Dernière mise à jour le août 9th, 2023

Beaucoup de propriétaires d’entreprises et de travailleurs autonomes pensent qu’il est compliqué d’obtenir un prêt hypothécaire vu leur situation. Il est vrai qu’il peut être un peu plus difficile pour les entrepreneurs d’obtenir un prêt, mais c’est très possible avec une bonne planification.

En sachant comment les banques fonctionnent pour octroyer un prêt, il sera plus simple de vous préparer pour faire en sorte que le prêt soit approuvé.

Conseils s’appliquant aux travailleurs autonomes ou propriétaires d’entreprises

Déclarez tous vos revenus

Pour éviter de payer de l’impôt, il est parfois tentant de ne pas déclarer tous les revenus gagnés. Cependant, lorsque viendra le temps d’obtenir un prêt hypothécaire, ça peut se tourner contre vous. En effet, la banque utilise la moyenne des 2 dernières années du revenu sur votre rapport d’impôt. Donc si vous ne déclarez qu’une fraction de vos revenus réels, votre capacité d’emprunt sera affectée.

Une bonne façon légale de payer moins d’impôt sans affecter votre capacité d’emprunt est de cotiser à votre RÉER. De plus, si vous êtes considéré comme premier acheteur, vous pourriez contribuer au nouveau CÉLIAPP.

Nous utilisons la moyenne des 2 dernières années

Pour déterminer quel sera votre revenu admissible, la banque utilisera la moyenne des deux dernières années de revenus déclarer sur vos impôts. Donc si vous venez tout juste de lancer votre entreprise, il faudra patienter encore un peu. Certaines exceptions peuvent être faites si vous aviez un emploi dans le même domaine dans le passé. Également si vous disposez d’au moins 20% de mise de fonds, les banques alternatives pourraient vous aider si vous voulez obtenir un prêt avant 2 ans d’existences.

Un point intéressant à savoir concernant la moyenne des deux dernières années est qu’il est important que le revenu de l’année la plus récente soit le plus élevé. Dans le cas où le revenu de l’année la plus récente est plus bas que la précédente, nous devons utiliser le revenu de l’année la plus récente.

Par exemple, nous sommes en 2023 au moment d’écrire ces lignes, nous prenons donc le revenu de 2022 et 2021. Idéalement, on veut que le revenu 2022 soit un peu plus élevé que celui de 2021. Si c’est 2021 qui est plus élevé, beaucoup de banques ne prendront pas la moyenne, elles utiliseront plutôt le revenu de 2022 tout simplement.

Le revenu net est pris en compte

Pour calculer votre revenu admissible, nous allons utiliser le revenu net, c’est-à-dire le revenu brut après les dépenses. Exemple, vous avez gagné 120,000$ de chiffres d’affaires et vos dépenses totalisent 45,000$, votre revenu net est de 75,000$. Il existe cependant des solutions pour considérer un revenu plus élevé que le revenu net.

Majoration du revenu

Les travailleurs autonomes peuvent déduire légalement de leur revenu certaines dépenses telles que la voiture, le cellulaire, l’internet, certaines dépenses d’habitation… Ce sont des dépenses qu’il aurait fallu payer même si l’emprunteur était un salarié régulier. Donc la banque permet de majorer le revenu net des travailleurs autonomes de 15%. C’est pour compenser le revenu net qui est un peu plus bas à cause des déductions énumérées plus haut.

Vos impôts doivent être payés

Parmi les documents à fournir, nous vous demanderons vos avis de cotisations. Si l’on voit un solde important d’impôt à payer, la banque va demander la preuve que l’impôt est payé.

Obtenir un prêt hypothécaire pour les entreprises incorporées

Il existe des différences importantes entre le statut de travailleur autonome et celui d’une incorporation, il existe également certaines différences au niveau de l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Salaire ou dividende, qu’est-ce que ça change?

Si votre entreprise est incorporée, vous avez la possibilité de vous verser un salaire ou des dividendes. Vous pouvez faire l’un ou l’autre ou même les deux sans problème. Ce sont deux sources de revenus admissibles pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Cependant

Je suis salarié de mon entreprise, je peux prendre ce revenu en compte?

Si votre entreprise vous verse un salaire, oui la banque va le prendre en compte, mais elle utilisera la moyenne des 2 dernières années. Vous ne pouvez pas simplement dire que vous allez vous verser 100,000$ en 2023 si la moyenne de 2021 et 2022 est de 44,000$.

Options de financements pour les travailleurs autonomes ou propriétaires d’entreprises

Tout dépendamment de votre situation, il y a certaines options qui s’offrent à vous pour vous aider à obtenir un prêt hypothécaire. Voici un résumé des différentes options et critères de chacune.

Prêt hypothécaire régulier

Comme mentionné plus haut, la banque va utiliser la moyenne de revenu de ses deux dernières années. Il existe d’autres façons de calculer le revenu admissible et nous en discuterons un peu plus loin.

