RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

Rap Hypothèque

Vous avez entendu parler du Régime d’Accession à la Propriété (RAP) pour vous acheter une maison et vous vous demandez si ça en vaut la peine. Vous n’avez même pas de RÉER, mais votre beau frère continu de vous dire que ça vaut la peine. Vous voulez bien le croire, mais n’êtes pas sûr que c’est avantageux pour vous. Voici tout ce que vous devez savoir sur le Régime d’accession à la propriété, plus communément appelé le RAP.

1. Pour qui c’est avantageux de RAPER?

Est-ce que le RAP est avantageux pour tout le monde? Non, mais presque. Le RAP aide les gens qui paient de l’impôt. Donc si votre salaire est assez élevé pour qu’à chaque paie on vous enlève de l’impôt, ça peut être utile pour vous. Si c’est votre cas, je vous invite à continuer la lecture.

2. Qu’est-ce que le RAP pour l’achat d’une maison

C’est un programme pour aider les Canadiens à devenir propriétaires. Il s’agit du droit d’utiliser ses RÉER comme mise de fond pour l’achat d’une propriété. En passant, même si vous n’avez pas de RÉER actuellement, ce programme peut être très intéressant pour vous. Je vais expliquer pourquoi un peu plus loin, pour l’instant, voici l’avantage du RAP.

3. Les avantages d’utiliser le RAP comme mise de fond

Il y a plusieurs avantages à utiliser le Régime d’Accession à la propriété (RAP). Pour expliquer ça de façon simple, je dirais que c’est avantageux parce que ça permet de gonfler votre mise de fond ou de recevoir un gros chèque en remboursement d’impôt l’année suivante. J’aime bien utiliser des exemples, alors voici 2 exemples simples.

Lise prévoit acheter une propriété dans 1 an ou 2 et voudrait économiser sa mise de fond

Est-ce avantageux pour Lise d’utiliser le RAP? Oui!

Ce que je recommanderais à mon amie Lise dans ce cas serait de placer son argent en RÉER. Disons que la première année, elle dispose de 10 000$, qu’elle place en RÉER. Au moment de faire ses impôts, elle aura un beau remboursement d’impôt. C’est difficile d’estimer combien, mais avec le salaire québécois moyen de 45 000$/an. Elle pourrait espérer recevoir environ 3000$.

Lise aurait alors 3000$ de plus à mettre en mise de fond.

4. Le RAP pour gonfler la mise de fond

Dans le cas de Lise, c’était avantageux d’utiliser le RAP, car ça lui a permis d’augmenter sa mise de fond. Avoir une plus grosse mise de fond est intéressant pour 2 choses. Premièrement, on paye moins d’intérêt sur le prêt hypothécaire.
Deuxièmement, on pait moins d’assurance hypothécaire SCHL. En effet, aujourd’hui en octobre 2016, le coût de la prime SCHL lorsqu’on verse 5% de la valeur de la propriété en mise de fond, est de 3.6% du montant emprunté. Si l’on verse 10% de mise de fond, le coût de la prime tombe à 2.4%, 15% de mise de fond c’est 1.8%.

Voici un tableau qui démontre l’économie de la prime SCHL lorsqu’on dispose de 10% de mise de fond au lieu de 5%.
RAP SCHL

Sur un achat de 200,000$, vous paierez donc 2520$ de moins en SCHL si vous disposez de 10% de mise de fonds à la place de 5%.

C’est donc avantageux d’avoir la plus grosse mise de fond possible lorsqu’on veut s’acheter une propriété. Comme on vient de le voir dans l’exemple de Lise, le Régime d’accession à la propriété peut justement être utilisé pour ça.

