RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

Rap Hypothèque

Vous avez entendu parler du Régime d’Accession à la Propriété (RAP) pour vous acheter une maison et vous vous demandez si ça en vaut la peine. Vous n’avez même pas de RÉER, mais votre beau frère continu de vous dire que ça vaut la peine. Vous voulez bien le croire, mais n’êtes pas sûr que c’est avantageux pour vous. Voici tout ce que vous devez savoir sur le Régime d’accession à la propriété, plus communément appelé le RAP.

1. Pour qui c’est avantageux de RAPER?

Est-ce que le RAP est avantageux pour tout le monde? Non, mais presque. Le RAP aide les gens qui paient de l’impôt. Donc si votre salaire est assez élevé pour qu’à chaque paie on vous enlève de l’impôt, ça peut être utile pour vous. Si c’est votre cas, je vous invite à continuer la lecture.

2. Qu’est-ce que le RAP pour l’achat d’une maison

C’est un programme pour aider les Canadiens à devenir propriétaires. Il s’agit du droit d’utiliser ses RÉER comme mise de fond pour l’achat d’une propriété. En passant, même si vous n’avez pas de RÉER actuellement, ce programme peut être très intéressant pour vous. Je vais expliquer pourquoi un peu plus loin, pour l’instant, voici l’avantage du RAP.

3. Les avantages d’utiliser le RAP comme mise de fond

Il y a plusieurs avantages à utiliser le Régime d’Accession à la propriété (RAP). Pour expliquer ça de façon simple, je dirais que c’est avantageux parce que ça permet de gonfler votre mise de fond ou de recevoir un gros chèque en remboursement d’impôt l’année suivante. J’aime bien utiliser des exemples, alors voici 2 exemples simples.

Lise prévoit acheter une propriété dans 1 an ou 2 et voudrait économiser sa mise de fond

Est-ce avantageux pour Lise d’utiliser le RAP? Oui!

Ce que je recommanderais à mon amie Lise dans ce cas serait de placer son argent en RÉER. Disons que la première année, elle dispose de 10 000$, qu’elle place en RÉER. Au moment de faire ses impôts, elle aura un beau remboursement d’impôt. C’est difficile d’estimer combien, mais avec le salaire québécois moyen de 45 000$/an. Elle pourrait espérer recevoir environ 3000$.

Lise aurait alors 3000$ de plus à mettre en mise de fond.

4. Le RAP pour gonfler la mise de fond

Dans le cas de Lise, c’était avantageux d’utiliser le RAP, car ça lui a permis d’augmenter sa mise de fond. Avoir une plus grosse mise de fond est intéressant pour 2 choses. Premièrement, on paye moins d’intérêt sur le prêt hypothécaire.
Deuxièmement, on pait moins d’assurance hypothécaire SCHL. En effet, aujourd’hui en octobre 2016, le coût de la prime SCHL lorsqu’on verse 5% de la valeur de la propriété en mise de fond, est de 3.6% du montant emprunté. Si l’on verse 10% de mise de fond, le coût de la prime tombe à 2.4%, 15% de mise de fond c’est 1.8%.

Voici un tableau qui démontre l’économie de la prime SCHL lorsqu’on dispose de 10% de mise de fond au lieu de 5%.
RAP SCHL

Sur un achat de 200,000$, vous paierez donc 2520$ de moins en SCHL si vous disposez de 10% de mise de fonds à la place de 5%.

C’est donc avantageux d’avoir la plus grosse mise de fond possible lorsqu’on veut s’acheter une propriété. Comme on vient de le voir dans l’exemple de Lise, le Régime d’accession à la propriété peut justement être utilisé pour ça.

5. Le RAP sans RÉER

John a 10,000$ dans son compte, mais 0$ en RÉER, il veut acheter une propriété bientôt

Est-ce avantageux pour John d’utiliser le RAP? Oui!
Ce que je conseillerais à John, ce serait de placer son 10 000$ en RÉER. 90 jours plus tard, il pourrait retirer cet argent de son RÉER et l’utiliser comme mise de fond à l’achat de son condo ou de sa maison. L’an prochain lorsqu’il fera ses impôts, notre ami John aura une belle surprise en découvrant qu’il reçoit un très gros chèque en retour d’impôt. Sur un placement RÉER de 20 000$ John peut espérer un remboursement d’impôt de 2000$ à 4000$ en supposant que son revenu se situe entre 30,000$ et 100,000$.

Au final, John aura réussi à acheter sa propriété et l’an prochain il recevra un beau gros chèque en remboursement d’impôt!

Donald n’a pas une cenne à la banque et il veut s’acheter une maison bientôt

Est-ce que que le RAP peut être utile à Donald? C’est possible!
Le RAP peut même être utile pour vous bâtir rapidement une mise de fond. Tous les détails sont dans l’article Acheter une maison sans mise de fonds.

6. Les critères d’admissibilité du Régime d’accession à la propriété

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années.

Première parenthèse ici, je parle de résidence principale. Donc si vous possédez un chalet ou même un immeuble à revenu, mais que vous êtes locataire de votre résidence principale, vous êtes toujours admissible.
Deuxième parenthèse, vous n’avez pas besoin d’être un premier acheteur. Si vous avez déjà été propriétaire dans le passé, mais que ça fait 5 ans et plus, vous êtes admissible de nouveau au programme. Cependant, vous devrez avoir remboursé en totalité votre premier RAP.

Vous ne devez pas avoir habité maritalement avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années.

Maritalement, ça veut dire comme conjoint aux yeux du gouvernement. Donc si vous étiez conjoint de fait avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années. Vous n’êtes plus admissible, même si vous n’êtes plus avec cette personne.

Vous devez être résident canadien.

Peut être appliqué sur un condo, une maison, un immeuble à revenu… pourvu que ça devienne votre résidence principale. Autrement dit, le lieu où vous allez habiter.