Pour les travailleurs autonomes ou les propriétaires d’entreprise non incorporés, il est possible de majorer ce revenu de 15%. Donc par exemple, si le revenu moyen est de 100,000$, nous pouvons inscrire 115,000$. Certaines banques permettent également de majorer le salaire de 15% pour le propriétaire d’une entreprise incorporée, mais pas pour le revenu de dividende.

Lorsqu’on est capable de faire fonctionner le dossier en utilisant la moyenne des 2 dernières années, c’est l’option la plus avantageuse. En effet, le client pourra acheter une propriété avec aussi peu que 5% de mise de fonds, la prime régulière de l’assureur hypothécaire s’appliquera et il aura accès aux mêmes taux qui sont disponibles pour tout le monde.

 

Acheter une maison avec Solution-A pour travailleurs autonomes

Dans le cas où la moyenne du revenu des 2 dernières années ne suffit pas à faire fonctionner le dossier, il est possible d’utiliser un programme de revenus verbalisé offert par Sagen ou Canada Guaranty. La mise de fonds minimale sera de 10% et le coût de la prime d’assurance passera de 3.1% à 5.85%. Le taux d’intérêt offert au client sera généralement le même que pour un prêt régulier, mais certains prêteurs vont augmenter légèrement le taux (environ 0.05%).

Pour expliquer brièvement l’avantage d’utiliser un programme de revenu verbalisé, c’est que le prêteur permettra une plus grande flexibilité avec les chiffres. Nous pourrons regarder également le chiffre d’affaires de l’entreprise et voir si un revenu plus proche du chiffre d’affaires serait envisageable.

Exemple.

John a une entreprise avec un chiffre d’affaires de 300,000$, des dépenses de 200,000$, ce qui lui laisse un revenu brut de 100,000$. En utilisant un programme de revenu verbalisé, nous pourrons regarder les différentes dépenses. Peut-être qu’au final la banque va permettre d’utiliser un revenu verbalisé de 150,000$ pour John, ce qui lui permettrait d’acheter la propriété qu’il désire réellement.

Ce programme est applicable seulement pour l’achat d’une maison, condo ou duplex à titre de propriétaire occupant. Il est également possible d’acheter un chalet à titre de résidence secondaire. Il n’est pas possible d’utiliser ce programme pour acheter un immeuble 100% locatif ou pour un refinancement hypothécaire.

Salaire plus bénéfice net

Ce programme ne s’adresse qu’aux propriétaires d’entreprises incorporés. Votre entreprise a le vent dans les voiles depuis quelques années déjà, vous vous versez un salaire décent, mais vous préférez payer le moins d’impôts possible, alors vous conservez une bonne partie des profits dans l’entreprise. Autrement dit, si vous aviez voulu, votre salaire pourrait être beaucoup plus élevé qu’il ne l’est en réalité.

Exemple, vous vous versez un salaire de 35,000$ par année, mais le profit de l’entreprise est de 120,000$. En vérité, vous auriez pu vous verser le 120,000$ en dividende ou même en salaire et votre revenu aurait pu atteindre 155,000$. Il est possible que votre banque s’entête à dire que votre revenu est de 35,000$ et que votre capacité d’emprunt doit être basée sur ce montant. Rassurez-vous, certaines banques comprennent votre situation et permettent de majorer votre revenu en ajoutant un pourcentage des bénéfices de votre entreprise à votre revenu.

Il est possible de faire ça avec un programme comme Solution-A, donc avec aussi peu que 10% de mise de fonds. Par contre, si vous disposez de 20% de mise de fonds, il est possible de faire ça sans passer par un assureur hypothécaire.

12 mois de relevés bancaires

Pour différentes raisons si vous ne cadrez pas dans les autres programmes, il existe également la possibilité de regarder les relevés bancaires de l’entreprise pour estimer votre revenu. Le fonctionnement est plutôt simple, vous devez fournir les relevés bancaires de l’entreprise. Nous allons additionner les entrées d’argent puis enlever les dépenses de l’entreprise et estimer un revenu net qui pourra être utilisé pour déterminer votre revenu. Les chiffres doivent avoir du sens et nous allons demander de fournir quelques factures pour nous assurer que l’argent entrant est bien du revenu d’entreprise.

Ce programme est offert par les banques alternatives. Celles-ci ont des taux d’intérêt plus élevés que les banques traditionnelles et il y a des frais de traitement de dossier de 2% du prêt.

 

Conclusion

Comme vous avez pu le voir, il existe plusieurs options pour aider les travailleurs autonomes à obtenir un prêt hypothécaire. Si vous avez une question concernant votre situation, n’hésitez pas à la poser dans les commentaires. Vous pouvez également m’appeler tout simplement au 438-688-3017. À travers les années j’ai traité plusieurs dossiers de travailleurs autonomes ou propriétaires d’entreprises, donc je suis confiant de pouvoir vous aider ou répondre à votre question.

Au plaisir!

Avis Google de mes clients travailleurs autonomes

Jonathan T. ⭐⭐⭐⭐⭐

Le projet était impossible tout simplement sans Bruno.

