Transfert hypothécaire

Le terme transfert hypothécaire peut être utilisé à juste titre pour parler de différents projets. Pour être certain que je parle du type de transfert hypothécaire qui vous intéresse, veuillez cliquer sur celui qui s’applique à votre situation ci-bas :

Transfert de prêt hypothécaire vers une nouvelle banque

On garde la même maison, les mêmes propriétaires, mais on change de banque.

Transfert de prêt hypothécaire sur une nouvelle maison

On garde la même banque, les propriétaires peuvent changer s’il le faut et on achète une nouvelle maison.

Transfert de prêt hypothécaire entre conjoint ou après séparation

On garde la même maison, la même banque, mais on transfère les propriétaires.

 

Transfert de prêt hypothécaire vers une nouvelle banque

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir changer de banque : une banque vous a offert un meilleur taux, votre banque vous donne du mauvais service, votre banque ne collabore pas à votre projet, vous aimeriez avoir accès à une marge de crédit hypothécaire…

Il est tout à fait possible de transférer votre prêt hypothécaire vers une nouvelle banque. Généralement les gens vont attendre la date d’échéance de leurt hypothécaire, ce qui est recommandé, mais pas obligatoire. Lors du transfert, il est possible de garder le prêt tel quel (même amortissement, même solde) on parle alors d’un transfert ou d’une subrogation, un peu comme lors d’un renouvellement hypothécaire. Il est également possible de modifier le prêt (augmenter l’amortissement et/ou augmenter le solde du prêt) et on parle alors d’un refinancement.

Comment transférer mon prêt hypothécaire vers une nouvelle banque?

Pour transférer votre prêt vers un nouveau prêteur hypothécaire, il faut faire une demande pour un prêt hypothécaire ailleurs. Il faudra que la banque accepte de vous financer, donc il faudra faire le processus complet de demande de prêt, fournir la documentation nécessaire, on doit examiner votre dossier de crédit, une évaluation de la valeur marchande de votre propriété peut être demandée et il faut passer chez le notaire.

Qu’arrive-t-il à mon prêt hypothécaire quand je change de banque?

Le prêt que vous avez présentement sera alors complètement remboursé et fermé, le notaire va également faire la quittance de prêt au registre foncier. Cette quittance n’est pas sans frais, elle est incluse dans les frais du notaire qui aura fait votre nouveau prêt.

Est-ce avantageux de transférer mon prêt hypothécaire?

C’est du cas par cas. Pour déterminer si le changement en vaut la peine, il faut savoir pourquoi on veut transférer et il faut connaître les différents frais du transfert. Une fois que l’on connaît le coût global du transfert, il vous sera plus facile de voir si le changement est avantageux.

Quand j’assiste mes clients lors d’un transfert hypothécaire, je leur prépare la comparaison de différents scénarios hypothécaires afin qu’ils puissent déterminer par eux même si ça vaut la peine de transférer ou non.

Qu’arrivera-t-il à ma marge de crédit hypothécaire?

Lors du transfert hypothécaire, votre marge de crédit hypothécaire sera fermée et le solde pourra être intégré au solde du nouveau prêt. Vous pouvez également choisir d’ouvrir une marge de crédit avec la nouvelle banque. Notez également que la marge de crédit hypothécaire n’est pas offerte chez tous les prêteurs hypothécaires. Alors s’il s’agit d’un élément important pour vous, renseignez-vous avant le transfert.

Transfert hypothécaire avant terme

Il est possible de transférer votre prêt hypothécaire avant la fin du terme. Il ne sera pas plus simple de faire le transfert à la date d’échéance ou avant la fin du terme hypothécaire. C’est-à-dire, les exigences seront les mêmes, il faudra vous qualifier pour l’obtention du prêt et une évaluation de la valeur marchande de votre propriété est possible. Cependant, si vous faites un transfert avant terme, ça risque d’être plus coûteux puisqu’une pénalité hypothécaire vous sera facturée. À moins que vous n’ayez choisi un prêt ouvert, ce qui est très rarement le cas.

Frais pour un transfert hypothécaire vers une nouvelle banque?

Différents frais seront exigés lorsqu’on transfère un prêt hypothécaire vers une nouvelle banque, voici la liste de ces frais.

Notaire

Pour enregistrer un nouveau prêt hypothécaire, il faut absolument passer chez le notaire. Donc il y aura des frais de notaire à payer. Certaines banques peuvent offrir de verser un montant d’argent pour couvrir le notaire, mais ce n’est pas toujours le cas. Règle générale, si vous gardez le prêt identique (même solde et même amortissement) les chances sont très bonnes que le notaire soit payé. Par contre, si vous décidez d’augmenter le solde ou l’amortissement, on parle alors d’un refinancement hypothécaire et il y a moins de chance que le notaire soit payé à ce moment.

Quittance hypothécaire

Pour retirer complètement le lien qu’avait l’ancienne banque, on doit faire une quittance. Normalement la quittance est faite par le notaire en même temps qu’il va enregistrer le nouveau prêt et les frais de la quittance sont inclus dans son service.

Pénalité hypothécaire

Si vous faites un transfert hypothécaire avant la fin du votre terme actuel, il y aura une pénalité hypothécaire à payer à votre banque. Le coût de la pénalité peut varier grandement, donc il est fortement recommandé que vous contactiez votre banque pour connaître le montant de la pénalité avant de faire le transfert.

Ajustement d’intérêt

Si vous faites un transfert hypothécaire à la date d’échéance de votre terme, vous n’aurez pas de pénalité. Cependant, il est rare que le transfert ait lieu le jour exact de fin du terme. Donc il est possible que vous deviez payer un ajustement d’intérêt pour compenser. Habituellement ce n’est pas un très gros montant.