7. Les règles du RAP pour l’achat d’une maison

  • Vous pouvez utiliser jusqu’à 25,000$ de vos RÉER pour les utiliser comme mise de fond. Pour un couple, c’est 25,000$ par personne, jusqu’à 50 000$. Par contre, si l’un des membres du couple à 50 000$ en RÉER et l’autre 0$, on ne peut que prendre 25,000$ par personne, donc ça fait 25,000$.
  • Votre argent doit être placé en RÉER au moins 90 jours avant la transaction.
  • Votre argent peut être utilisé au maximum 30 jours après la transaction chez le notaire.
  • Après avoir utilisé votre argent, vous devrez rembourser votre RÉER. Vous devrez remettre tout l’argent utilisé pour RAPER. Vous aurez 15 ans pour rembourser cet argent à raison de 1/15 par année. Par exemple, si vous avez utilisé 15,000$ de vos RÉER comme mise de fond, vous devrez rembourser 1000$ par année dans vos RÉER, soit 15 000/15 = 1000.
  • Vous pourrez commencer à rembourser cet argent 2 ans après l’achat de votre propriété.
  • Généralement, il est conseillé de ne rembourser que le minimum de 1/15 par an. Car ce n’est pas particulièrement avantageux de vous rembourser rapidement.

En conclusion

J’espère que j’ai réussi à vous démystifier le Régime d’accession à la propriété et ses avantages. Je sais que c’est plutôt compliqué à comprendre, alors n’hésitez pas à me contacter pour que je puisse vous aider à comprendre.
Et vous, avez-vous l’intention d’utiliser le RAP?

Sources

http://www.cra-arc.gc.ca/rap/
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm
http://affaires.lapresse.ca/dossiers/reer-2012/201002/05/01-946742-rap-plusieurs-conditions-a-remplir.php
https://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/publications/conso/retraite/sachez-RAPer-fr.pdf

126 thoughts on “RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

  1. J’ai acheté une maison en 2004. Un conseiller de la banque national nous a propose de contribuer à un rap de 20 000$ chacun. Nous remboursons ces montants dans notre rapport d’impôt chaque année pendant 15 ans. Le prix de notre maison était de 107 000$ nous avons donné 7 000$ de fond mais le 40000$ d’emprunt que nous avons fait n’a jamais été utilisé comme mise de fond pour l’achat de notre maison. Je ne sais pas ce qui arrive avec cet argent que nous remboursons avec nos impôts. Est ce que cette argent nous sera remboursé ? Comment ça marche?

    1. Bonjour Lisette, si vous n,avez jamais utiliser ce 40,000$ comme mise de fonds. Je ne comprends pas pourquoi vous avez à le rembourser sur vos impôts. Si vous avez payé trop d’impôts à cause de ça et que vous pouvez le prouver. Je suis persuadé que vous pourrez récupéré cet argent. Il faudrait en parler à l’Agence de Revenu du Canada ou à votre comptable.

      Le numéro de téléphone de l’Agence de Revenu du Canada: 1-800-959-7383

      La page qui vous indique comment modifier votre déclaration d’impôt: http://www.cra-arc.gc.ca/modifierdeclaration/

    2. Vous pouvez utiliser l’argent sorti du REER, en faisant le RAP, pour ce que vous voulez. Ce n’est pas necessaire d’utiliser cet argent pour la mise de fond.
      Si je comprends bien votre situation, le conseiller vous a proposé de contribuer à votre REER pour une periode de minimum 3 mois à la suite de laquelle vous pouviez les retirer (avec le RAP). Ce qui vous a permis de d’avoir une déduction de 20 000$ chacun sur votre revenu de 2004. Donc, en RAP-ant vous avez peut être reçu 7200$ dans vos poches (si impôt de 37%) en 2004.
      En contrepartie vous devez recotiser à votre REER à chaque année sans pouvoir utiliser les déductions.
      En gros, vous avez eu une grande déduction en 2004 au lieu de petites déductions à chaque anéee.

  2. Peut on utiliser son reer comme rap même si on est déja à la retraite depuis 10 ans ?
    Je suis copropriétaire d’une demeure à hauteur de 18% mais ce montant n’est pas notarié,donc je ne suis pas officiellement proprio,je paie simplement ma part des dépenses en fonction de l’espace utilisé. Je n’ai pas de paiement d’hypotheque ou de loyer à faire, autre que les dépenses courantes.On vit en bigénération mon épouse et moi.

    1. Bonjour M. Albi,

      Bonne question, je dois vous avouer que ce n’est pas une situation fréquente et j’ignore la réponse à cette question. Je vais tenter de me renseigner.

      Par contre, pour l’histoire que vous êtes propriétaire à 18%, il est possible que ça vous bloque dans votre droit d’utiliser le rap. Surtout si l’immeuble dont vous êtes propriétaire est vous résidence principale.

    2. Les limites du RAP ne dépendent pas de votre situation sur le marché de l’emploi mais de votre âge. Si vous avez moins de 71 ans au 31 décembre d’une année, vous avez le droit de retirer des montants de votre REER durant cette année avec le RAP (si vous répondez aux autres critères).
      Si durant votre période de remboursement de ce RAP vous atteignez 72 ans, vous n’aurez plus a contribuer au REER puisque celui-ci cesse d’exister lorsque vous atteignez 71 ans. La somme que vous auriez contribué au REER sera simplement rajouté à votre revenu imposable et sera imposée.

  3. Bonjour Bruno,
    Je suis proprietaire d un chalet et locataire d un appartement
    J imagine que mon chalet est une residence secondaire …
    De quel facon je peux verifier cette infomation ? Est-ce ecrit dans mon contrat d hypotheque ?
    Je crois qu au moment de l achat du chalet nous avons declarer comme residence princepale pour faciliter l obtention de l’ hypotheque.

