déterminer combien vous pourrez emprunter pour votre habitation. Dans l’exemple cité plus haut, vous auriez donc un revenu admissible de 110,000 + 15% = 126,500$.
Le revenu admissible est ce qui nous permet de déterminer combien vous pourrez être en mesure d’emprunter pour l’achat de votre maison. Donc, avec un revenu admissible plus élevé, vous aurez plus de facilité a obtenir un prêt hypothécaire ou une pré approbation.
Évidemment, ce type de calcul est propre à chaque banque, donc ce ne sont pas toutes les banques qui permettent de majorer votre salaire de 15%. C’est pourquoi si vous avez essuyé un refus à votre banque ou voulez améliorer vos chances de passer pour un prêt hypothécaire, je vous recommande de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Celui-ci saura vers quelle banque vous envoyer afin d’obtenir le meilleur taux et que votre dossier passe bien. Comme par hasard, je suis moi-même courtier hypothécaire et il me ferait plaisir de vous aider à acheter une maison! 😉 438-688-3017

Hypothèque pour travailleur autonome dont le revenu déclaré n’est pas représentatif

Si vous pensez que votre revenu déclaré représente mal votre revenu réel, bonne nouvelle : il existe un programme qui pourrait vous aider à acheter une maison.

 

Prêt hypothécaire pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

 

Le programme s’appelle Alt-A et vise à permettre aux travailleurs autonomes d’autodéclarer leur revenu. Cependant, ces revenus doivent être prouvés et sensés.. Aussi, ce programme nécessite de mettre une mise de fonds de 10 % à l’achat de la propriété.

 

Quel profil d’entreprise cadre dans ce programme?

 

Ce ne sont pas toutes les entreprises qui peuvent bénéficier du programme Alt-A. Voici certains critères auxquels doivent répondre les travailleurs autonomes ou les entreprises :

  • Il s’agit d’une petite ou moyenne entreprise.
  • Une partie des clients de l’entreprise sont des particuliers.
  • L’entreprise compte plusieurs clients.
  • Il est possible de vous payer en argent comptant.
  • Il y a progression dans les revenus année après année.
  • L’entreprise fait des profits.
  • Il s’agit d’une entreprise de services.

Voici des exemples de travailleurs autonomes et d’entreprises qui cadrent bien dans le programme :

  • Informatique
  • Construction : électricien, plombier, menuisier, chauffeur de machinerie…
  • Services résidentiels : émondeur, exterminateur, préposé à l’entretien, tondeur de pelouse, déneigeur…
  • Services de beauté : coiffeur, esthéticien, technicien en pose d’ongles…
  • Services de santé : chiropraticien, ostéopathe, massothérapeute, entraîneur…
  • Services variés : notaire, avocat, mécanicien, inspecteur en bâtiment…

Hypothèque Alt-A : Critères d’admissibilité pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

  • Compter au moins 2 ans d’existence de l’entreprise
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Présenter un revenu autodéclaré qui a du sens par rapport au secteur d’activité
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve SERA demandée)
  • Avoir un très bon dossier de crédit
  • Disposer d’une mise de fonds minimale de 10 %
  • Acheter un immeuble de maximum 2 unités (duplex), dont une unité est occupée par l’emprunteur.
  • Valeur maximale de l’immeuble est de 1 000 000 $.
  • Le montant maximum du prêt est de 600 000 $.

Frais supplémentaires pour le programme travailleur autonome à revenu autodéclaré

Ce ne sont pas tous les prêteurs qui adhèrent au programme Alt-A. Il est également possible que le taux d’intérêt soit légèrement supérieur en utilisant ce programme, soit de 0,05 % à 0,2 % de plus.

 

Assureur hypothécaire : Sagen

 

Le programme Alt-A est par Sagen et Canada Guaranty, deux assureurs hypothécaires. Vous connaissez probablement la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL); Sagen et Canada Guaranty offre les mêmes types de services.

Les frais d’assurance hypothécaire pour le programme Alt-A sont plus élevés que pour un achat dont les revenus ne sont pas autodéclarés. Voici une comparaison des deux situations :

 

Emprunt hypothécaire SANS le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fonds de 10 %)

Emprunt = 300 000 $
Coût Sagen (3,1 %* de 300 000 $) = 9300 $
Taxe sur la prime Sagen, payable directement chez le notaire (9 % de 9300 $) = 837 $
Emprunt + prime (3,1 %) = 309 300 $
Paiement mensuel à 3 % = 1463,75 $

Emprunt hypothécaire AVEC le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fonds de 10 %)

Emprunt = 300 000 $
Coût Sagen (5,85 %* de 300 000 $) = 17 550 $
Taxe sur la prime Sagen, payable directement chez le notaire (9 % de 17 550 $) = 1579,50 $
Emprunt + Sagen (5,85 %) = 317 550 $
Paiement mensuel à 3 % = 1502,79 $
Une différence d’environ 39 $/mois (1503 $ -1464 $ = 39 $).

