Hypothèque à taux fixe ou à taux variable?

Hypothèque à taux fixe ou taux variable

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Devrais-je opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable? Suis-je mieux protégé si j’opte pour un taux fixe? Les taux sont si bas présentement, est-ce que ça vaut la peine de prendre un taux fixe pour le terme le plus long possible? Lorsqu’on se fie aux données historiques, on paie moins avec un taux variable, devrais-je y aller pour un taux variable? Voici plusieurs questions qu’on se fait souvent poser lorsqu’on est courtier hypothécaire.
Outre le fait que l’un est fixe et l’autre varie, il y a de grosses différences entre le taux variable et le taux fixe. Si vous pensez tout connaitre des différences, vous pourriez rester surpris. Je vous invite à lire l’article, vous pourriez en apprendre beaucoup!
Voici les éléments à prendre en compte avant de décider.

Taux variable: Croyance

Il m’est arrivé de constater que certains de mes clients pensaient que la banque avait le contrôle total du taux lorsqu’il s’agit du taux variable. Comme si la banque vous offrait un taux variable à 2% pour attirer le plus de clients possible et qu’un an plus tard elle montait son taux variable. Ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. Même lorsqu’on parle de taux variable, il y a un élément qui est fixé. Laissez-moi vous l’expliquer.

Le taux de référence

Lorsqu’elles décident quel taux variable vous aurez, toutes les banques se fient au taux de référence. Aujourd’hui, le 5 mai 2017, le taux de référence est de 2,7%. Ce taux est basé en fonction du taux directeur de la Banque du Canada qui lui est à 0,5%. Ce taux, ainsi que le taux de référence n’est pas très volatil. C’est-à-dire que généralement il est plutôt stable et baisse ou monte tranquillement.

Le différentiel de taux

Un peu plus tôt, je vous parlais d’un élément fixe dans le taux variable. Cet élément, c’est le différentiel de taux offert par les prêteurs. En ce moment, , le meilleur taux variable que l’on retrouve sur le marché est de 2%. Ce 2% est déterminé par le taux de référence (2,7%) et la différentiel de taux offert par ce prêteur (0,7%). 2,7%-0,7%=2%
Dans l’exemple ci-haut, une fois l’hypothèque signée. Peu importe ce qui arrivera au taux de référence, votre différentiel de taux restera toujours de 0,7%. Si le taux de référence monte à 2,8%, votre nouveau taux sera de 2,1%. Si votre taux descend à 2,6% votre taux sera de 1,9%.
Autrement dit, le taux variable n’est pas utilisé par les banques pour vous piéger et augmenter votre taux une fois que vous aurez signé.
Maintenant que ça c’est dit, comparons les avantages et inconvénients du taux fixes et du taux variable.

Hypothèque à taux variable: Les inconvénients

L’inconvénient majeur et en fait le seul inconvénient que je voie du taux variable. C’est justement le fait qu’il varie. L’hypothèque est probablement votre plus gros paiement. Il est donc vrai que ça peut devenir inquiétant de savoir qu’il pourrait augmenter.

Hypothèque à taux variable: Les avantages

Il y a plusieurs avantages dans l’hypothèque à taux variable, en voici 4.

Le taux variable est moins cher

Comme je vous disais, au moment d’écrire cet article, le taux variable le plus bas est de 2%. Le taux fixe 5 ans le plus bas est de 2,49%. Sur un emprunt hypothécaire de 250,000$ amortie 25 ans, ça représente des paiements de:
Taux fixe 2,49%, paiement mensuel: 1118,67$
Taux variable 2%, paiement mensuel: 1058,63$
Pour une économie de 1112,46$ – 1052,61$ = 60,04$
Une économie de 60$ par mois. Évidemment, cette économie pourrait monter ou diminuer si jamais le taux de référence venait à changer.

Le taux variable peut être fixé

Prendre un taux variable ne signifie pas devoir rester à découvert tout au long de son terme hypothécaire. La plupart des produits peuvent être convertis en taux fixe à n’importe quel moment sans frais. Autrement dit, si vous optez pour un taux variable 5 ans. Vous pourriez bénéficier des petits paiements du taux variable pendant 2 ans. Par la suite, si vous vous inquiétez que les taux augmentent, vous pourriez changer pour un taux fixe au cours de votre terme de 5 ans. Dans cet exemple, vous auriez droit au taux actuel du 3 ans fixe, car après 2 ans, il resterait 3 ans à votre terme.
Par contre, ce n’est pas toutes les banques qui offrent cette possibilité et certaines vont facturer des frais d’administration pour le faire (ces fameux frais d’administration… -_-). Le mieux est donc de trouver un courtier hypothécaire pour savoir.