    Merci

    1. Votre résidence principale est celle où vous habitez. Celle que vous utilisez aux yeux du gouvernement. Par contre comme vous avez déclarer qu’il s’agissait de votre résidence principale, c’est possible que ça vous empêche d’utiliser le RAP.

  4. Bonjour,
    Suis-je admissible au RAP s’il s’agit de mon premier achat de maison, mais que que mon conjoint a déjà, lui, Rapé par le passé et qu’il a été propriétaire il y a moins de 4 ans? Nous sommes actuellement locataires dans le même appartement, depuis 6 mois. Nous ne sommes donc pas des conjoints de fait. Nous prévoyons acheter en avril 2018.
    Merci de votre aide!

    1. Vous êtes admissible!!!
      Il y aurait une contamination fiscale de votre conjoint seulement si vous avez occupé l’habitation dont votre conjoint de fait ést propriétaire, ensemble et que vous y viviez comme un couple.
      Donc comme vous n’avez jamais habité avec votre conjoint en tant que couple dans sa propriété, vous avez toujours la possibilité de faire un RAP.
      Il est évident que dans votre exemple, votre conjoint ne pourra faire un RAP.

  5. Bonjour
    J ai acheté mon condo sans passe par le rap j ai fait une mise de fond 20% la je veux vendre pour acheter une maison est ce que je peux utiliser mon REER pour la mise de fond pour que je puis arrivé à 20% de la somme de la maison

  6. Bonjour
    Ma fille n’a jamais utilisé le RAP mais à été propriétaire d’un condo en 2012 vendu à son ex conjoint en novembre 2016. Est-ce qu’elle peut utiliser le rap lors de l’achat d’une maison en 2018?
    Merci

  7. Bonjour,
    Je voudrais une confirmation.
    En 2008, j’avais rappé et j’étais seule. je me suis mariée en 2016 et mon conjoint est venu habiter avec moi. Nous voulons acheter une maison.
    Si j’ai bien compris le RAP, ni moi, ni lui, ne pouvons Rappé, n’est-ce pas?
    Quelqu’un me parlait de 10 ans après lesquels, je pouvais rapper. Est-ce vrai?
    Merci

  8. Bonjour
    Es ce que je peut faire une offre d achat avant de faire ma démarche pour faire le RAP
    Vue que je n’est jamais cotisé a un REER j’enttend faire un prêt REER de 25,000$ a la banque le laisser 90 jours et puis le retiré après se terme et dés que mon impot est produite envoyé la formule remboursé le prêt de 25,000 a la banque et attendre le % pourcentage retour sur mon impot pour m’aider pour la mise de fond et les autres frais mais je ne sait pas si j’ai le droit de faire une offre d achat avant ou pendant le procesus du RAP
    Merci de me répondre

    1. C’est mieux de faire votre promesse d’achat après avoir pris vos REER. Certains vendeurs voudront que vous preniez possession rapidement. Alors si vous n’êtes pas en mesure d’acheter rapidement parce que votre argent est dans les REER et qu’elle doit rester la 90 jours, vous pourriez perdre de belles opportunités.

  9. J’ai de la difficulté à comprendre : “Votre argent peut être utilisé au maximum 30 jours après la transaction chez le notaire”. Mon conjoint et moi avons accepté une offre pour l’achat d’une maison. Nous allons passer à la caisse pour le financement (nous avons jusqu’au 21 janvier). Cependant la prise de possession est le 30 mars. Est ce que cela signifie que je ne peux pas raper (nous n’avons jamais été propriétaire)?

  10. Nous avons beaucoup de RÉER et de CELI, mais notre conseiller financier et notre courtier hypothécaire nous conseille de mettre <20% pour bénéficier d’un meilleur taux hypothécaire et pour laisser nos placements fructifier avec l’intérêt composé sur un horizon de 30 ans. Est-ce vraiment dans notre intérêt puisque nous avons 20% de mise de fond?

    1. Bonjour Catherine,

      Il est vrai que vous obtiendrez un meilleur taux en mettant moins de mise de fonds. Cependant quand on considère la prime SCHL en bout de ligne dans la très grande majorité des cas, c’est plus avantageux de mettre 20% de mise de fonds et économiser la prime SCHL. Il y a aussi la taxe de 9% sur la prime SCHL qu’il faut prendre en compte.

      Le mieux serait de demandez à votre courtier hypothécaire de vous calculer les paiements mensuels ainsi que le solde hypothécaire dans 5 ans dans les 2 scénarios.

  11. Bonjour,
    Mon conjoint et moi sommes en train de se faire construire. Nous devons passer au notaire le 1er juin 2018 pour finaliser la vente. Nous avons un r-v fin février à la caisse pour faire la stratégie prêt REER et un RAP, mais nous ne sommes pas certains de bien comprendre.

    Mon conjoint a un peu plus de 2000$ en REER, moi je n’en ai pas. En faisant le RAP, il pourra retirer tout ce qu’il a placé (moins le 90 jours). Exacte?

    Également, si je comprend bien, on pourrait faire un emprunt de mettons 20 000$ chacun, placer dans nos REER 90 jours, et le déclarer dans nos impôts de cette année? Ensuite, après 90 jours, nous pourrons retirer les sommes de nos REER pour repayer le prêt et avoir un beau retour en avril cette année?

    Merci de nous aider à y voir un peu plus clair!:)

    Kimberly

    1. Bonjour Kimberly,

      L’argent doit rester au moins 90 jours avant de pouvoir être sorti de vos REER dans le cadre du RAP. Donc votre conjoint pourrait retiré tout ce qu’il a placer en REER incluant le 2000$ s’il attend au moins 90 jours après le dernier placement. La limite du retrait dans le cadre du RAP est de 25,000$.