5. Le RAP sans RÉER

John a 10,000$ dans son compte, mais 0$ en RÉER, il veut acheter une propriété bientôt

Est-ce avantageux pour John d’utiliser le RAP? Oui!
Ce que je conseillerais à John, ce serait de placer son 10 000$ en RÉER. 90 jours plus tard, il pourrait retirer cet argent de son RÉER et l’utiliser comme mise de fond à l’achat de son condo ou de sa maison. L’an prochain lorsqu’il fera ses impôts, notre ami John aura une belle surprise en découvrant qu’il reçoit un très gros chèque en retour d’impôt. Sur un placement RÉER de 20 000$ John peut espérer un remboursement d’impôt de 2000$ à 4000$ en supposant que son revenu se situe entre 30,000$ et 100,000$.

Au final, John aura réussi à acheter sa propriété et l’an prochain il recevra un beau gros chèque en remboursement d’impôt!

Donald n’a pas une cenne à la banque et il veut s’acheter une maison bientôt

Est-ce que que le RAP peut être utile à Donald? C’est possible!
Le RAP peut même être utile pour vous bâtir rapidement une mise de fond. Tous les détails sont dans l’article Acheter une maison sans mise de fonds.

6. Les critères d’admissibilité du Régime d’accession à la propriété

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années.

Première parenthèse ici, je parle de résidence principale. Donc si vous possédez un chalet ou même un immeuble à revenu, mais que vous êtes locataire de votre résidence principale, vous êtes toujours admissible.
Deuxième parenthèse, vous n’avez pas besoin d’être un premier acheteur. Si vous avez déjà été propriétaire dans le passé, mais que ça fait 5 ans et plus, vous êtes admissible de nouveau au programme. Cependant, vous devrez avoir remboursé en totalité votre premier RAP.

Vous ne devez pas avoir habité maritalement avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années.

Maritalement, ça veut dire comme conjoint aux yeux du gouvernement. Donc si vous étiez conjoint de fait avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années. Vous n’êtes plus admissible, même si vous n’êtes plus avec cette personne.

Vous devez être résident canadien.

Peut être appliqué sur un condo, une maison, un immeuble à revenu… pourvu que ça devienne votre résidence principale. Autrement dit, le lieu où vous allez habiter.

7. Les règles du RAP pour l’achat d’une maison

  • Vous pouvez utiliser jusqu’à 25,000$ de vos RÉER pour les utiliser comme mise de fond. Pour un couple, c’est 25,000$ par personne, jusqu’à 50 000$. Par contre, si l’un des membres du couple à 50 000$ en RÉER et l’autre 0$, on ne peut que prendre 25,000$ par personne, donc ça fait 25,000$.
  • Votre argent doit être placé en RÉER au moins 90 jours avant la transaction.
  • Votre argent peut être utilisé au maximum 30 jours après la transaction chez le notaire.
  • Après avoir utilisé votre argent, vous devrez rembourser votre RÉER. Vous devrez remettre tout l’argent utilisé pour RAPER. Vous aurez 15 ans pour rembourser cet argent à raison de 1/15 par année. Par exemple, si vous avez utilisé 15,000$ de vos RÉER comme mise de fond, vous devrez rembourser 1000$ par année dans vos RÉER, soit 15 000/15 = 1000.
  • Vous pourrez commencer à rembourser cet argent 2 ans après l’achat de votre propriété.
  • Généralement, il est conseillé de ne rembourser que le minimum de 1/15 par an. Car ce n’est pas particulièrement avantageux de vous rembourser rapidement.

En conclusion

J’espère que j’ai réussi à vous démystifier le Régime d’accession à la propriété et ses avantages. Je sais que c’est plutôt compliqué à comprendre, alors n’hésitez pas à me contacter pour que je puisse vous aider à comprendre.
Et vous, avez-vous l’intention d’utiliser le RAP?

