Acheter une maison sans mise de fond

Acheter une maison sans mise de fond

Acheter une maison ou un immeuble sans mise de fond peut se faire de différente façon, en toute légalité. En vérité, pour les investisseurs d’expérience en immobilier c’est même pratique courante. Vous n’êtes peut-être pas un pro de l’immobilier, mais pourquoi ne pas gérez votre argent comme tel!?

Dans toutes les techniques décrites ci-dessous, vous aurez une mise de fond, mais vous n’avez pas nécessairement besoin de l’avoir en liquide aujourd’hui. Voici donc 3 techniques pour acheter une maison sans mise fond.

1. L’équité sur une propriété comme mise de fonds

Ceci est clairement l’option la plus avantageuse pour acheter « sans mise de fonds ». En vérité, votre mise de fonds proviendra de vos actifs immobiliers. Cette option s’adresse aux gens qui sont déjà propriétaires et qui aimeraient s’acheter une deuxième maison ou investir dans un immeuble à revenu comme un triplex ou quadruplex.
L’équité est la partie claire d’hypothèque sur votre maison. Soit, la valeur actuelle de votre maison moins le solde hypothécaire. Il est important de mentionner que nous utilisons la valeur actuelle de votre maison et pas le prix que vous avez payé à l’achat. Nous pouvons utiliser jusqu’à 80% de la valeur de votre maison.

Exemple

Vous avez acheté votre maison il y a 10 ou 15 ans à 200,000$. Elle doit valoir beaucoup plus aujourd’hui. Pour l’exemple, disons que votre maison vaut aujourd’hui 250,000$. Il vous reste 100,000$ à payer sur votre hypothèque. Vous pouvez utiliser jusqu’à 80% de la valeur (80% de 250,000 = 200,000). 200,000$ est donc le montant maximal que vous pourrez emprunter sur votre maison.
200,000$ (hypothèque maximale) – 100,000$ (solde hypothécaire actuel) = 100,000$ en mise de fond potentiel!

Pour utiliser l’équité comme mise de fonds, deux options s’offrent à vous:

Faire un refinancement de votre propriété

Vous faites un refinancement de votre propriété et vous utilisez en argent comme mise de fonds.

Un prêt hypothécaire collatéral

Certains prêteurs offrent de faire un prêt hypothécaire collatéral sur l’équité de votre maison et de s’en servir comme mise de fonds. Autrement dit, vous prendrez une 2e hypothèque sur votre maison et vous en servirez comme mise de fonds. Par contre, il y a peu d’institutions financières qui acceptent de faire une telle transaction. Donc le mieux serait de contacter un courtier hypothécaire qui pourrait vous dire si c’est possible et vous guider à ce niveau. Si vous avez une question, il me ferait plaisir de vous aider gratuitement dans ce type de transaction! 514-975-3017

2. Acheter la maison d’un proche parent

Si vous aimeriez acheter la maison d’un membre de votre famille immédiate. C’est-à-dire frère, soeur, père, mère, grands-parents. Il est possible que vous soyez admissible à acheter la maison en ne payant absolument rien comme mise de fond. Le prochain paragraphe explique comment ça fonctionne.

Le don d’équité comme mise de fond

Lorsqu’on achète d’un membre de la famille, on peut considérer la différence entre le prix vendu (exemple 240,000$) et la valeur réelle sur le marché (exemple 300,000$) comme mise de fond. Dans l’exemple la mise de fond serait de 60,000$ (300,000-240,000=60,000). Cette stratégie est vraiment très intéressante car si la différence entre le prix d’achat et la valeur réelle est assez grande, au moins 5%. Vous n’aurez pas besoin de mettre de mise de fond du tout.

Dans le cas ou la différence entre la valeur réelle et le prix d’achat est très grande, au moins 20%. Vous économiseriez même la SCHL!

Pour évaluer la valeur réelle de la propriété, la banque va envoyer un évaluateur pour estimer combien la propriété vaut sur le marché en tenant compte de l’état de la maison, du voisinage, du terrain…

De plus, si vous achetez de vos parents ou grands-parents, vous n’avez pas à payer la taxe de bienvenue, c’est expliqué dans cet article.

