Hypothèque pour travailleur autonome: Ce que vous devez savoir

Prêt hypothécaire travailleur autonome

 

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En tant que travailleur autonome, vous avez peut-être l'impression qu'il sera plus difficile pour vous de dénicher un prêt hypothécaire. Détrompez-vous, ça peut même être avantageux d'être travailleur autonome. Plus loin, nous verrons plus en détail ce qui est avantageux à être travailleur autonome lorsqu'on veut un prêt hypothécaire pour acheter une maison. Pour l'instant, je vais vous expliquer ce que vous devriez savoir avant de rencontrer votre banquier ou votre courtier hypothécaire.
Si vous pensez que votre revenu net déclaré à la ligne 150 de votre rapport d'impôt représente mal votre revenu, cliquez ici. Il y a un programme pour vous!

Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome

La grande différence entre un travailleur autonome et un employé traditionnel, c'est la stabilité. En effet, un employé avec un statut permanent va gagner pas mal toujours le même salaire. Comme vous avez dû vous rendre compte avec le temps, si vous êtes déjà travailleur autonome, les revenus sont instables. Certaines semaines on n’a aucun contrat alors que d'autres semaines c'est la folie et l'argent rentre. À cause de cette instabilité, les prêteurs hypothécaires veulent plus de preuve de revenu. Avant de pouvoir emprunter en tant que travailleur autonome, on vous demandera donc deux ans de revenus. Pour déterminer votre revenu admissible, on prendra la moyenne de ces 2 années. Par exemple, vous avez fait 40,000$ en 2015 et 45,000$ en 2016, la moyenne est donc de (40,000+45,000)/2 = 42,500$. Dans le cas du salarié régulier, pourvu qu'il ait le statut permanent à son emploi, on considérera son salaire actuel pour calculer combien il peut emprunter, soit 45,000$.
Si l'une des 2 dernières années ne représente pas votre salaire réel. Par exemple, vous étiez blessé ou vous étiez en congé parental une partie de l'année. Il est possible de prendre une année plus représentative de vos revenus réels, pour faire la moyenne.

Bien sur, en tant que travailleur autonome, vous êtes éligible à utiliser le Régime d'accession à la propriété ou encore une subvention ou crédit d'impôt à l'achat d'une maison.

Hypothèque: Critères d'admissibilité pour travailleur autonome

  • Occuper le même emploi depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve peut être demandée)
  • Avoir une cote de crédit supérieur à 600 (comme pour un salarié ordinaire)
  • Disposer d'une mise de fond minimale de 5% (comme pour un salarié ordinaire)

Documents nécessaires pour un prêt hypothécaire de travailleur autonome

  • Vous devrez fournir les documents suivants:
  • Les 4 premières pages de votre rapport d'impôt fédéral (T1) des deux dernières années, l'état des revenus et dépenses
  • Avis de cotisation fédérale et provinciale des deux dernières années
  • Si votre avis de cotisation indique que vous deviez un gros montant d'argent, ce qui est souvent le cas des travailleurs autonomes, car ils ne paient l'impôt qu'à la fin de l'année. Vous devrez fournir une preuve que les impôts sont payés.
  • Preuve de la mise de fonds (3 mois de relevé bancaire, on doit voir votre nom et le logo de votre institution financière)
  • Promesse d'achat acceptée et signée par acheteur et vendeur
  • Fiche descriptive de la propriété

L'avantage des prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes

Comme vous le savez, en tant que travailleurs autonomes, vous pouvez déduire d'impôt plusieurs dépenses. Les dépenses reliées à votre occupation. Cependant, certaines de ces dépenses sont également utiles dans votre vie de tous les jours. Notamment, une partie de vos frais de résidence, votre voiture, votre téléphone cellulaire, internet... Ce qui est un avantage réel dans votre budget que vous avez par rapport à l'employé conventionnel. Sachant ça, les banques majorent votre salaire de 15% lors des calculs pour déterminer combien vous pourrez emprunter pour votre habitation. Dans l'exemple cité plus haut, vous auriez donc un revenu admissible de 42,500 + 15% = 48,875$.
Le revenu admissible est ce qui nous permet de déterminer combien vous pourrez être en mesure d'emprunter pour l'achat de votre maison. Donc, avec un revenu admissible plus élevé, vous aurez plus de facilité a obtenir un prêt hypothécaire.
Évidemment, ce type de calcul est propre à chaque banque, donc ce ne sont pas toutes les banques qui permettent de majorer votre salaire de 15%. C'est pourquoi si vous avez essuyé un refus à votre banque ou voulez améliorer vos chances de passer pour un prêt hypothécaire, je vous recommande de faire affaire avec un courtier hypothécaire. Celui-ci saura vers quelle banque vous envoyer afin d'obtenir le meilleur taux et que votre dossier passe bien. Comme par hasard, je suis moi-même courtier hypothécaire et il me ferait plaisir de vous aider à acheter une maison! 😉 514-975-3017

