RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

Rap Hypothèque

Vous avez entendu parler du Régime d’Accession à la Propriété (RAP) pour vous acheter une maison et vous vous demandez si ça en vaut la peine. Vous n’avez même pas de RÉER, mais votre beau frère continu de vous dire que ça vaut la peine. Vous voulez bien le croire, mais n’êtes pas sûr que c’est avantageux pour vous. Voici tout ce que vous devez savoir sur le Régime d’accession à la propriété, plus communément appelé le RAP.

1. Pour qui c’est avantageux de RAPER?

Est-ce que le RAP est avantageux pour tout le monde? Non, mais presque. Le RAP aide les gens qui paient de l’impôt. Donc si votre salaire est assez élevé pour qu’à chaque paie on vous enlève de l’impôt, ça peut être utile pour vous. Si c’est votre cas, je vous invite à continuer la lecture.

2. Qu’est-ce que le RAP pour l’achat d’une maison

C’est un programme pour aider les Canadiens à devenir propriétaires. Il s’agit du droit d’utiliser ses RÉER comme mise de fond pour l’achat d’une propriété. En passant, même si vous n’avez pas de RÉER actuellement, ce programme peut être très intéressant pour vous. Je vais expliquer pourquoi un peu plus loin, pour l’instant, voici l’avantage du RAP.

3. Les avantages d’utiliser le RAP comme mise de fond

Il y a plusieurs avantages à utiliser le Régime d’Accession à la propriété (RAP). Pour expliquer ça de façon simple, je dirais que c’est avantageux parce que ça permet de gonfler votre mise de fond ou de recevoir un gros chèque en remboursement d’impôt l’année suivante. J’aime bien utiliser des exemples, alors voici 2 exemples simples.

Lise prévoit acheter une propriété dans 1 an ou 2 et voudrait économiser sa mise de fond

Est-ce avantageux pour Lise d’utiliser le RAP? Oui!

Ce que je recommanderais à mon amie Lise dans ce cas serait de placer son argent en RÉER. Disons que la première année, elle dispose de 10 000$, qu’elle place en RÉER. Au moment de faire ses impôts, elle aura un beau remboursement d’impôt. C’est difficile d’estimer combien, mais avec le salaire québécois moyen de 45 000$/an. Elle pourrait espérer recevoir environ 3000$.

Lise aurait alors 3000$ de plus à mettre en mise de fond.

4. Le RAP pour gonfler la mise de fond

Dans le cas de Lise, c’était avantageux d’utiliser le RAP, car ça lui a permis d’augmenter sa mise de fond. Avoir une plus grosse mise de fond est intéressant pour 2 choses. Premièrement, on paye moins d’intérêt sur le prêt hypothécaire.
Deuxièmement, on pait moins d’assurance hypothécaire SCHL. En effet, aujourd’hui en octobre 2016, le coût de la prime SCHL lorsqu’on verse 5% de la valeur de la propriété en mise de fond, est de 3.6% du montant emprunté. Si l’on verse 10% de mise de fond, le coût de la prime tombe à 2.4%, 15% de mise de fond c’est 1.8%.

Voici un tableau qui démontre l’économie de la prime SCHL lorsqu’on dispose de 10% de mise de fond au lieu de 5%.
RAP SCHL

Sur un achat de 200,000$, vous paierez donc 2520$ de moins en SCHL si vous disposez de 10% de mise de fonds à la place de 5%.

C’est donc avantageux d’avoir la plus grosse mise de fond possible lorsqu’on veut s’acheter une propriété. Comme on vient de le voir dans l’exemple de Lise, le Régime d’accession à la propriété peut justement être utilisé pour ça.

5. Le RAP sans RÉER

John a 10,000$ dans son compte, mais 0$ en RÉER, il veut acheter une propriété bientôt

Est-ce avantageux pour John d’utiliser le RAP? Oui!
Ce que je conseillerais à John, ce serait de placer son 10 000$ en RÉER. 90 jours plus tard, il pourrait retirer cet argent de son RÉER et l’utiliser comme mise de fond à l’achat de son condo ou de sa maison. L’an prochain lorsqu’il fera ses impôts, notre ami John aura une belle surprise en découvrant qu’il reçoit un très gros chèque en retour d’impôt. Sur un placement RÉER de 20 000$ John peut espérer un remboursement d’impôt de 2000$ à 4000$ en supposant que son revenu se situe entre 30,000$ et 100,000$.

Au final, John aura réussi à acheter sa propriété et l’an prochain il recevra un beau gros chèque en remboursement d’impôt!

Donald n’a pas une cenne à la banque et il veut s’acheter une maison bientôt

Est-ce que que le RAP peut être utile à Donald? C’est possible!
Le RAP peut même être utile pour vous bâtir rapidement une mise de fond. Tous les détails sont dans l’article Acheter une maison sans mise de fonds.

6. Les critères d’admissibilité du Régime d’accession à la propriété

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années.

Première parenthèse ici, je parle de résidence principale. Donc si vous possédez un chalet ou même un immeuble à revenu, mais que vous êtes locataire de votre résidence principale, vous êtes toujours admissible.
Deuxième parenthèse, vous n’avez pas besoin d’être un premier acheteur. Si vous avez déjà été propriétaire dans le passé, mais que ça fait 5 ans et plus, vous êtes admissible de nouveau au programme. Cependant, vous devrez avoir remboursé en totalité votre premier RAP.

Vous ne devez pas avoir habité maritalement avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années.

Maritalement, ça veut dire comme conjoint aux yeux du gouvernement. Donc si vous étiez conjoint de fait avec quelqu’un qui était propriétaire de sa résidence principale dans les 5 dernières années. Vous n’êtes plus admissible, même si vous n’êtes plus avec cette personne.