 

Hypothèque travailleur autonome

*Les primes peuvent varier. Elles ont été mises à jour le 27 juin 2023.

Comme vous pouvez le constater, on observe une différence de prix. Nous n’utilisons donc ce programme que s’il est nécessaire. Cependant, il est très pratique pour certains clients, car il leur permet de s’acheter une maison!

Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à l’écrire dans les commentaires, à m’écrire par courriel à bruno.gag.st@gmail.com ou à m’appeler au 438-688-3017.

Avis Google de mes clients travailleurs autonomes

Jonathan T. ⭐⭐⭐⭐⭐

Le projet était impossible tout simplement sans Bruno.

Premièrement, notre situation était complexe. Nous étions de premiers acheteurs, sans connaissance ni expérience. Je suis travailleur autonome à compagnies incorporées dans le milieu du cinéma, aucune banque ou Multiprêt de ce monde n’ont pris le temps de regarder attentivement le dossier et d’analyser mes réels revenus; ils n’ont pas non plus pris le temps de regarder et de former une stratégie viable pour qu’on puisse enfin devenir propriétaire, et ce, malgré une bonne mise de fonds et de très bonnes références.

Tous ont adopté la même stratégie, sauf Bruno qui a analysé de fond en comble les comptes de mes compagnies et a présenté un dossier viable et réaliste aux prêteurs.

Par contre… Notre première offre d’achat s’est terminée en catastrophe par la faute d’un agent immobilier terriblement véreux qui avait tout fait pour nous empêcher d’analyser les éléments pouvant contenir de l’amiante de la maison. Cet agent avait organisé tout un stratagème pour nous forcer à acheter la maison sans que nous ayons la chance de faire valoir notre droit d’inspection. Lorsque l’étau se resserrait autour de nous, Bruno a pris le temps de nous expliquer la stratégie législative belliqueuse de cet agent et de nous aider à nous sortir de cette situation désastreuse.

Ce n’est pas du tout du mandat d’un agent hypothécaire et Bruno… L’a fait. Il était minuit moins une et sans son apport, on serait à l’heure actuelle en procédures judiciaires contre cet agent véreux et je n’ose imaginer la suite…

Après s’être sorti de l’eau chaude, il nous a recommandé chaudement des experts, dont un agent immobilier de confiance qui a su sans l’ombre de pression nous accompagner, et ce, malgré la pandémie et la flambée des prix. Pendant tout le processus, il était là pour nous donner des conseils et même pour m’aider à orienter ma comptabilité de sorte à obtenir le meilleur dossier possible.

Ce fut long, fastidieux et complexe pour trouver LA maison.

Mais aujourd’hui, nous sommes maintenant propriétaires pour la toute première fois. Elle se trouve dans le secteur que nous voulions, au prix que nous voulions et nous pouvons enfin entreprendre le projet de construire notre famille dans un lieu paisible calme et nous sommes grandement confiants pour l’avenir.

Je sais qu’aujourd’hui nous recherchons les meilleurs taux possible, mais il faut se rappeler qu’il y a des gens qui travaillent d’arrache-pied pour offrir du service et des conseils et qu’ils comprennent ce que c’est d’avoir un projet de vie. Et Bruno n’est pas seulement un agent qui vend des produits à commission; il a définitivement une motivation très forte derrière tout cela.

En fait, c’est l’une des rares personnes dans cette industrie immobilière de fous qui le fait pour les bonnes raisons.

Regardez les autres commentaires et vous comprendrez.

Merci encore pour tout Bruno! 🙂

J. ⭐⭐⭐⭐⭐

J’ai beaucoup aimé travailler avec Bruno. Je savais que mon prêt allait être difficile mais, contrairement à mon ancien courtier, il connaît très bien la problématique des travailleurs autonomes avec incorporation. Je recommande ses services sans hésiter. Merci!

Christian M. ⭐⭐⭐⭐⭐

Bruno est un courtier professionnel, il a su répondre à toutes mes questions et même me donner de l’information additionnelle car mon dossier en tant que travailleur autonome était particulier. Il a trouvé de bonnes solutions, il réponds rapidement et est très disponible, je le recommande fortement!

Mathieu B. ⭐⭐⭐⭐⭐

Je recommande fortement Bruno pour rechercher votre hypothèque. Moi et ma copine étions tout deux travailleur autonome et avions de la difficulté à trouver un prêt hypothécaire. Bruno nous as obtenu un prêt avec un très bon taux pour la maison de nos rêves !