Sources

http://www.cra-arc.gc.ca/rap/
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm
http://affaires.lapresse.ca/dossiers/reer-2012/201002/05/01-946742-rap-plusieurs-conditions-a-remplir.php
https://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/publications/conso/retraite/sachez-RAPer-fr.pdf

35 commentaires sur “RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

  1. J’ai acheté une maison en 2004. Un conseiller de la banque national nous a propose de contribuer à un rap de 20 000$ chacun. Nous remboursons ces montants dans notre rapport d’impôt chaque année pendant 15 ans. Le prix de notre maison était de 107 000$ nous avons donné 7 000$ de fond mais le 40000$ d’emprunt que nous avons fait n’a jamais été utilisé comme mise de fond pour l’achat de notre maison. Je ne sais pas ce qui arrive avec cet argent que nous remboursons avec nos impôts. Est ce que cette argent nous sera remboursé ? Comment ça marche?

    1. Bonjour Lisette, si vous n,avez jamais utiliser ce 40,000$ comme mise de fonds. Je ne comprends pas pourquoi vous avez à le rembourser sur vos impôts. Si vous avez payé trop d’impôts à cause de ça et que vous pouvez le prouver. Je suis persuadé que vous pourrez récupéré cet argent. Il faudrait en parler à l’Agence de Revenu du Canada ou à votre comptable.

      Le numéro de téléphone de l’Agence de Revenu du Canada: 1-800-959-7383

      La page qui vous indique comment modifier votre déclaration d’impôt: http://www.cra-arc.gc.ca/modifierdeclaration/

    2. Vous pouvez utiliser l’argent sorti du REER, en faisant le RAP, pour ce que vous voulez. Ce n’est pas necessaire d’utiliser cet argent pour la mise de fond.
      Si je comprends bien votre situation, le conseiller vous a proposé de contribuer à votre REER pour une periode de minimum 3 mois à la suite de laquelle vous pouviez les retirer (avec le RAP). Ce qui vous a permis de d’avoir une déduction de 20 000$ chacun sur votre revenu de 2004. Donc, en RAP-ant vous avez peut être reçu 7200$ dans vos poches (si impôt de 37%) en 2004.
      En contrepartie vous devez recotiser à votre REER à chaque année sans pouvoir utiliser les déductions.
      En gros, vous avez eu une grande déduction en 2004 au lieu de petites déductions à chaque anéee.

  2. Peut on utiliser son reer comme rap même si on est déja à la retraite depuis 10 ans ?
    Je suis copropriétaire d’une demeure à hauteur de 18% mais ce montant n’est pas notarié,donc je ne suis pas officiellement proprio,je paie simplement ma part des dépenses en fonction de l’espace utilisé. Je n’ai pas de paiement d’hypotheque ou de loyer à faire, autre que les dépenses courantes.On vit en bigénération mon épouse et moi.

    1. Bonjour M. Albi,

      Bonne question, je dois vous avouer que ce n’est pas une situation fréquente et j’ignore la réponse à cette question. Je vais tenter de me renseigner.

      Par contre, pour l’histoire que vous êtes propriétaire à 18%, il est possible que ça vous bloque dans votre droit d’utiliser le rap. Surtout si l’immeuble dont vous êtes propriétaire est vous résidence principale.

    2. Les limites du RAP ne dépendent pas de votre situation sur le marché de l’emploi mais de votre âge. Si vous avez moins de 71 ans au 31 décembre d’une année, vous avez le droit de retirer des montants de votre REER durant cette année avec le RAP (si vous répondez aux autres critères).
      Si durant votre période de remboursement de ce RAP vous atteignez 72 ans, vous n’aurez plus a contribuer au REER puisque celui-ci cesse d’exister lorsque vous atteignez 71 ans. La somme que vous auriez contribué au REER sera simplement rajouté à votre revenu imposable et sera imposée.

  3. Bonjour Bruno,
    Je suis proprietaire d un chalet et locataire d un appartement
    J imagine que mon chalet est une residence secondaire …
    De quel facon je peux verifier cette infomation ? Est-ce ecrit dans mon contrat d hypotheque ?
    Je crois qu au moment de l achat du chalet nous avons declarer comme residence princepale pour faciliter l obtention de l’ hypotheque.