La pénalité de bris de contrat hypothécaire et beaucoup moins chère

Voici un élément que beaucoup de gens ignorent lorsqu’ils font leur choix. La pénalité de bris de contrat en taux variable consiste à 3 mois d’intérêts. Reprenons l’exemple de l’emprunt de 250,000$. Après 2 ans vous décidez de briser votre contrat hypothécaire. Dépendamment de la fluctuation des taux, vous seriez rendu à un solde de plus ou moins 235,000$ restant à rembourser. Admettons que votre taux ait monté jusqu’à 2,2%. Vous devriez payer environ 1295$.
2,2% x 235,000$ x 3/12 = 1295$
Dans le taux fixe, la pénalité à payer est le plus élevé entre les deux montants suivants:

  • 3 mois d’intérêt
  • La différence de taux pour le terme restant

C’est lorsque le calcul se base sur la différence de taux pour le terme restant que ça peut monter très haut. Si en plus, vous aviez fait affaire avec une bonne vieille banque à charte (celles que l’on retrouve dans les rues). Il est fort possible qu’elle utilise le taux affiché et pas votre taux contractuel pour calculer votre pénalité. Ce qui pourrait vous monter une facture jusqu’à 7000$ ou 9000$!!

Conseil

Il y a deux façons de se protéger d’un frais de bris de contrat excessif, prendre un taux variable. Faire affaire avec un prêteur virtuel qui calcule la pénalité sur le taux contractuel et pas le taux affiché.

Hypothèque à taux fixe: Les inconvénients

Plus cher

Comme on a vu avant, le taux fixe est plus cher que le taux variable chaque mois. De plus, advenant un bris de contrat hypothécaire, la pénalité peut monter en flèche. Donc, on est protégé contre une hausse de taux éventuelle, mais pas contre les événements de la vie qui pourraient nous forcer à déménager. Changement/perte d’emploi, nouvel enfant inattendu, divorce, besoins qui changent au fil du temps…

Hypothèque à taux fixe: Les avantages

Tranquillité d’esprit

L’avantage majeur du taux fixe est bien sur qu’il vous protège en cas d’une hausse assez drastique des taux. Je dis drastique, car si le taux variable ne monte pas plus haut que le taux fixe, vous paieriez quand même moins cher avec du variable. Avec les taux d’aujourd’hui, il faudrait donc que le taux variable monte de plus de 0,51% (2,49% – 2% = 0,51%) pour que vous vous retrouviez à payer plus cher avec du variable.
Une telle hausse sur une période de 5 ans est dans l’univers du possible. Donc, si vous pensez que prendre un taux variable vous empêcherait de dormir. Ça vaut la peine d’acheter votre tranquillité d’esprit avec un taux fixe.

Plus facile de se qualifier pour un prêt hypothécaire

Il s’agit d’un autre avantage majeur du taux fixe, si vous avez 20% de mise de fonds. Sinon depuis le 17 octobre 2016 ça ne s’applique plus à vous.
Si vous avez 20% de mise de fonds et que vous optez pour un taux fixe, nous pourrons vous qualifier en fonction du taux contractuel, le taux que vous payez réellement. Si vous optiez pour un taux variable, on devrait vous qualifier au taux de qualification qui se trouve en ce moment à 4,64%. Ce qui réduit votre capacité de paiement.

Pour les mêmes raisons, parfois je recommande à mes clients d’opter pour un taux fixe même s’ils qualifient pour un variable. Par exemple, si un client m’indique qu’il aimerait devenir propriétaire d’un triplex dans la prochaine année. S’il prend maintenant le taux variable pour sa maison. Lors de l’achat de son triplex, nous devrons prendre en compte le paiement de sa maison en calculant ses paiements avec le taux de qualification. Tandis que s’il avait opté pour le fixe, nous prendrions ses paiements réels. Je suis conscient que ce paragraphe est un peu complexe à comprendre, mais ce que vous devez retenir, c’est que le taux fixe affecte moins le ratio d’endettement.

En conclusion

Au final, que ce soit dans ce texte ou lorsque je rencontre des clients. Je n’essaie pas de convaincre mes clients de prendre l’un ou l’autre. C’est leur décision, je la comprends et la respecte toujours. Par contre, avant de prendre une décision, je considère qu’il est crucial que vous soyez au courant de tous les éléments qui différencie le taux fixe du taux variable. Rappelez-vous que le taux fixe comme le taux variable ont leurs avantages. Dépendamment de la situation, l’un peut être mieux adapté que l’autre.

Et vous êtes-vous plutôt du type à opter pour le taux fixe ou le taux variable? Pourquoi?

Sources

http://www.banqueducanada.ca/grandes-fonctions/politique-monetaire/taux-directeur/
http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/hypotheque–taux-fixe-ou-taux-variable/511374
http://blogues.radio-canada.ca/geraldfillion/2015/08/21/alors-taux-fixe-ou-taux-variable/

1 commentaire sur “Hypothèque à taux fixe ou à taux variable?

  1. Vraiment chapeau pour toutes ces informations, pour une novice comme moi ce fut un regal d’avoir réponses aux questions que je me posais.
    De plus je suis fière d’avoir opté pour une banque virtuelle qui me donne cette flexibilité.

    Une fois de plus merci.

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