Emma B. ⭐⭐⭐⭐⭐

Étant jeune et travailleuse autonome, je me suis souvent fait refuser par plusieurs institutions financières qui ne me trouvaient pas sérieuse dans ma démarche. Bruno a vraiment sû trouver la meilleure hypothèque pour moi! Ça m’a enlevé un stresse immense et maintenant je vis dans un condo plus que parfait avec des paiements par mois qui sont plus que raisonnables! Je recommande ses services sans hésiter! C’est super facile de communiquer avec lui, il est très rapide pour répondre, c’est un énorme plus! Franchement, si un jour je dois me remagasiner une hypothèque, c’est lui que j’appelle sans hésiter!

Nathalie V. ⭐⭐⭐⭐⭐

Étant travailleur autonome, j’ai fait appel à Bruno puisque mon institution financière des 25 dernières années ne pouvait m’aider pour l’obtention d’un prêt hypothécaire d’une bonne valeur, Bruno a su trouver, merci encore pour ton efficacité!

Sabrina I. ⭐⭐⭐⭐⭐

Excellent courtier, très courtois et pro, il a pu trouver une solution à notre cause désespérée..(dossier de travailleur autonome). On a eu notre maison grâce à lui, je recommande +++

 

Sources

https://www.sagen.ca/fr/produits-et-services/travailleurs-independants/

 

30 thoughts on “Hypothèque pour travailleur autonome: Ce que vous devez savoir

  1. Bonjour Bruno, moi et mon conjoint, nous sommes travailleur autonome depuis 2010. notre problème a nous c`est que nous n`avons jamais demandé d`hypothèque pour bâtir notre bâtiment qui a été évalué a 378 mille en 2013. tous nos équipement son payer. Nous vivons a même la compagnie alors nos rapport d`impôt son négatif sauf celui de mon conjoint qui retire sa pension depuis 2016. Aujourd`hui nous aurions aimé faire une demande de financement mais on ai toujours refusé. d`après toi que devrons nous faire pour être capable de se financer? Merci

    1. Bonjour Lise,

      C’est un peu difficile de se prononcer sans connaître le dossier. Mais il y a peut-être possibilité d’aller chercher jusqu’à 65% de la valeur de votre immeuble. Il faudrait encore que je sache est-ce un immeuble commercial ou résidentiel? Où est-il situé?

      Bref, vous pouvez m’appeler si vous voulez et nous regarderons ça ensemble.

      438-688-3017

  2. Bonjour, comme travailleur autonome, pour ce qualifier, prenez vous le salaire brut ou net , je veux acheter une maison avec ma soeur, elle est travailleur autonome et moi j’ai une entreprise incorporé. Pour les carte de credit, est ce que vous prenez le montant minimum que l’ont voie sur le bureau de credit ( je les ai commandé les bureaux de crédit)

    1. Bonjour Nathalie,

      On prend le salaire net (après dépense, mais avant impôts). Aussi il est important de savoir que pour les travailleurs autonomes, certaines banques sont plus flexible que d’autres.

      Finalement, pour les cartes de crédit, nous ajoutons Un pourcentage du solde dù aux paiements mensuels. Ça varie de 3% à 5%, aussi certaines banques considère un certain pourcentage des limites disponibles dans les paiements.

      Voilà un des avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire, nous savons quelle institution est la plus favorable pour que la demande fonctionne!

      Merci pour la question et bonne journée!

  3. Bonjour

    Ma conjointe à une résidence elle es travailleur autonome (coiffeuse).
    Depuis ça séparation pour garder ça maison sont garçon a signer avec elle pour qu’ elle puisse garder ça maison.
    À tout les renouvellement la caisse lui dit qu’ elle ne peut pas la garder sans enlever le nom de sont garçon. Il dise que so prévenu annuel es pas assez haut. De quelques mille. J a mais elle a eu un paiement en retard un crédit impeccable.
    Alors j aimerais savoir s il y a de quoi à faire
    Merci
    Martin Drolet

  4. Je suis artiste peintre,, travailleuse autonome et divorcée depuis 9 ans. Je veux faire l’achat d’une maison de 93,500$ je fais déjà affaire avec Desjardins. Ai-je droit au 5000$ du gouvernement comme première maison et puis- je la louer à ma fille. Je dispose de 10,000$ comptant actuellement.

    1. Bonjour Diane,

      Si c’est votre première maison ou si vous n’avez pas été propriétaire dans les 5 dernières années oui vous avez droit au crédit d’impôt. Cependant vous ne recevrez pas 5000$. Vous pourrez déduire 5000$ de vos impôts fédérales. Par contre, ce crédit est applicable pour les gens qui veulent acheter une résidence principale. Si vous la loué à votre fille, ce n’est pas impossible que ça fonctionne quand même, mais il faudrait valider avec Revenu Canada.

      Bonne journée!

