Le revenu et l’achat d’une maison

Dernière mise à jour le octobre 27th, 2020

Revenu et l'achat d'une maison

Pour une demande de financement hypothécaire, il y a cinq éléments très importants :

  1. La cote de crédit
  2. La mise de fonds
  3. Le revenu
  4. Les dettes
  5. La propriété

Dans cet article, je vous expliquerai tout ce qu’il faut savoir sur le revenu. Quels types de revenu la banque peut prendre en compte ? Est-ce vraiment plus compliqué pour les propriétaires d’entreprises et travailleurs autonomes ? Je compte changer d’emploi après avoir acheté ma nouvelle maison, est-ce un problème ? Je suis à la retraite, est-ce que je peux acheter un bien immobilier malgré tout ? Les types de revenus qui ne seront pas approuvés.

Quels types de revenu une banque peut-elle considérer ?

Voici les différents revenus que les institutions financières accepteront :

 

Salarié

Le type de revenu le plus commun est le salaire perçu d’un emploi. Si vous êtes un employé permanent avec un revenu stable, nous pouvons prendre en compte votre revenu sans problème.

Si vous êtes salarié, mais sans heures garanties (notamment les employés d’hôpitaux, enseignants…) il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire malgré tout. Cependant, pour déterminer votre revenu, nous devrons utiliser la moyenne de vos deux dernières années de salaire. Pour la calculer, nous vous demanderons donc de nous fournir les T4 des deux dernières années.

Si vous êtes salarié, mais que vos revenus varient beaucoup, comme c’est le cas des employés à commission, camionneurs payés au kilométrage, serveurs… il est toujours possible d’obtenir un prêt. Il y aura 2 façons de déterminer votre revenu : si vous avez un revenu de base, nous pouvons le considérer. Habituellement par contre, le plus avantageux, c’est d’utiliser la moyenne de vos deux dernières années de salaire. Pour la calculer, nous vous demanderons donc de nous fournir les T4 des deux dernières années.

Pour le salarié contractuel, c’est la même chose, il faut se baser sur la moyenne des deux dernières années.

Travailleurs de la construction

Bien que les travailleurs du secteur de la construction soient souvent des salariés, les banques demandent la moyenne des 2 dernières années. En effet, les travailleurs de la construction ont parfois des emplois saisonniers et travaillent souvent uniquement lorsqu’il y a de la demande pour leur quart de métier. Donc, pour les travailleurs de la construction, les banques analysent la moyenne de revenus des 2 dernières années comme revenu admissible. Si chaque année vous passez par une période de chômage, les prestations de chômage peuvent être considérées comme revenu admissible.

Travailleur autonome ou propriétaire d’entreprise

On dit souvent que c’est plus compliqué d’obtenir un prêt hypothécaire lorsqu’on est travailleur autonome ou propriétaire d’entreprise. Je dirais que c’est vrai dans certain cas, mais parfois ça peut se faire sans encombres.

En gros, la différence consiste à prendre la moyenne des revenus des deux dernières années.

Une autre particularité pour les travailleurs autonomes, c’est que la banque voudra s’assurer que vos impôts sont à jour. Contrairement aux salariés qui sont imposés à la source, directement sur leur fiche de paie, les travailleurs autonomes doivent contribuer eux-mêmes aux impôts à l’Agence de Revenu du Canada et Revenu Québec. En conséquence, il arrive parfois que certains entrepreneurs se retrouvent avec une facture fiscale très importante. La banque voudra s’assurer que les impôts sont payés.

Mon entreprise existe depuis moins de 2 ans, est-ce que je peux tout de même acheter ? Ça dépend : est-ce que vous aviez un emploi dans le même domaine avant ? Si c’est le cas, il est alors possible de faire exception et de calculer la moyenne entre votre revenu salarié et revenu d’entreprise. Cependant, ça prendra au moins une année pour un travailleur autonome.

L’année précédente n’a pas été bonne pour moi, est-il possible de considérer la moyenne des 2 années antérieures à l’année passée ? Malheureusement, non.

Je pense que mon revenu déclaré représente mal ma situation financière, ai-je la possibilité d’emprunter un peu plus que ce que mon revenu déclaré me permet ? C’est possible oui, j’ai écrit un article assez complet sur le sujet: Hypothèque et travailleurs autonomes, je vous invite à le consulter.