Vous devez être résident canadien.

Peut être appliqué sur un condo, une maison, un immeuble à revenu… pourvu que ça devienne votre résidence principale. Autrement dit, le lieu où vous allez habiter.

7. Les règles du RAP pour l’achat d’une maison

  • Vous pouvez utiliser jusqu’à 25,000$ de vos RÉER pour les utiliser comme mise de fond. Pour un couple, c’est 25,000$ par personne, jusqu’à 50 000$. Par contre, si l’un des membres du couple à 50 000$ en RÉER et l’autre 0$, on ne peut que prendre 25,000$ par personne, donc ça fait 25,000$.
  • Votre argent doit être placé en RÉER au moins 90 jours avant la transaction.
  • Votre argent peut être utilisé au maximum 30 jours après la transaction chez le notaire.
  • Après avoir utilisé votre argent, vous devrez rembourser votre RÉER. Vous devrez remettre tout l’argent utilisé pour RAPER. Vous aurez 15 ans pour rembourser cet argent à raison de 1/15 par année. Par exemple, si vous avez utilisé 15,000$ de vos RÉER comme mise de fond, vous devrez rembourser 1000$ par année dans vos RÉER, soit 15 000/15 = 1000.
  • Vous pourrez commencer à rembourser cet argent 2 ans après l’achat de votre propriété.
  • Généralement, il est conseillé de ne rembourser que le minimum de 1/15 par an. Car ce n’est pas particulièrement avantageux de vous rembourser rapidement.

En conclusion

J’espère que j’ai réussi à vous démystifier le Régime d’accession à la propriété et ses avantages. Je sais que c’est plutôt compliqué à comprendre, alors n’hésitez pas à me contacter pour que je puisse vous aider à comprendre.
Et vous, avez-vous l’intention d’utiliser le RAP?

Sources

http://www.cra-arc.gc.ca/rap/
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/asprhy/asprhy_005.cfm
http://affaires.lapresse.ca/dossiers/reer-2012/201002/05/01-946742-rap-plusieurs-conditions-a-remplir.php
https://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/publications/conso/retraite/sachez-RAPer-fr.pdf

8 commentaires sur “RÉER, RAP et Hypothèque: 7 choses que vous devez savoir. Les #4 et #5 vous seront très utiles.

  1. J’ai acheté une maison en 2004. Un conseiller de la banque national nous a propose de contribuer à un rap de 20 000$ chacun. Nous remboursons ces montants dans notre rapport d’impôt chaque année pendant 15 ans. Le prix de notre maison était de 107 000$ nous avons donné 7 000$ de fond mais le 40000$ d’emprunt que nous avons fait n’a jamais été utilisé comme mise de fond pour l’achat de notre maison. Je ne sais pas ce qui arrive avec cet argent que nous remboursons avec nos impôts. Est ce que cette argent nous sera remboursé ? Comment ça marche?

    1. Bonjour Lisette, si vous n,avez jamais utiliser ce 40,000$ comme mise de fonds. Je ne comprends pas pourquoi vous avez à le rembourser sur vos impôts. Si vous avez payé trop d’impôts à cause de ça et que vous pouvez le prouver. Je suis persuadé que vous pourrez récupéré cet argent. Il faudrait en parler à l’Agence de Revenu du Canada ou à votre comptable.

      Le numéro de téléphone de l’Agence de Revenu du Canada: 1-800-959-7383

      La page qui vous indique comment modifier votre déclaration d’impôt: http://www.cra-arc.gc.ca/modifierdeclaration/

  2. Peut on utiliser son reer comme rap même si on est déja à la retraite depuis 10 ans ?
    Je suis copropriétaire d’une demeure à hauteur de 18% mais ce montant n’est pas notarié,donc je ne suis pas officiellement proprio,je paie simplement ma part des dépenses en fonction de l’espace utilisé. Je n’ai pas de paiement d’hypotheque ou de loyer à faire, autre que les dépenses courantes.On vit en bigénération mon épouse et moi.

    1. Bonjour M. Albi,

      Bonne question, je dois vous avouer que ce n’est pas une situation fréquente et j’ignore la réponse à cette question. Je vais tenter de me renseigner.

      Par contre, pour l’histoire que vous êtes propriétaire à 18%, il est possible que ça vous bloque dans votre droit d’utiliser le rap. Surtout si l’immeuble dont vous êtes propriétaire est vous résidence principale.

  3. Bonjour Bruno,
    Je suis proprietaire d un chalet et locataire d un appartement
    J imagine que mon chalet est une residence secondaire …
    De quel facon je peux verifier cette infomation ? Est-ce ecrit dans mon contrat d hypotheque ?
    Je crois qu au moment de l achat du chalet nous avons declarer comme residence princepale pour faciliter l obtention de l’ hypotheque.

    Merci

    1. Votre résidence principale est celle où vous habitez. Celle que vous utilisez aux yeux du gouvernement. Par contre comme vous avez déclarer qu’il s’agissait de votre résidence principale, c’est possible que ça vous empêche d’utiliser le RAP.

  4. Bonjour,
    Suis-je admissible au RAP s’il s’agit de mon premier achat de maison, mais que que mon conjoint a déjà, lui, Rapé par le passé et qu’il a été propriétaire il y a moins de 4 ans? Nous sommes actuellement locataires dans le même appartement, depuis 6 mois. Nous ne sommes donc pas des conjoints de fait. Nous prévoyons acheter en avril 2018.
    Merci de votre aide!

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