Acheter sans mise de fonds si vous ne possédez pas de maison

Vous habitez en appartement depuis quelques années et commencez à être tanné de jeter votre argent par les fenêtres? Vous aimeriez vous acheter une maison ou un condo qui vous appartiendra et finira par vous rapporter de l’argent à vous, plutôt que d’enrichir votre propriétaire? Vous savez que vous êtes en mesure de faire les paiements pour l’achat d’une maison. Cependant, vous n’avez pas d’argent de côté pour la mise de fonds et n’avez pas envie d’attendre  plus longtemps avant de commencer à investir dans votre propre domicile? Vous vous demandez alors comment acheter une maison, ou un condo sans mise de fonds?

Il existe bel et bien une solution parfaitement légale pour acheter une maison « sans mise de fonds ». Je mets entre guillemets, parce qu’en vérité, vous aurez une mise de fonds, mais vous l’obtiendrez rapidement. Il s’agit donc plutôt d’une solution légale pour avoir de l’argent disponible rapidement pour l’achat d’une habitation, le tout sans avoir à économiser de l’argent et sans devoir gagner à la loterie, ni en quêter à vos proches.

*Important* Mise à jour mars 2017

3. Comment obtenir la mise de fonds pour l’achat d’une maison?

Un nouveau prêteur a récemment fait son apparition sur le marché. Celui-ci accepte que la mise de fond soit empruntée à 100%. Autrement dit, il est désormais possible d’acheter une maison « sans mise de fond » pour presque tout le monde, pas seulement pour les nouveaux acheteurs comme c’était le cas avant. Voici les critères à respecter:

  • Avoir un bon dossier de crédit
  • Avoir un bon revenu
  • Ne pas avoir beaucoup de dette

Mise de fond non traditionnelle

Une mise de fond empruntée est ce qu’on appelle une mise de fonds non traditionnelle. Ça vient augmenter légèrement le coût de l’assurance SCHL. Le coût de la prime SCHL sur une mise de fond de 5% est ordinairement de 4% du montant emprunté, pour la mise de fond non traditionnelle, le coût augmente à 4,5%. Voici l’exemple d’un emprunt de 300,000$ à un taux d’intérêt de 2,6% qui illustre concrètement ce que ça change:

Mise de fond ordinaire

Emprunt = 300,000$

Coût SCHL (4% de 300,000) = 12,000$

Taxe sur la SCHL, payable directement chez le notaire (9% de 12,000$) = 1080$

Emprunt + SCHL (4%) = 312,000$

Paiement mensuel à 2,6% = 1413,24$

Mise de fond non traditionnelle (empruntée)

Emprunt = 300,000$

Coût SCHL (4,5% de 300,000$) = 13,500$

Taxe sur la SCHL, payable directement chez le notaire (9% de 13,500$) = 1215$

Emprunt + SCHL (4,5%) = 313,500$

Paiement mensuel à 2,6% = 1420,03$

Une différence d’environ 7$/mois.

Le remboursement de la mise de fond

N’oubliez pas que vous devrez également rembourser l’emprunt que vous aurez fait pour votre mise de fond. La dette reliée à la mise de fond ne pourra pas être ajoutée à l’hypothèque, donc vous devrez la prendre sur un prêt personnel ou une marge de crédit. Les taux sur ces produits sont plus élevés. C’est surtout à ce niveau que ça devient coûteux.

À titre d’exemple, un emprunt de 15,000$ sur une marge de crédit à 8% d’intérêt amortie sur une période de 10 ans vous donnera des paiements mensuels de 180,96$.

Recommandations

L’achat d’une maison vient avec son lot de dépenses, les frais de notaire, l’inspection, le frais de mutation immobilière (taxe de bienvenue)… L’idéal est donc évidement d’accumuler 5% de la mise de fonds. De cette façon vous n’aurez pas à emprunter la mise de fonds. Vous subirez donc un moins grand stress financier sur une courte période de temps.

À qui s’adresse l’achat d’une maison sans mise de fond?

Cette stratégie s’applique surtout aux personnes qui viennent d’augmenter leur mode de vie de façon assez considérable. Par exemple, quelqu’un qui aurait eu une grosse promotion, un nouveau diplômé engagé dans son domaine d’étude avec un salaire beaucoup plus élevé qu’avant, quelqu’un qui vient de terminer de rembourser une dette importante.