Je ne me verse aucun salaire, seulement des dividendes. Est-ce que ce sera plus compliqué pour obtenir un prêt ? Non, on peut prendre vos revenus en compte, indépendamment que ce soient des dividendes ou un salaire.

Mon entreprise est incorporée, je suis salarié de ma propre entreprise. Ai-je le statut de salarié aux yeux de la banque ? Non, malheureusement, en effet vous êtes salarié, mais salarié de votre propre entreprise. Pour la banque, vous êtes donc à votre compte et on doit se baser sur la moyenne des 2 dernières années.

Je suis à mon compte depuis plusieurs années, mais j’ai également gardé un emploi pendant la même période. Me considérez-vous salarié ou à mon compte? En fait, vos 2 revenus peuvent être combinés. À condition que vous occupiez chacun de ces 2 emplois depuis au moins 2 ans. Car, vous l’aurez peut-être deviné, on prendra la moyenne de vos 2 dernières années de revenus d’entreprise combinées à vos deux derniers T4.

Allocations familiales

Il est possible d’inclure dans vos revenus l’argent que vous recevez grâce aux allocations familiales. En effet, certaines banques tiennent compte de ces aides. Chaque banque à son propre fonctionnement, certaines vont se baser uniquement sur le revenu du fédéral, d’autres y ajouteront le provincial. Certaines institutions financières pourront considérer les allocations seulement pour les enfants de moins de 12 ans, d’autres accepteront d’en tenir compte pour des enfants allant jusqu’à 14 ans.

Pension alimentaire

Si vous recevez une pension alimentaire de votre ex-conjoint, ce revenu peut être pris en compte. Il faut fournir une copie du jugement ou sinon, l’entente signée par les deux parties et rédigée par un avocat. La plupart des banques exigeront également la preuve du dépôt de pension alimentaire sur votre compte en banque sur une période de quelques mois, voire un an.

Revenu de retraite

Oui, même à la retraite, il est possible d’acheter une propriété.

Existe-t-il un âge limite pour acheter une propriété ? Non, il n’y a aucun âge limite. En effet, la banque ne peut pas vous refuser un prêt sous prétexte que vous seriez trop vieux, ça serait de la discrimination. Par contre, peu importe votre âge, il faudra démontrer que vous disposez de la capacité financière pour rembourser votre prêt.

Congé de maternité et prêt hypothécaire

Si vous êtes actuellement en congé de maternité, il est tout de même possible d’obtenir un prêt hypothécaire. Toutefois, vous devrez fournir une lettre de confirmation d’emploi indiquant une date de retour au travail. Cette lettre devra avoir été rédigée au maximum dans les 30 derniers jours avant de présenter le dossier à la banque. Si votre retour au travail est prévu dans plus de 12 mois, il est possible que nous devions réduire un peu votre revenu admissible.

Revenu invalidité et prêt hypothécaire

Même si vous êtes actuellement en arrêt de travail pour cause de blessure ou autres, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire. Nous aurons besoin d’une lettre de confirmation d’emploi indiquant une date de retour au travail. Cette lettre devra avoir été rédigée au maximum dans les 30 derniers jours avant de présenter le dossier à la banque.

Obtenir un prêt hypothécaire en congé d’invalidité permanente

Si vous avez été déclaré inapte au travail et que vous recevez des revenus d’invalidité à vie, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire. Il faudra fournir cette preuve d’invalidité à vie. Comme les revenus d’assurance invalidité ne sont pas imposables, certaines banques se permettent de majorer ces revenus de 15 % à 25 % dans les meilleurs cas.

Acheter une maison sur le chômage

Il est possible d’acheter une propriété même en étant sur le chômage mais, ça dépend de la situation. Il faut que ce soit un chômage saisonnier, votre employeur doit prévoir vous embaucher lorsque les activités reprendront et vous devez travailler dans ce domaine depuis au moins deux ans.. Aussi, ça prend une lettre de confirmation d’emploi avec une date de retour au travail. Donc, si par exemple vous êtes travailleurs de la construction, que dans votre métier il est normal d’être sur le chômage une partie de l’hiver et que votre employeur vous reprendra aussitôt que les activités reprendront lettre à l’appui, nous pouvons considérer votre revenu.
Cependant, si vous êtes sur le chômage suite à la perte d’un emploi, si vous n’êtes pas en mesure de prouver où vous irez travailler lors de la reprise ou si c’est anormal que votre entreprise ferme. Vous ne serez pas en mesure d’obtenir du financement

Si j’occupe deux emplois, est-ce plus facile d’obtenir du financement ?