  5. comme autonome, que doit je faire apparaitre sur les releves des 3 derniers mois demander par une banque, pour la mise de fond,
    qu est ce qui ne doit pas appaitre sur les releves pour la mise de fond.
    moi j ai recu un virement de l etranger d un ami pour un montant qu il me devait .
    est ce un problem son apparaition sur mes releves
    merci

    1. Bonjour Kamel,

      Ce n’est pas nécessairement problématique si on peut prouver la provenance du dépôt. Comme il s’agit d’un transfert de l’étranger, certains pays n’ont pas le droit de transférer de l’argent au Canada, s’il fait parti de ce pays, ça peut être un peu plus compliqué oui.

      Ce qu’on veut éviter de voir ce sont de gros dépôts inhabituels dans votre compte.

      En passant, certaines banques sont plus compréhensive que d’autre par rapport à ça.

      Bonne journée!

  6. Bonjour. Je suis infirmière en pharmacie et je vends des produits santé en ligne. Mon revenue en pharmacie est stable malgré que je sois à mon compte. Je fais toujours le meme nbr d hr er je suis payer à l heure. Est ce que ca peut être plus facile d avoir un pret vue que je suis a contrat?

  7. bonjour,
    j’ai une animalerie et puis mon revenu annuel est inférieur au salaire que je prends réellement et j’ai été refuser j’aimerais savoir si je peut faire quelque chose.
    merci

      1. Bonjour! Je suis travailleur autonome en construction jai mon entreprise depuis 5ans. Ma conjointe travaille aussi pour l’entreprise on ne déclare beaucoup car bous avons quelques avantages avec nôtre entreprise, comme cell, voitures internet etc ,, je suis Propietaire d’un maison là quelle je veux vendre car on a besoin plus de place pour l’entreprise mais on a peur de ne pas califier pour la 2eme maison avant de vendre la nôtre. Merci

  8. Bonjour Bruno,
    On voulait acheter une maison avant juin 2019 mais 31 decembre 2018 j’aurai une année civil a mon compte . 3 enfants et ma femme ne travail pas.( on a nos 7% de mise de fonds) Est ce que vous pensez que c’est possible d’etre qualifier?

    1. Bonjour M. Marcadieu,

      Si je comprends bien, 2018 c’est votre première année comme travailleur autonome? Si c’est bien le cas, ce n’est pas impossible que vous puissiez acheter une maison en 2019, si vous avez travaillez dans le même domaine par le passé ça aiderait beaucoup. Pour pouvoir mieux vous le dire, il faudrait que vous m’appeliez pour en discuter.

      Bonne journée!

  9. Travailleuse autonome avec service de garde accrédité depuis 15 ans. Revenus réguliers. Dernièrement séparée. Hypothèque arrivé à échéance. Pour me qualifier est ce que les banques tiennent compte de de l’accreditation du ministère de la famille ainsi que du montant de la pension alimentaire

    1. Bonjour Line,

      Ça dépend des banques, la grande majorité vont prendre en compte ce que vous avez déclaré aux impôts. La pension alimentaire peut également être considérée, mais habituellement il fait démontrer qu’elle a été payée pendant au moins 12 mois.

  10. bonjour bruno, je suis travailleur autonome depuis 3 ans, et mes revenus sont stables, ma femme aussi, j’ai une cote de credit de plus de 600 mais dans le passé j’avais un mauvais credit et je dispose d’une mise de fond, mais je craint qu’on m’accepte pas. le souci et que je prend une grande partis des revenus de l’entreprise que converti en salaire ce qui fait que mon salaire est élevé a la fin de l’année mais pas l’entreprise, est ce que ça peu me causé prejudice si je fait une demande ?

  11. bonjour Bruno. Je suis travailleur autonome depuis 10 ans, Je veux acheter un duplex de 350k. pour la mise de fond j’ai 70k mais mes déclarations sont basses? Qu’est-ce que je peux faire?

  12. Oui la banque ne veux plus m’aide et elle m’a laisser a moi même ET il mon mise en recouvrement je suis désespérée m’a propriété a une valeur de 400.000 et un chalet d’une valeur de 50.000 il reste 90.000 sur mon hypothèque et une marge de crédit hypothécaire de 228,000 et j’ai pris 131,000 non numéro pour me répondre en tout temps est le 581 XXX-XXXX merci

  13. Bonjour Bruno !
    Je suis travailleuse autonome ( garderie chez moi non subventionnée). Cependant, malgré une très bonne cote de crédit, il m’est difficile d’emprunter $ 163 000.00 ( Balance d’une maison évaluée à $ 220 800 par la municipalité). Bon revenu brut mais après dépenses déclarées, mes cotisations ne sont pas assez hautes… Si non, j’ai tout , celiap, reer, pour mise de fond .. Je n’ose pas faire de demande ici et là pour ne pas faire baisser ma cote de crédit qui est au dessus de 800.

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