Je dis ça parce que si ça fait 5 ans que vous avez le même salaire et que vous n’êtes pas en mesure d’épargner, contracter de grosses dettes n’est probablement pas la solution appropriée pour vous. Vous pourriez toujours décider de faire l’acquisition d’un duplex. Parfois, les revenus générés par les locataires sont assez élevés pour que vos paiements soient légèrement supérieurs ou même égaux à ceux d’un appartement!

Si vous cette stratégie vous intéresse, appelez-moi au 514-975-3017 ou commentez cet article pour en savoir plus.

4. Comment obtenir la mise de fonds pour l’achat d’une première maison?

Voici donc ce que vous devrez faire aujourd’hui pour vous acheter une maison dans quelques mois sans avoir besoin d’économiser.

Premièrement, vous devez être éligible pour le programme d’Accession à la propriété (RAP). En gros, vous ne devez pas être propriétaire ou avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 5 dernières années. Cliquez ici pour la liste complète des exigences du RAP.

Deuxièmement, vous devez avoir des cotisations au RÉER non utilisées. Si vous travaillez depuis plusieurs années et que vous n’avez jamais cotisé à vos RÉER, vous devriez en avoir pas mal. Pour le savoir, vous devez regarder votre avis de cotisation. C’est un papier que vous envoie le gouvernement chaque année lorsque vient le temps des impôts. Si vous ne savez pas de quoi il s’agit, ne vous inquiétez pas, à la fin de l’article, je donne un truc pour estimer combien de cotisations non utilisées au RÉER vous devriez avoir.

Troisièmement, et c’est ici que réside l’astuce, vous prenez un prêt RÉER et cotiser à vos RÉER. Assurez-vous de prendre un RÉER qui vous permettra de retirer des liquidités sans pénalités.
Quatrièmement, vous devez attendre 90 jours après cet investissement. Après ce délai, vous pourrez utiliser l’argent placé dans vos RÉER comme mise de fonds, en utilisant le Régime d’accession à la propriété.  Vous pourrez utiliser le programme RAP pour l’achat d’une maison, d’un condo ou même d’un immeuble à revenu qui vous servira de résidence principale. Sachez que vous pouvez utiliser jusqu’à un maximum de 25,000$ de vos RÉER, par personne, pour faire la mise de fond à l’achat d’une première maison. Donc, jusqu’à 50,000$ pour un couple.

Explication de la stratégie

Pour bien comprendre la stratégie, vous devez savoir ce qu’est le régime d’accession à la propriété. Je l’explique bien dans cet article, mais en gros il s’agit de prendre l’argent que vous avez en RÉER et de l’utiliser pour faire la mise de fonds à l’achat d’une première maison. Si vous n’avez aucun RÉER, vous pensez peut-être que c’est inutile pour vous. Sauf que comme on vient de le voir, vous pouvez toujours demander un prêt à la banque pour cotiser à vos RÉER. C’est un bon plan, car vous lorsque viendra le temps des impôts, vous recevrez un remboursement d’impôts beaucoup plus gros qu’à l’habitude.

Par exemple, disons que vous avez un salaire annuel de 45 000$, vous payez un peu plus que 38% d’impôt (1). Si vous empruntez 20,000$, amplement pour acheter une maison de 300,000$ et moins. Que vous placez cet argent en RÉER, vous aurez un retour d’impôt supplémentaire d’environ 20,000 x 38%= 7,600$. Je vous suggère fortement d’utiliser cet argent pour rembourser une partie de la dette de 20,000$.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, certaines banques offrent une remise en argent allant jusqu’à 5% de la valeur de votre habitation. Vous pourriez donc rembourser une partie ou la totalité de votre prêt RÉER avec cet argent. Il faut cependant savoir que ce type de prêt comporte un taux d’intérêt légèrement plus élevé que les prêts hypothécaires sans remise d’argent. Cet argent n’apparaîtra pas comme une dette, il ne sera pas non plus ajouté à votre prêt, par contre il ne vous est pas donné non plus. Évidemment, une banque ne donne rien gratuitement. En fait, vous le rembourserez, car vos paiements mensuels seront plus élevés, à cause du taux d’intérêt plus élevé. Par exemple, si la banque vous avait donné 15,000$, après votre terme de 5 ans, vous aurez remboursé, disons 17,500$ de plus que si vous n’aviez pas pris la remise en argent.

Afin de savoir quelles banques offrent la remise en argent, je vous suggère de vous référer à un courtier hypothécaire. De plus, celui-ci pourra vérifier avec vous si ce plan vous convient, en calculant combien vous pourrez emprunter après avoir fait votre prêt RÉER.