      Également, si je comprend bien, on pourrait faire un emprunt de mettons 20 000$ chacun, placer dans nos REER 90 jours, et le déclarer dans nos impôts de cette année? Ensuite, après 90 jours, nous pourrons retirer les sommes de nos REER pour repayer le prêt et avoir un beau retour en avril cette année?
      Pour avoir un beau retour en avril de cette année, il faudrait le déclarer sur vos revenu 2017. Je ne connais pas la date exacte, mais vous avez jusqu’à fin février pour placer vos REER pour qu’ils compte dans vos revenus 2017.

      Évidement, je ne vous ai pas rencontré et ne connais pas votre situation, donc je suppose que vous soyez admissible au RAP dans mes commentaires.

  12. Bonjour bruno!
    Si je rap 25000 et je decide de just mettre le 5% et il me reste disont 10
    est ce que je peu les utiliser pour dez tavaux exemple?
    Puis je etre penaliser?
    Merci

    1. Bonjour Sophie,

      Oui il est possible d’utiliser le RAP 2 fois. Par contre, le premier RAP doit être entièrement rembourser. De plus, ni vous ni votre conjoint ne devez avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années.

      Bonne journée!

  13. Bonjour!
    Voici ma situation:
    Mon conjoint est propriétaire d’un Triplex et nous habitons l’un des appartements de ce dernier. Je ne suis pas propriétaire avec lui. Nous sommes conjoint de fait depuis mars 2017. Mon conjoint a déjà rapper en 2013 pour l’achat d’un autre immeuble à revenu. Nous prévoyons acheter une maison en 2019. Est-ce que MOI je pourrai rapper à ce moment ou non?
    Merci de votre réponse

  14. Nous sommes locataire et prévoyons acheter la maison que nous louons. Mon conjoint a une maison qui n’a jamais habité. C’est un héritage usufruit habité par l’ex-conjoint de sa mère décédée.

    Selon moi, nous sommes admissibles au RAP. Qu’En pensez-vous?

  15. Bonjour Bruno,
    Petite question pour vous, je me demandais si dans mon cas mon conjoint pouvais utiliser le RAP. Je vous explique, j’ai utiliser le RAP il y a près de 7 ans, il me reste donc une partie à rembourser à celui-ci mais je ne suis plus propriétaire depuis plus de 5 ans. Est-ce que même si je ne rembourse pas mon RAP en totalité, mon conjoint, lui peut utiliser ses REER pour faire le RAP si il remplit les conditions? Ou, dois-je rembourser mon RAP antérieur pour que mon conjoint puisse faire le sien?

  16. Bonjour,

    J’ai fait un RAP il y a quelques années. Je dois rembourser 1500$ par année. Cette année, je ne voulais pas faire de contribution REER. Est-ce possible de ne pas en faire et de simplement rajouter le montant de 1500$ à mon revenu imposable? Merci!

  17. Dans mon cap moi et mon conjoin on avait raper nos propres argents(10000$)qui etait dans REER pour acheter une maison marheusement on avait pas acheter une maison c etait oblige de faire l annulation de rap et cote de mon conjoin a rembourse 1500$ds 5000$ moi pas encore .Est ce que on a les droits de demande 25000$pour acheter une premiere maison. qui a le droit entre nous?.

    1. Bonjour Marie Andree,

      Si nous n’avez pas remboursé votre RAP j’ai l’impression que vous ne pouvez pas utiliser le RAP à nouveau. C’est une question un peu particulière que vous avez. Le mieux serait d’appeler le gouvernement Canadien à ce sujet au 1-800-267-6999.

      Bonne journée!

  18. Bonjour Bruno,
    Je vais acheter une maison (premier achat) et je vais prendre le prêt RAP, concernant la date de possession (passer au notaire), quelle sera la date limite, si le prêt RAP a été pris le 1 mars 2018?. Qu’est ce que peut arriver si par exemple je fixe la date avant le 1 mai 2018?

    1. Bonjour Mary,

      Si les fonds ne sont pas dans vos REER au moins 90 jours, vous ne serez pas en mesure de retirer l’argent de vos REER dans le cadre du RAP. Donc si vous avez besoin de cet argent pour la mise de fonds, ce n’est pas une bonne idée de procéder ainsi.

  19. Bonjour,
    J’ai RAPER en 2017 pour ma première maison.
    Je sais que dans 2 ans je devrai commencer à rembourser obligatoirement la somme que j’ai prise, si non elle sera ajoutée à mon revenu pendant 15 ans. Cependant, je me pose cette question ci: Est-ce possible, au lieu de rembourser le montant annuel requis, de mettre cette somme dans un autre REER sans le déclarer comme remboursement du RAP? De cette façon la somme serait ajoutée à mon revenu, mais j’aurais une déduction REER plus importante, plus grande que les impôts dont j’aurais à payer sur la somme ajoutée à mon revenu.
    Je ne sais pas si vous comprenez ma question?

    Merci

      1. Merci Bruno,
        Oui en effet c’était ma question. À savoir si j’avais le droit de cotiser dans un nouveau REER sans rembourser mon RAP, qui lui sera bien sûr ajouté à mon revenu.
        Que me suggèrerais-tu de faire entre rembourser mon RAP ou ouvrir un autre REER sans rembourser mon RAP? Mon montant à rembourser est peu significatif.

  20. Dans le cas d’une personne qui serait capable de mettre le 20% de mise de fond sans passer par un RAP, mais il aurait aussi 25 000 $ en REER, est-il plus intéressant de rapper? Puisque de toute façon, le RAP devra être rembourser avec de l’argent après impôt de toute façon?