Premièrement, notre situation était complexe. Nous étions de premiers acheteurs, sans connaissance ni expérience. Je suis travailleur autonome à compagnies incorporées dans le milieu du cinéma, aucune banque ou Multiprêt de ce monde n’ont pris le temps de regarder attentivement le dossier et d’analyser mes réels revenus; ils n’ont pas non plus pris le temps de regarder et de former une stratégie viable pour qu’on puisse enfin devenir propriétaire, et ce, malgré une bonne mise de fonds et de très bonnes références.

Tous ont adopté la même stratégie, sauf Bruno qui a analysé de fond en comble les comptes de mes compagnies et a présenté un dossier viable et réaliste aux prêteurs.

Par contre… Notre première offre d’achat s’est terminée en catastrophe par la faute d’un agent immobilier terriblement véreux qui avait tout fait pour nous empêcher d’analyser les éléments pouvant contenir de l’amiante de la maison. Cet agent avait organisé tout un stratagème pour nous forcer à acheter la maison sans que nous ayons la chance de faire valoir notre droit d’inspection. Lorsque l’étau se resserrait autour de nous, Bruno a pris le temps de nous expliquer la stratégie législative belliqueuse de cet agent et de nous aider à nous sortir de cette situation désastreuse.

Ce n’est pas du tout du mandat d’un agent hypothécaire et Bruno… L’a fait. Il était minuit moins une et sans son apport, on serait à l’heure actuelle en procédures judiciaires contre cet agent véreux et je n’ose imaginer la suite…

Après s’être sorti de l’eau chaude, il nous a recommandé chaudement des experts, dont un agent immobilier de confiance qui a su sans l’ombre de pression nous accompagner, et ce, malgré la pandémie et la flambée des prix. Pendant tout le processus, il était là pour nous donner des conseils et même pour m’aider à orienter ma comptabilité de sorte à obtenir le meilleur dossier possible.

Ce fut long, fastidieux et complexe pour trouver LA maison.

Mais aujourd’hui, nous sommes maintenant propriétaires pour la toute première fois. Elle se trouve dans le secteur que nous voulions, au prix que nous voulions et nous pouvons enfin entreprendre le projet de construire notre famille dans un lieu paisible calme et nous sommes grandement confiants pour l’avenir.

Je sais qu’aujourd’hui nous recherchons les meilleurs taux possible, mais il faut se rappeler qu’il y a des gens qui travaillent d’arrache-pied pour offrir du service et des conseils et qu’ils comprennent ce que c’est d’avoir un projet de vie. Et Bruno n’est pas seulement un agent qui vend des produits à commission; il a définitivement une motivation très forte derrière tout cela.

En fait, c’est l’une des rares personnes dans cette industrie immobilière de fous qui le fait pour les bonnes raisons.

Regardez les autres commentaires et vous comprendrez.

Merci encore pour tout Bruno! 🙂

J. ⭐⭐⭐⭐⭐

J’ai beaucoup aimé travailler avec Bruno. Je savais que mon prêt allait être difficile mais, contrairement à mon ancien courtier, il connaît très bien la problématique des travailleurs autonomes avec incorporation. Je recommande ses services sans hésiter. Merci!

Christian M. ⭐⭐⭐⭐⭐

Bruno est un courtier professionnel, il a su répondre à toutes mes questions et même me donner de l’information additionnelle car mon dossier en tant que travailleur autonome était particulier. Il a trouvé de bonnes solutions, il réponds rapidement et est très disponible, je le recommande fortement!

Mathieu B. ⭐⭐⭐⭐⭐

Je recommande fortement Bruno pour rechercher votre hypothèque. Moi et ma copine étions tout deux travailleur autonome et avions de la difficulté à trouver un prêt hypothécaire. Bruno nous as obtenu un prêt avec un très bon taux pour la maison de nos rêves !

Emma B. ⭐⭐⭐⭐⭐

Étant jeune et travailleuse autonome, je me suis souvent fait refuser par plusieurs institutions financières qui ne me trouvaient pas sérieuse dans ma démarche. Bruno a vraiment sû trouver la meilleure hypothèque pour moi! Ça m’a enlevé un stresse immense et maintenant je vis dans un condo plus que parfait avec des paiements par mois qui sont plus que raisonnables! Je recommande ses services sans hésiter! C’est super facile de communiquer avec lui, il est très rapide pour répondre, c’est un énorme plus! Franchement, si un jour je dois me remagasiner une hypothèque, c’est lui que j’appelle sans hésiter!

Nathalie V. ⭐⭐⭐⭐⭐

Étant travailleur autonome, j’ai fait appel à Bruno puisque mon institution financière des 25 dernières années ne pouvait m’aider pour l’obtention d’un prêt hypothécaire d’une bonne valeur, Bruno a su trouver, merci encore pour ton efficacité!

Sabrina I. ⭐⭐⭐⭐⭐

Excellent courtier, très courtois et pro, il a pu trouver une solution à notre cause désespérée..(dossier de travailleur autonome). On a eu notre maison grâce à lui, je recommande +++