    Merci

    1. Votre résidence principale est celle où vous habitez. Celle que vous utilisez aux yeux du gouvernement. Par contre comme vous avez déclarer qu’il s’agissait de votre résidence principale, c’est possible que ça vous empêche d’utiliser le RAP.

  4. Bonjour,
    Suis-je admissible au RAP s’il s’agit de mon premier achat de maison, mais que que mon conjoint a déjà, lui, Rapé par le passé et qu’il a été propriétaire il y a moins de 4 ans? Nous sommes actuellement locataires dans le même appartement, depuis 6 mois. Nous ne sommes donc pas des conjoints de fait. Nous prévoyons acheter en avril 2018.
    Merci de votre aide!

    1. Vous êtes admissible!!!
      Il y aurait une contamination fiscale de votre conjoint seulement si vous avez occupé l’habitation dont votre conjoint de fait ést propriétaire, ensemble et que vous y viviez comme un couple.
      Donc comme vous n’avez jamais habité avec votre conjoint en tant que couple dans sa propriété, vous avez toujours la possibilité de faire un RAP.
      Il est évident que dans votre exemple, votre conjoint ne pourra faire un RAP.

  5. Bonjour
    J ai acheté mon condo sans passe par le rap j ai fait une mise de fond 20% la je veux vendre pour acheter une maison est ce que je peux utiliser mon REER pour la mise de fond pour que je puis arrivé à 20% de la somme de la maison

  6. Bonjour
    Ma fille n’a jamais utilisé le RAP mais à été propriétaire d’un condo en 2012 vendu à son ex conjoint en novembre 2016. Est-ce qu’elle peut utiliser le rap lors de l’achat d’une maison en 2018?
    Merci

  7. Bonjour,
    Je voudrais une confirmation.
    En 2008, j’avais rappé et j’étais seule. je me suis mariée en 2016 et mon conjoint est venu habiter avec moi. Nous voulons acheter une maison.
    Si j’ai bien compris le RAP, ni moi, ni lui, ne pouvons Rappé, n’est-ce pas?
    Quelqu’un me parlait de 10 ans après lesquels, je pouvais rapper. Est-ce vrai?
    Merci

  8. Bonjour
    Es ce que je peut faire une offre d achat avant de faire ma démarche pour faire le RAP
    Vue que je n’est jamais cotisé a un REER j’enttend faire un prêt REER de 25,000$ a la banque le laisser 90 jours et puis le retiré après se terme et dés que mon impot est produite envoyé la formule remboursé le prêt de 25,000 a la banque et attendre le % pourcentage retour sur mon impot pour m’aider pour la mise de fond et les autres frais mais je ne sait pas si j’ai le droit de faire une offre d achat avant ou pendant le procesus du RAP
    Merci de me répondre

    1. C’est mieux de faire votre promesse d’achat après avoir pris vos REER. Certains vendeurs voudront que vous preniez possession rapidement. Alors si vous n’êtes pas en mesure d’acheter rapidement parce que votre argent est dans les REER et qu’elle doit rester la 90 jours, vous pourriez perdre de belles opportunités.

  9. J’ai de la difficulté à comprendre : « Votre argent peut être utilisé au maximum 30 jours après la transaction chez le notaire ». Mon conjoint et moi avons accepté une offre pour l’achat d’une maison. Nous allons passer à la caisse pour le financement (nous avons jusqu’au 21 janvier). Cependant la prise de possession est le 30 mars. Est ce que cela signifie que je ne peux pas raper (nous n’avons jamais été propriétaire)?

    1. Bonjour Mélissa,
      Passer à la caisse ce n’est pas la même chose que passer chez le notaire. Si toutes les conditions sont réunies, vous pourrez utiliser le RAP le 30 mars même si vous avez passé en caisse le 21 janvier.
      Bonne journée!

  10. Nous avons beaucoup de RÉER et de CELI, mais notre conseiller financier et notre courtier hypothécaire nous conseille de mettre <20% pour bénéficier d’un meilleur taux hypothécaire et pour laisser nos placements fructifier avec l’intérêt composé sur un horizon de 30 ans. Est-ce vraiment dans notre intérêt puisque nous avons 20% de mise de fond?