    1. Bonjour M. Lemay,

      Ça dépend de vous. Si vous avez un bon rendement avec votre REER, il peut être préférable de le laisser placé. Si votre rendement REER est inférieur au taux d’intérêt que vous paierez sur votre hypothèque, vous pourriez décider de mettre 25,000$ de plus sur le prêt hypothécaire de la maison pour la payée plus rapidement. Vous pourriez également prendre le 25,000$ et l’investir dans un CÉLI. Bref, c’est à vous de voir, mais 25,000$ aujourd’hui valent plus que 25,000$ dans 15 ans alors je pense que c’est quand même intéressant d’utiliser le RAP quand même. En autant que cette somme ne dorme pas dans un compte épargne à 0,1% d’intérêt annuel par la suite. Le mieux serait de consulter un conseiller financier. Si vous n’en connaissez pas, je peux vous mettre en contact un excellent conseiller.

      Bonne journée!

  21. Bonjour,
    j’ai ma résidence principale et mon rap n’est pas terminé de remboursé.
    J’ai un ami qui habite en logement depuis 10 ans et qui n’a jamais rapper.

    Si on achete une maison ensemble, lui pourra-t-il rapper. Puisque nous ne somme pas conjoint de fait, ni marié.

    Merci.

    1. Bonjour Eric,

      Si vous n’êtes pas conjoint de fait et qu’il n’a jamais été propriétaire de sa résidence principale, oui il devrait être en mesure d’utiliser le RAP. Pour en être sur, vous pouvez appeler l’Agence de Revenu du Canada.

    1. Bonjour Carole,

      Il n’y pas vraiment d’avantage à rembourser le RAP en une seule fois non. Si vous disposez de l’argent, il est souvent plus avantageux de rembourser le minimum pour votre RAP et d’investir le reste dans un REER qui serait à nouveau déductible d’impôt ou encore dans un CÉLI. Un comptable ou un conseiller en sécurité financière serait mieux placé que moi pour vous aider ici.

  22. Bonjour, je veux acheter une maison avec mon fils. Nous serons co-propriétaire à 50-50. Q.1- Pouvons-nous raper 25 000$ chacun comme un couple? Q.2- Après combien de jours pouvons-nous utiliser l’argent de notre rap? Merci de me répondre.

    1. Bonjour Thérèse,

      Si c’est votre première maison aux deux et si vous aller l’habiter les deux, oui vous pourrez utiliser le RAP.

      Une fois que vous aurez une promesse d’achat acceptée pour l’achat d’une maison, vous pouvez faire la demande pour retirer l’argent de vos REER.

      Bonne journée!

  23. Bonjour,
    Je me demandais quel sont les pénalités pour le Rap si je devais acheter ma maison avant le 1er octobre mais que je prévois acheter seulement quelques mois plus tard? Est-ce grave? qu’Est-ce que j’encoure? Merci!

    1. Bonjour Stephane,

      Donc si vous prévoyez acheter votre maison le 1er octobre et prendre vos REER quelques mois plus tard. Il n’y aura pas de possibilité d’utiliser le RAP pour vous puisque le RAP peut se faire au maximum 30 jours après l’achat de la propriété. De plus, vos fonds doivent être sous forme de REER au moins 90 jours avant de les retirer dans le cadre du RAP. Autrement dit, faites vite pour prendre vos REER!

      Bonne journée!

  24. Merci de m’avoir répondu mais je crois que je me suis p-t mal expliqué. J’ai déjà fait le rap et le reer, il ne me reste plus qu’a acheter ma maison avant la limite le 1er octobre2018. Le probleme est que je ne prévois pas acheter avant la limite mais seulement quelques mois plus tard. Donc Je voulais savoir ce que j’encoure en depassant la limite? Merci!

    1. Ah ok je comprends mieux, alors le mieux dans cette situation serait d’appeler l’Agence de Revenu du Canada. Ils sauront mieux répondre que moi à cette question. Je ne voudrais pas vous donner la mauvaise informations. Voici leur numéro 1-800-267-6999 (C’est déjà ça de gagné, on dirait qu’il est introuvable sur leur site web…)

      Bonne chance avec tout ça!

  25. Bonjour Bruno,
    Une dame a écrit qu’elle avait acheté une première et qu’elle l’avait louée à son fils avec option d’achat 2 annees plus tard. Quelles avantages y a-t-il à utiliser cette stratégie d’achat de maison? Vous aviez abordé la mise de fonds à la revente entre la mère et le fils ainsi que le retour de la taxe de bienvenue. Vous rappelez-vous cette question?
    Merci.

    1. Bonjour Therese,

      Les avantages de la location avec option d’achat pour le locataire/acheteur c’est que c’est le propriétaire qui économise la mise de fonds pour l’acheteur. Attention, l’argent provient de l’acheteur, elle est prise à même le paiement de loyer qui est très souvent plus élevé que s’il n’y avait pas de location/achat. Je ne peux pas vraiment me prononcer sur cette pratique puisque chaque cas est fait différemment. Souvent, si l’acheteur n’est pas en mesure d’acheter la maison après 1 an ou 2 deux, le vendeur gardera la mise de fonds mise de côté. Personnellement, je ne recommande pas cette pratique pour éviter le risque de perdre cet argent.

      Au niveau de la taxe de bienvenue, si vous n’achetez pas la maison d’un de vos parents ou d’un enfant, elle sera à payer même dans le cas d’une location/achat.

  26. Moi et mon conjoint on veut acheter une maison mais il n’a pas un bon crédit alors je serais la seule propriétaire mais les reer sont à lui est ce que c’est possible de les prendre quand même sans qu’il ne soit propriétaire avec moi?

  27. Mon conjoint de fait est propriétaire et j’y habite depuis peu puis je emprunter sur mes créer pour rénover ou acheter le 1/3 de la proprietee

  28. Nous sommes déja proprietaire ,est-ce qu’on peux utiliser nos reer pour acheter un duplex ?A quel genre de pénalité on ferait face?

  29. Bonjour Bruno,

    Est-ce possible de RAPer avec des amis? Nous voulons nous acheter une grande propriété dans laquelle nous allons vivre à 4. Pouvons-nous tous RAPer? Difficile de trouver réponse à cette question.