Le double emploi est assimilé à la situation d’un travailleur à commission. C’est-à-dire que nous pouvons au minimum considérer le revenu de votre emploi le plus élevé (si celui-ci est un revenu permanent). Cependant pour pouvoir considérer le revenu des 2 emplois combinés, nous devrons calculer la moyenne de vos 2 dernières années. Donc, il faut que vous ayez occupé les 2 emplois depuis au moins deux ans.

– Mais j’ai deux emplois dont les statuts sont permanents, est-ce que mes 2 revenus peuvent être combinés même si je n’occupe pas ces deux emplois depuis 2 ans ?

Malheureusement non, avoir deux emplois temporairement est faisable, mais sur une longue période c’est beaucoup plus difficile. La banque considère donc que si vous occupez 2 emplois depuis au moins 2 ans, vous êtes assez travaillant pour continuer encore un bout de temps.

Au final

Vous aurez probablement remarqué que la moyenne des deux dernières années revient fréquemment. C’est pourquoi je demande presque toujours à mes clients de fournir les T4 ou rapports d’impôt des deux dernières années.

Dans cet article, j’ai tenté de couvrir les situations les plus fréquentes. Cependant, la situation financière de chaque client est unique, il est donc très complexe de tout englober dans un seul article. Si vous avez des doutes précis concernant votre revenu ou situation financière, je vous invite à me poser la question en commentaire ou à m’appeler au 438-688-3017 afin d’en discuter directement.

4 thoughts on “Le revenu et l’achat d’une maison

  1. Svp. Je voudrais contracter un prêt tout le monde me dit que je n’ai pas les fonds suffisant j’ai vu une maison @ 175 000$
    J’ai une mise de fonds de 8 000 mais pas d’autres argent. J’ai un salaire avec garantie jusqu’au 31/07/2021 je travaille au CiUSSS est de Mtl.

    1. Bonjour Julie,

      Pour un achat de 175,000$, la mise de fonds minimale est de 8750$. Cependant, pour avoir l’approbation de la banque, ça prend également un surplus d’argent de 1.5% de la valeur d’argent pour payer les frais liés à l’achat (notaire, taxe de bienvenue, ajustement de taxes…), donc au total vous avez besoin d’au moins 11,500$ pour pouvoir acheter une maison de 175,000$. Avec 8000$, vous êtes déjà sur la bonne voie!

      En ce qui concerne votre revenu, puisque vous ne semblez pas avoir de permanence à votre emploi, on doit prendre la moyenne des deux dernières années pour déterminer votre revenu admissible. Bref, votre situation semble avoir du potentiel, je vous invite à m’appeler au 438-688-3017 si vous aimeriez en disctuer.

      Au plaisir!

  2. Je suis un salarié, mais la compagnie pour laquelle je travail me permet de mettre jusqu’à 3% de mon salaire dans un REER et en retour ils mettent 3% dans un RPDB. Puis-je inclure le 3% supplémentaire comme revenu? Également, je reçois un bonus à chaque fin d’année équivalent à 1 semaine de paye et je récupère jusqu’à 6 journées de maladie que je n’aurais pas utilisé durant l’année. Est=ce que je peux les inclure dans mon revenu?

    Merci

    1. Bonjour Jean,

      On ne peut pas prendre le 3% de REER que cotise votre employeur pour vous. Au niveau des journées de maladies que vous récupérez, on peut les tenir en compte oui et non je dirais. Je m’explique: on peut prendre la moyenne des deux dernières années ou votre revenu de base, selon ce qui est le plus avantageux. Donc si dans les 2 dernières années vous avez fait un peu de temps supplémentaires et avez reçu le paiement de vos journées de maladie, il apparaitront sur vos T4 et nous pourrons le considérer. J’espère que ça répond à votre question.

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