Évaluateur immobilier

Les frais d’un évaluateur ne sont pas liés au transfert en tant que tel, c’est plutôt lié à l’obtention du nouveau prêt hypothécaire, mais ça fait quand même partie du processus. Une évaluation ne sera pas toujours nécessaire pour faire un transfert hypothécaire et dans bien des cas les frais d’évaluation seront payés par la banque.

Transfert de prêt hypothécaire sur une nouvelle maison

Si vous avez l’intention de vendre votre propriété pour en acheter une nouvelle, sachez qu’il est possible de transférer votre prêt hypothécaire sur la nouvelle maison. Il y a plusieurs avantages à procéder de la sorte. Premièrement, vous n’aurez pas de pénalité à payer avec la banque, il est cependant possible que des frais administratifs vous soient facturés.

Deuxièmement, vous pourrez garder votre taux actuel. Ce point est surtout avantageux si votre taux est meilleur que les taux disponibles sur le marché au moment de la transaction.

C’est possible de transférer son prêt avec la grande majorité des prêteurs hypothécaires, mais pas tous. Il faut donc vous renseigner avant pour vous assurer que vous pourrez. Il est également important de savoir qu’il y a un délai maximal entre la vente de votre maison et l’achat de la nouvelle propriété pour que le transfert puisse s’effectuer, généralement on parle de 90 jours. Ça pourrait être différent avec votre banque, donc renseignez-vous.

Quand vous achèterez la nouvelle maison, il est possible que le prêt diminue, qu’il reste le même ou qu’il augmente. Voici ce qui arrive dans ces 3 scénarios.

Le solde du prêt reste le même sur la nouvelle maison

Il est possible de reprendre exactement le même solde sur la nouvelle maison. À ce moment, le taux et le solde de votre prêt resteront les mêmes.

Par contre, même si votre prêt reste au même montant, il faudra vous requalifier à la banque pour être sûr que vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Ça peut sembler spécial, mais c’est la loi.

La solde du prêt diminue sur la nouvelle maison

Il arrive qu’on veuille vendre pour acheter une maison moins dispendieuse et du même coup réduire son prêt hypothécaire. C’est possible de le faire, mais à ce moment une pénalité hypothécaire pourrait être facturée sur le montant diminué. Exemple : votre prêt actuel est de 400,000$, vous faites un profit de 200,000$ à la vente de votre maison et vous aimeriez mettre la totalité du profit sur la prochaine maison. Vous achetez cette maison 500,000$, donc aurez besoin d’un prêt de 300,000$. Dans cet exemple, le prêt est 100,000$ plus bas, donc la pénalité sera basée sur 100,000$ (400,000$ – 300,000$).

Il est important de mentionner que même si votre prêt sera plus bas, il faudra vous requalifier à la banque pour être sûr que vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Encore une fois, ça peut sembler spécial, mais c’est la loi.

Augmenter mon prêt hypothécaire sur une nouvelle maison

Si vous avez besoin d’un plus grand prêt sur votre nouvelle maison, comment ça marche? Tout dépend du fonctionnement de votre banque, mais il y a deux possibilités.

Ouvrir une 2^e tranche hypothécaire

Il est possible de garder votre hypothèque actuelle pratiquement intacte et d’ouvrir une nouvelle tranche hypothécaire avec un taux distinct pour le surplus. Il sera possible d’augmenter l’amortissement de votre prêt actuel.

Voici des chiffres fictifs pour aider à comprendre

Le prêt actuel est de 300,000$

Taux : 2.5%

Il reste 3 ans au terme

Il y a un amortissement de 15 ans

Le paiement est de 1998.54$.

Le propriétaire vend cette maison et en achète une nouvelle pour laquelle il a besoin de 400,000$ de financement, il veut remettre l’amortissement sur 25 ans.

La première tranche sera de 300,000$, le taux sera 2.5%, il reste toujours 3 ans au terme et le nouvel amortissement sera de 25 ans, le paiement sera de 1343.90$ sur cette tranche.

La deuxième tranche sera de 100,000$, le taux du moment est de 5% sur un terme de 4 ans fixe*, l’amortissement est de 25 ans, le paiement sera de 581.60$ sur cette tranche.

*Il est possible de prendre un terme différent que le terme de la première tranche.

Prendre un taux pondéré

Il est possible que votre banque n’offre pas l’option de la 2^e tranche. À ce moment, on vous offrira un taux pondéré. Le taux pondéré est un taux entre le taux que vous avez actuellement et le taux offert sur le marché. La banque prendra en compte le nombre de mois restant à votre terme actuel, le solde de votre prêt actuel, le taux du prêt actuel et elle vous offrira un taux pondéré en fonction du taux offert au marché présentement, le nouveau solde requis et le terme choisi.

C’est un calcul plutôt complexe, donc je ne vais pas en faire la démonstration ici, mais en gros ça devrait donner un taux qui est entre le taux de votre prêt actuel et le taux disponible sur le marché.

Transfert de prêt hypothécaire après séparation

Lors d’une séparation, il est possible pour un des conjoints de racheter la part de la maison de l’autre conjoint. Le conjoint qui veut acheter la part de l’autre devra bien sûr faire qualifier la demande en fournissant la documentation requise (T4, talon de paie…).

Il arrive fréquemment que le conjoint acheteur doive emprunter un montant supplémentaire pour racheter la part de l’autre conjoint. En fonction de la banque où se trouve le prêt, c’est possible de faire cet ajout avec les 2 méthodes vues plus haut, soit la méthode 2 tranche ou le taux pondéré.

Conclusion

Si vous aimeriez discuter de votre projet de transfert hypothécaire avec moi, ça me fera plaisir de regarder ça avec vous. Si vous avez simplement une question, n’hésitez pas à la poser dans les commentaires.