  30. bonjour Bruno,

    je viens de raper est le montant est 25256$ au lieu de 25000$ ( mauvais calcul dans le versement).
    donc un surplus de 256$.. je me demande si je dois rappeler mon institution et remettre le 256$ ou dois je appeller revenue canada?

  31. Bonjour,
    J’ai déjà RAPé lors de l’achat de ma première propriété mais le montant était ridiculement bas (1 500 $). Je regrette d’ailleurs même de l’avoir fait à cette époque puisque aujourd’hui j’aimerais utiliser une partie de mes REER non utilisés dans mon premier RAP pour m’acheter une autre propriété et ainsi éviter de payer l’assurance de la SCHL (4%) sur mon prêt hypothécaire. Est-ce possible sachant que j’étais propriétaire il y a moins de cinq ans?

  32. Bonjour,
    J’ai déjà RAPé lors de l’achat de ma première propriété mais le montant était ridiculement bas (1 500 $). Je regrette d’ailleurs même de l’avoir fait à cette époque puisque aujourd’hui j’aimerais utiliser une partie de mes REER non utilisés dans mon premier RAP pour m’acheter une autre propriété et ainsi éviter de payer l’assurance de la SCHL (4%) sur mon prêt hypothécaire. Est-ce possible sachant que j’étais propriétaire il y a moins de cinq ans?

  33. Bonjour, je suis sur le point d’utiliser mon 25000 en rap pour l’achat d’une maison. Par contre, j’ai un montant supplémentaire qui demeure dans mes REER, J’aimerais l’utiliser afin de diminuer mon hypothèque. Il a t-il une solution?

  34. Bonjour ma question est peut etre stupide mais bon
    Nous voulons acheter une maison et du a mon credit le pret serait seulement au nom de mon conjoint mais la maison serait au deux nom est-ce que jai le droit de rapper mon reer vue que la maison est a mon nom aussi. ou est-ce impossible vue que le pret nest pas a mon nom ?

    1. Bonjour Alexe,
      Votre question n’est pas stupide du tout!

      Alors, j’ai l’impression que la maison ne sera pas vraiment à votre nom, mais que vous aurez les mêmes droit qu’un propriétaire. Ce point est à vérifier avec votre notaire lorsque vous ferez la transaction. Si c’est le cas, si vous n’apparaissez pas officiellement comme propriétaire, vous n’aurez pas le droit d’utiliser le RAP à ce moment.

      Bonne journée!

  35. Bonjour Bruno,
    J’envisage acheté une maison pour le mois de Juillet 2019 et je dispose actuellement de 5000$ dans REER+ ftq et de 10000$ dans mon régime d’épargne retraite collective.
    Ma préoccupation est la suivante: est-il possible de cumuler ces deux (02) montants a fin de les rapper pour avoir une bonne mise de fond?

    Merci d’avance.

    1. Bonjour Anis,

      Oui vous pouvez utiliser plus d’un REER lors du RAP. Cependant, il n’est pas toujours possible d’utiliser les REER collectifs lors du RAP. Il faidrait contacter l’institution financière qui gère votre REER collectif pour leur demander.

  36. Bonjour,

    J’ai déjà RAPpé, il y a environ 12 ans, le RAP est remboursé complètement.

    Actuellement, avec les cotisations employeur/employé , j’ai actuellement près de 25 000$ d’amassé et j’aimerais savoir si je peux faire un retrait de tout ce montant pour mettre sur une mise de fond dès maintenant ou je dois attendre ?

    Merci de m’éclairer,

    1. Bonjour M. Leblanc,

      Il y a deux choses à vérifier ici. Premièrement, votre REER est cotisé par vous et votre employeur, il faidrait vérifier si vous pouvez retirer des montants avec le RAP avec votre REER. La seule facode savoir est de contacter directement l’institution financière qui détient le REER.

      Deuxièmement, êtes-vous propriétaire de votre résidence principale à ce jour? Si oui, vous ne pouvez pas utiliser le RAP. Si non, il faudrait que je sache depuis combien d’années vous ou votre conjointe n’ètes plus propriétaire pour répondre.

      Bonne journée!

  37. bonjour , jaurais un question concernant le RAP .
    jachete une construction neuve et le constructeur me demande 5000$ de depot qui serait deduit de ma mise de fonds . Par contre ma mise de fonds est dans un reer .

    voici ma question : Si je donne le depot des mes epargnes personelle , lors du RAP est ce que le 5000$ me revindrait .. comment fonctionnent la distributions du RAP une fois retiree , est ce quelle mest transferer personnellement ou a linstitution bancaire ?

    merci

  38. bonjour , ma question est la suivante . Lors du RAP ou son transferer les sommes ?

    Mon constructeur me demande 5000$ de depot et je voulais le prendre de mes reer .

    Si je donne 5000$ de mes epargnes personnel pour debuter la construction , est ce que je peut ensuite le prendre de mes reers ?

    1. Bonjour Christopher,

      Lorsque vous retirerez l’argent de vos REER pour faire le RAP. Vous pourrez faire absolument tout ce que vous voulez avec cet argent, donc si vous voulez remettre 5000$ dans votre compte d’épargne, vous pouvez.

      Bonne journée!

  39. Salut!
    Jai achete une maison en fev 2018 mais je ne suis pas passe par le rap. Jaurais assez de fonds dans mon reer pour 25k . Est ce que je pourrais demander davoir acces a mon rap en aout 2018?

  40. Bonjour,
    J’ai déjà rapé il ya plus de 5 ans. J’ai l’intention de raper à nouveau, mais il me reste un p’tit solde à payer sur l’ancien rap. Je voudrais le payer tout de suite pour pouvoir raper cette année pour une nouvelle maison. Comment faire ?

    1. Bonjour Marie,

      Pour répondre à la question, il faut contacter l’institution financière avec laquelle vous avez fait le RAP.