N’oubliez pas aussi qu’après avoir utilisé le RAP, vous devrez rembourser vos RÉER. Autrement dit, vous devrez rembourser 1) votre prêt hypothécaire, 2) votre prêt RÉER et 3) vos RÉER. En effet, en utilisant le Régime d’accession à la propriété, vous devez remettre l’argent qui était dans vos RÉER. Autrement dit, le remboursement du RÉER (le #3) n’est pas vraiment une dette, ou plutôt c’est une dette virtuelle… Bref vous ne payez pas d’intérêt dessus. De plus, vous pouvez commencer à les rembourser 2 ans après avoir utilisé le Régime d’accession à la propriété et vous aurez 15 ans pour le faire. Il n’y a donc pas vraiment de stress à ce niveau-là.

En écrivant ces derniers paragraphes, je me rends compte que c’est plutôt compliqué à expliquer. Donc il se peut que ça soit un peu difficile à comprendre. Ne vous en faites pas si vous n’êtes pas certains de comprendre, c’est plutôt mélangeant avec tous ces types de prêts. Pour bien comprendre, il faut vous assurer d’être familier avec le Régime d’accession à la propriété.

Recommandations concernant l’achat une maison sans mise de fond

Évidemment, vous vous retrouverez avec trois dettes à rembourser plutôt qu’une, le prêt RÉER, le prêt hypothécaire ainsi que vos RÉER. Il faut donc vous assurer d’avoir les moyens d’assumer ces paiements par la suite.

Garder en tête que puisque vous aurez cotisé à vos RÉER, vous aurez un plus gros remboursement d’impôts. Vous pourrez donc utiliser cet argent pour rembourser une partie de votre prêt RÉER.

Se tourner vers un prêt hypothécaire qui offre une remise en argent peut grandement vous aider à rembourser vos dettes et même à épargner un peu d’argent.

Achat d’une maison sans mise de fonds: Conclusion

Au final, même si vous n’avez que très peu d’économie aujourd’hui et que vous aimeriez acheter une résidence, c’est possible et ça comporte de nombreux avantages. Le fait d’être propriétaire rapidement et d’éviter de financer l’immeuble de votre propriétaire. Investir dans un bien immobilier qui prendra de la valeur avec le temps. Habiter chez vous. Peut-être même investir dans un petit immeuble à revenu qui deviendrait une source de revenus plutôt qu’une dépense!

Sauf que, idéalement il vaut mieux essayer de se tenir loin des dettes. Les dettes mal gérées peuvent se transformer en source de stress et vous voulez à tout prix éviter de payer des intérêts démesurés.

Cependant certaines dettes sont moins nocives que d’autres, les prêts hypothécaires ainsi que les prêts RÉER, sont des dettes qui peuvent s’avérer rentables. Dans le cas du prêt hypothécaire, il nous permettra de faire l’acquisition d’un bien qui prendra de la valeur avec les années. Dans le cas du prêt RÉER, il nous permettra d’épargner en vue de la retraite ou comme démontrer ici, de faire l’acquisition d’un bien qui prendra de la valeur avec les années. De plus, le RÉER est accompagné d’un remboursement d’impôt habituellement très intéressant!

Au final, c’est une bonne solution pour quelqu’un qui a les moyens, est discipliné financièrement, mais ne veut pas attendre d’économiser plus longtemps. Après tout, des fois on se rend compte qu’on pait pratiquement aussi cher en location que si on avait notre propre maison ou condo.

Si cette stratégie vous intéresse, appelez-moi au 514-975-3017 ou commentez cet article pour en savoir plus.

Calculateur de cotisation au RÉER non utilisée

Si vous ne savez pas combien de cotisations non utilisées au RÉER vous avez, j’ai préparé pour vous un calculateur qui se chargera de le faire pour vous. Cependant, pour y avoir accès, je vous demanderais un petit service. Si vous avez aimé l’article et pensez qu’il pourrait être utile à un ami, merci de partager cet article. En partageant l’article avec le bouton ci-dessous, ça débloquera automatiquement le calculateur que j’ai préparé pour vous.

Question

Pensez-vous que ça vaut la peine d’opter pour cette solution pour faire l’acquisition d’une maison?