Hypothèque pour travailleur autonome dont le revenu déclaré n'est pas représentatif

Certains travailleurs autonomes doivent assumer de grosses dépenses qui ne reviendront pas avant quelques années. Par exemple, le paiement pour un outil ou un logiciel très coûteux. Ce qui a pour effet de diminuer de beaucoup leur revenu déclaré. Si vous êtes dans cette situation, bonne nouvelle! Il y a un programme pour vous aider à obtenir un prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

Le programme s'appelle Alt-A et vise à permettre aux travailleurs autonomes d'autodéclarer leur revenu. Cependant, on doit voir des preuves de ces revenus et ceux-ci doivent avoir du sens.

Exemple

Vous êtes électricien, vous avez déclaré un revenu net de 36,000$. Cependant en regardant vos états financiers, on voit que vous aviez un chiffre d'affaire ou revenu brut de 80,000$. Vous avez des factures de 32,000$ pour des matériaux et des outils. Vous nous dites que certaines factures ont été occasionnées pour l'achat de nouveaux équipements et que ces équipements sont bon encore pour plusieurs années. Ce qui fait en sorte que votre revenu réel se situe plus autour de 50,000$. Un salaire de 50,000$ pour un électricien c'est très plausible, de plus, vous avez des preuves que vous aviez un revenu brut de 80,000$. Dans ce cas, il serait possible que l'on considère que votre revenu est de 50,000$.

Hypothèque Alt-A: Critères d'admissibilités pour travailleur autonome à revenu autodéclaré

  • Occuper le même emploi depuis au moins 2 ans
  • Avoir 2 ans de preuves de revenus
  • Le revenu autodéclaré doit être démontrable et avoir du sens par rapport au secteur d'activité
  • Avoir payé la totalité de ses impôts antérieurs (une preuve peut être demandée)
  • Avoir une cote de crédit supérieur à 650
  • Disposer d'une mise de fond minimale de 10%
  • Acheter un immeuble de maximum 2 unités (duplex), dont une unité est occupée par l'emprunteur
  • Valeur de l'immeuble maximal de 1,000,000$
  • Prêt maximum de 600,000$ (si vous vous approchez de ce montant, appelez-moi immédiatement!! 514-975-3017 😛 )

Frais supplémentaires pour le programme travailleur autonome à revenu autodéclaré

Ce ne sont pas tous les prêteurs qui adhérent au programme Alt-A. Il est également probable que le taux d'intérêt soit légèrement supérieur en utilisant ce programme. On parle de 0,05% à 0,3% de plus.

Assureur hypothécaire: Genworth

Ce programme est offert seulement par Genworth, qui est un assureur hypothécaire. Vous connaissez probablement la SCHL. Genworth offre les mêmes types de services.
Les frais d'assurance hypothécaire pour le programme Alt-A sont plus élevés que pour un achat dont les revenus ne sont pas autodéclarés. Voici une comparaison:

Emprunt hypothécaire SANS le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fond 10%)

Emprunt = 300,000$

Coût Genworth (3.10%* de 300,000) = 9,300$

Taxe sur la SCHL, payable directement chez le notaire (9% de 9,300$) = 837$

Emprunt + SCHL (3.1%) = 309,300$

Paiement mensuel à 2,6% = 1401.01$

 

Emprunt hypothécaire AVEC le programme Alt-A à revenus autodéclarés (mise de fond 10%)

Emprunt = 300,000$

Coût Genworth (5.85%* de 300,000$) = 17,550$

Taxe sur la SCHL, payable directement chez le notaire (9% de 17,550$) = 1579.50$

Emprunt + Genworth (5.85%) = 317,550$

Paiement mensuel à 2,7%** = 1454,34$

Une différence d'environ 47$/mois (1454-1401=53$).

Hypothèque travailleur autonome

*Les primes peuvent variées, elles ont été prises le 30 avril 2017
** J'ai majoré le taux d'intérêt de 0.1%, car comme j'expliquais, souvent le taux d'intérêt sont plus élevé avec le programme Alt-A

Comme vous pouvez constater, la différence de prix est notable. Donc nous n'utilisons ce programme que s'il est absolument nécessaire. Cependant, il est très pratique pour certains clients, car il leur permet de s'acheter une maison!

Si vous avez des questions à ce sujet, n'hésitez pas à l'écrire dans les commentaires, à m'écrire par courriel: [email protected], vous pouvez aussi m'appeler: 514-975-3017

Sources

http://genworth.ca/fr/products/business-for-self-program.aspx

http://affaires.lapresse.ca/finances-personnelles/planification-financiere/201409/30/01-4804979-le-hauts-et-les-bas-du-travail-autonome.php

https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/clfihaclin/asprhy/loproc/loproc_010.cfm

 

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