      Aussi, si vous avez acheté il y a 5 ans je doute que vous puissiez utiliser le RAP à nouveau. Pour utiliser le RAP, il faut ne plus être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans au jour près.

      Bonne journée!

  41. bonjour
    Qu’arrive t-il si la seule étape qui reste est le notaire et il y a une perte d’emploi quelle est la pénalité pour tout canceller

    1. Bonjour Donna,

      Il ne devrait pas y avoir de pénalité du coté de la banque. Par contre, assurez-vous que ça ne causera pas de problème avec le vendeur de la propriété. Une promesse d’achat est un document qui a une implication légal.

      Bonne chance avec tout ça!

  42. Bonjour,

    Mon conjoint et moi avons acheté notre première maison et nous n’avons pas commencé à rembourser le rap encore. Ça se fera l’année prochaine. Nous allons nous construire une maison neuve en 2019 et je me demande comment ça fonctionne avec mon remboursement de rap. Est-ce que nous sommes obligés de rembourser au complet nos rap lorsque notre première maison sera vendue ? Peut-on transférer les rap sur la deuxième maison ?

  43. ma question
    J ai 68 ans desire achete maison avec ma belle fille moi seulement utiliserait le rapp soit 25,000. a raison de paiement annuel de 1500 $ c est sur qu a 71 ans il restera une balance
    Dites moi si j ai bien compris a chaque année je serais imposee sur 1500. $ sur mon salaire annuel

    Merci j ai appris beaucoup avec vous

    1. Bonjour Mme St-Pierre,

      Comme à partir de 71 ans, vous ne pouvez plus cotiser à vos REER. J’ai l’impression que comme vous dites, vous serez imposé 1/15 de 25,000$, soit 1666,67$. Pour être certaine, je vous invite à communiquer avec Revenu Canada au 1-800-267-6999.

      Bonne journée!

  44. Bonjour,
    Je suis partie en octobre 2014 de la maison d’un conjoint qui était propriétaire de sa maison. La dernière déclaration de revenus où j’ai été déclarée conjoint de fait avec lui est celle de 2013. Est-ce qu’il est possible pour moi de raper cette année ou dois-je attendre en octobre 2019 puisque j’ai continué d’habiter sa maison jusqu’en octobre 2014 ?

  45. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un triplex, pour lequel j’ai effectué un RAP en 2008 seul.
    Nous occupons toujours un logement dans le même triplex, cependant nous regardons pour l’achat d’une maison dans les prochains mois. Sommes-nous admissibles pour un second RAP? Le cas échéant, ma femme qui n’est pas propriétaire du triplex est-elle admissible au RAP?
    Merci et bonne journée

  46. Bonjour,
    Nous voulons faire l’achat d’un duplex et nous voulons faire un RAP, mais nous avons été propriétaires d’une maison il y a 3 ans. Je sais que nous ne sommes pas admissibles pour le RAP. Par contre notre conseiller hypothécaire nous conseille de faire pareille la déclaration de ne pas être propriétaires depuis 5 ans parce que ‘’ils ne vérifient jamais’’. Nous ne sommes pas trop allaises à le faire. Qu’est-ce que il peut arriver si on fait une fausse déclaration?
    Merci

    1. Bonjour Claudia,

      C’est un drôle de conseil de la part de votre conseiller. Il y a des vérifications, elles sont faites au hasard. À vrai dire j’ignore les conséquences d’une telle situation, car je ne l’ai jamais vu. Ce que j’imagine c’est que comme pour toutes fausses déclarations faites à l’Agence du Revenu. Ils vont vous réclamer les impôts que vous auriez dû payer si vous aviez encaissé vos REER. Généralement, ils réclament également les intérêts sur ces impôts à partir du moment où ça aurait dû être payé. Il y a peut-être d’autre frais ou pénalités également.

      Bref, ma recommandation est de ne pas faire ça et de vous poser de sérieuses questions sur l’intégrité et l’honnêteté de votre conseiller hypothécaire.

      Bonne journée!

  47. Bonjour,
    Nous étions supposé acheter une propriété en février 2018, donc mon conjoint a rapé 10 000$. Finalement, nos plans ont changé et nous n’avons toujours pas fait l’achat de la propriété. Avons-nous une date limite pour utiliser l’argent du rap (qui est déjà dans le compte de mon conjoint) ? Y a-t-il une pénalité ? Merci beaucoup !

    1. Bonjour Marie-Flore,

      Non ce n’est pas vrai. Avoir un prêt étudiant ne vous enlève pas votre droit d’utiliser le RAP. Je vous invite à communiquer avec moi si vous voulez savoir si vous êtes éligible au RAP, je connais très bien les critères.

      Bonne journée!

  48. Bonjour,

    J’aimerais acheter un duplex bientôt, j’ai un 15% de la mise de fond dans mon celi. La moitié de mes REER est sur un placement, qui finissent 2019-2020. Même si l’argent est en placement on peut rapper!? Aussi, me conseillez-vous de rapper? On a juste le droit de le faire une fois, car je prévois habiter le duplex et louer, alors je pourrais pas rapper si j’ai bien compris vos explications.

    1. Bonjour Joyce,

      Il faut vérifier avec l’institution financière où sont placé vos REER. Il est possible que cet argent ne soit pas disponible pour le RAP, il est également possible qu’il soit disponible. Renseignez-vous également s’il y a une pénalité si vous retirez cet argent avant la date.

      Oui c’est une bonne idée d’utiliser le RAP dans votre situation. Comme vous avez 15% de la mise de fonds dans vos CElI, il ne vous en manque pas beaucoup pour avoir le 20%. Peut-être qu’utiliser vos REER vous permettrait d’obtenir le 20% et sauver le frais de la SCHL.