    1. Bonjour Catherine,

      Il est vrai que vous obtiendrez un meilleur taux en mettant moins de mise de fonds. Cependant quand on considère la prime SCHL en bout de ligne dans la très grande majorité des cas, c’est plus avantageux de mettre 20% de mise de fonds et économiser la prime SCHL. Il y a aussi la taxe de 9% sur la prime SCHL qu’il faut prendre en compte.

      Le mieux serait de demandez à votre courtier hypothécaire de vous calculer les paiements mensuels ainsi que le solde hypothécaire dans 5 ans dans les 2 scénarios.

  11. Bonjour,
    Mon conjoint et moi sommes en train de se faire construire. Nous devons passer au notaire le 1er juin 2018 pour finaliser la vente. Nous avons un r-v fin février à la caisse pour faire la stratégie prêt REER et un RAP, mais nous ne sommes pas certains de bien comprendre.

    Mon conjoint a un peu plus de 2000$ en REER, moi je n’en ai pas. En faisant le RAP, il pourra retirer tout ce qu’il a placé (moins le 90 jours). Exacte?

    Également, si je comprend bien, on pourrait faire un emprunt de mettons 20 000$ chacun, placer dans nos REER 90 jours, et le déclarer dans nos impôts de cette année? Ensuite, après 90 jours, nous pourrons retirer les sommes de nos REER pour repayer le prêt et avoir un beau retour en avril cette année?

    Merci de nous aider à y voir un peu plus clair!:)

    Kimberly

    1. Bonjour Kimberly,

      L’argent doit rester au moins 90 jours avant de pouvoir être sorti de vos REER dans le cadre du RAP. Donc votre conjoint pourrait retiré tout ce qu’il a placer en REER incluant le 2000$ s’il attend au moins 90 jours après le dernier placement. La limite du retrait dans le cadre du RAP est de 25,000$.

      Également, si je comprend bien, on pourrait faire un emprunt de mettons 20 000$ chacun, placer dans nos REER 90 jours, et le déclarer dans nos impôts de cette année? Ensuite, après 90 jours, nous pourrons retirer les sommes de nos REER pour repayer le prêt et avoir un beau retour en avril cette année?
      Pour avoir un beau retour en avril de cette année, il faudrait le déclarer sur vos revenu 2017. Je ne connais pas la date exacte, mais vous avez jusqu’à fin février pour placer vos REER pour qu’ils compte dans vos revenus 2017.

      Évidement, je ne vous ai pas rencontré et ne connais pas votre situation, donc je suppose que vous soyez admissible au RAP dans mes commentaires.

  12. Bonjour bruno!
    Si je rap 25000 et je decide de just mettre le 5% et il me reste disont 10
    est ce que je peu les utiliser pour dez tavaux exemple?
    Puis je etre penaliser?
    Merci

    1. Bonjour Sophie,

      Oui il est possible d’utiliser le RAP 2 fois. Par contre, le premier RAP doit être entièrement rembourser. De plus, ni vous ni votre conjoint ne devez avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années.

      Bonne journée!

  13. Bonjour!
    Voici ma situation:
    Mon conjoint est propriétaire d’un Triplex et nous habitons l’un des appartements de ce dernier. Je ne suis pas propriétaire avec lui. Nous sommes conjoint de fait depuis mars 2017. Mon conjoint a déjà rapper en 2013 pour l’achat d’un autre immeuble à revenu. Nous prévoyons acheter une maison en 2019. Est-ce que MOI je pourrai rapper à ce moment ou non?
    Merci de votre réponse

  14. Nous sommes locataire et prévoyons acheter la maison que nous louons. Mon conjoint a une maison qui n’a jamais habité. C’est un héritage usufruit habité par l’ex-conjoint de sa mère décédée.

    Selon moi, nous sommes admissibles au RAP. Qu’En pensez-vous?

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