      Vous pouvez utiliser le RAP s’il s’agit de votre premier achat immobilier pour une résidence principale. Ce qui semble être le cas ici. Ce n’est pas grave si vous en louez une partie.

      Bonne journée!

  49. Merci, j’ai un rendez-vous ce pm pour vérifier. Mon idée par contre c’était plutôt de rapper un montant seulement de mon REER 15mille mettons et ainsi pouvoir me garder ce montant dans mon celi pour des imprévus, car en prenant tout mon celi pour la mise de fond, j’aurais plus d’argent de côté. Est-ce une bonne idée même si je paie le SCHL? Aussi, le fait de rapper m’empêche de continuer à côtisser en REER? Est-ce que je dois payer la totalité pour pouvoir continuer à le faire. D’ailleurs, on commence à payer 2 ans après, mais comment on calcule le montant? C’est un calcul automatique qui fait le gouvernement? Si j’ai la posibilité de commencer à le payer tout de suite ou un an après au lieu de deux ans, je peux le faire sans pénalité? Un gros merci de votre réponse si vite. Je suis juste bcp trop stressée. C’est mon premier achat.

    1. Bonjour,

      Oui c’est une bonne idée de de garder une liquidité. Par contre, il serait bon de comparer les scénarios où vous mettez 20% de mise de fonds et 15% pour savoir ce qui vous convient le mieux.

      Le RAP ne vous empêche pas de cotiser à vos REER par la suite et ne fait pas diminuer vos droits de cotisation au REER.

      Vous devez rembourser 1/15 du montant utilisé lors du RAP. Dans votre exemple de 15,000$, vous auriez 1000$ à rembourser par année. Il n’y a aucune pénalité à rembourser son RAP en avance, même si on en rembourse la totalité. Cependant çane sert à rien de rembourser son RAP en avance. Vous pourriez cotiser à vos REER à la place.

      N’hésitez pas à m’appeler directement si vous avez d’autres questions. 438-688-3017

      Bonne journée!

  50. J’ai utilisé un rap pour l’achat d’un condo que j’habite depuis 2015. Puis-je le mettre a louer et aller habiter une autre propriété qui sera ma résidence principale?

  51. Bonjour. Merci de votre temps. Nous avons trouvé une maison qui sera disponible en juillet 2019. Je suis allé à la banque ce matin et nous allons de l’avant pour faire une demande de prêt REER pour faire un RAP. Ma question…est ce que je peux utiliser le retour d’impôt que je recevrai et une partie du prêt pour clairer. Ma carte de crédit ? Pour être claire, est ce qu’ enjeux décider de ne pas tout remettre le 25 k a la banque et l’utiliser comme un prêt à rembourser ? Merci

  52. Bonjour
    J’ai une copine qui n’avait pas de REER mais qui a fait un prêt REER de 25 000$ et après le 90 jours a RAPer pour l’achat d’un condo.
    Donc elle a seulement a se rembourser elle même pendant 15 ans.
    Mais pour une personne qui a déjà des REER est-ce que c’est possible de faire comme elle au lieu de piger dans les REER qu’on a déjà ?
    Merci

    1. Bonjour Chantal,

      Alors je vous corrige, votre ami qui a fait un prêt REER, si elle a vraiment utilisé l’argent emprunté comme mise de fonds. Elle doit non seulement se rembourser dans son REER, elle doit aussi rembourser son prêt REER.

      Maintenant pour répondre à la question, oui vous pouvez faire la même stratégie de prêt REER même si vous avez déjà des REER si vous avez déjà disons 20,000$ de REER. Par contre, le maximum que vous pouvez utiliser dans le cadre du RAP est de 25,000$. Donc assurez-vous que vos REER et votre prêt REER me dépassent pas 25,000$.

  53. Bonjour,
    J’avais RAPÉ avec mon conjoint en 1998 et avons terminé nos remboursements l’an passé. Cette maison a été vendu il y a plusieurs années déjà et je suis maintenant séparé de mon marie.
    Le contracteur du temps a fait faillite et tous mes documents sur cette transaction ont été perdu,
    Devrais-je maintenant avoir un REER de $20 000 sous mon nom? Et comment je faire pour retrouver où est ce REER et avec qui il a été placé? Le notaire est également introuvable.
    Merci
    Sylvain

    1. Bonjour Sylvain,
      Il y a 2 façon de “rembourser” son RAP. Soit on le rembourse réellement, c’est-à-dire on prend de l’argent et on le met dans un REER dans le but de rembourser son RAP.

      Soit on ne rembourse pas le REER, à ce moment vos revenus seront majorés et vous paierez plus d’impôts chaque année. Avec cette option, par contre vous n’aurez aucun REER à la fin du “remboursement”. Il faudrait voir comment vous avez fait votre remboursement.

      Habituellement, quand on a des REER l’institution financière vous envoie chaque année un relevé pour vous indiquer combien vous possédez. Si je ne me trompe pas, c’est en début d’année qu’on reçoit ce relevé. Sinon vous pouvez toujours tenter d’appeler Revenu Canada pour savoir si vous avez un REER enregistré à votre nom.

  54. Moi et ma conjointe avons fait l’acquisition d’une propriété dont nous allons prendre possession en juin 2019. Le rendez-vous chez le notaire sera pris autour de milieu mai. Tous les papiers sont remplis et les acceptations reçues. Quel serait le meilleur moment pour faire le prêt REER-RAP pour avoir le retour d’impôt en 2019? Le plus tôt serait le mieux ou nous sommes mieux d’attendre plus près de la date limite de cotisations?

    1. Bonjour Maxime,

      Le mieux serait de ne pas attendre trop proche de la date limite, surtout si vous avez besoin de cet argent comme mise de fonds.

      L’argent doit rester sous forme de REER au moins 90 jours avant d’être utilisé en RAP. C’est pourquoi c’est mieux de ne pas attendre dernière minute.

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