Sources

http://www.planiguide.ca/tableaux/quebec/table-dimpot/

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/cntrbtng/lmts-fra.html

http://www.lesaffaires.com/mes-finances/placement/envisagez-le-pret-reer-pour-raper/489151

 

 

16 commentaires sur “Acheter une maison sans mise de fond

  1. voila comme revenu
    pension de retraite federal environ XXXX.
    pensin de ma compagnie XXXX
    pension de mon fils XXXX.
    tps 4 mois XXXX par 3 mois

    je suis tu admissible pour achat de maison de 240 000.00

    2 XXXX par mois je possede assurance vie pour XXXX.

    1. Bonjour Mme. Tremblay,

      J’ai camoufler les chiffres que vous m’avez donné car il s’agit d’un site web public. Il est très difficile de donner une réponse à votre question comme ça. Il faudrait que je sache notamment, vous êtes à la retraite et retirez une pension pour votre fils.
      Quel âge à votre fils?
      Avez-vous une mise de fonds?
      Voulez-vous acheter la maison seule ou avec votre fils?

      Bref, si vous voulez, passez moi un coup de fil. Il sera plus facile pour moi de répondre à votre question!
      514-975-3017

  2. Bonjour
    Revenue de travail annuel $58K , Reer de $15,000
    Dettes
    auto:$16,000
    2 Cards de credit total:$10,200 (R1) toujours bien payé
    pointage 685 au bureau de credit
    Es-ce que je suis qualifié pour condo plus de $200,000
    aucun mise de fonds.

    Merci

    1. Bonjour,
      Est-ce qu’il s’agit d’un premier achat? Si c’est le cas, on pourrait utiliser le RAP comme mise de fonds. Avant de me prononcer si vous qualifiez pour un condo de 200,000$, il y a d’autres questions à poser, avez-vous des pensions alimentaires pour vos enfants, combien vous payez mensuellement sur la voiture, dans quel secteur serait votre condo? Cependant, à première vue, votre dossier semble avoir du potentiel.
      Pour une réponse plus rapide, contactez-moi par téléphone 514-975-3017
      Bonne journée!

  3. bonjour
    avec un note de crédit de 730 , et une pret-auto de 680$ par mois , est-ce possible d’acheter une maison sans mise de fond?
    j’ai une faillite mais je suis libéré depuis plusieurs années.
    je n,ai aucun membre de ma famille qui pourrait signer ni de REER pour me (backer).
    Par contre je ne recherche qu’une maison équivalent a 2x mon salaire annuel.
    Pouvez-vous m’aider?

  4. Bonjour,
    Je voudrai acheter une fermette, et je n’ai pas de mise de fond. Est ce que la banque pourrais donner un prêt pour ce genre de propriété?

  5. Un grand merci Bruno pour cet article. Il contient énormément d’informations pertinentes et je vous en remercie encore une fois.
    Je vous contacterai sous peu pour vous faire part de notre projet d’achat.

  6. Bonjour M Bruno,
    Très bon article, merci!
    Je voulais savoir la difference entre le score equifax et le score bacon, il y a beacoup de difference entre un et l’autre
    J’aimerais savoir si vous travaillez le samedi pour vous appeler

    1. Bonjour Josefina,
      En fait le score beacon c’est un des indicateurs utilisés par Equifax pour déterminer la solidité du crédit. Autrement dit, quand on parle de cote beacon ou de cote Equifax, c’est pas mal la même chose.

      Oui je travaille le samedi, vous pouvez m’appeler 514-975-3017.

      Bonne fin de semaine!

  7. Bonjour Bruno ,
    Dans peu de temps , je voudrais faire l`acquisition de la maison de mes grands-parents. Il est très important pour nous que la maison reste dans la famille. Le seul inconvénient c`est que je vis présentement en appartement et que je n`arrive pas à mettre de l`argent de côté pour la mise de fond . Par contre , je n`ai aucune difficulté à payer mes comptes. Pourrais-tu m`aider à comprendre comment l`achat serais possible sans mise de fond , étant donner que la maison reste dans la famille ?

    1. Bonjour Jade, la différence entre la valeur marchande et le prix que tes grands-parents vont te vendre la maison va servir de mise de fonds. Exemple: On estime que la maison de tes grands-parents pourrait se vendre 300,000$ sur le marché.
      T’es grands-parents veulent t’aider et ils te la vendent seulement 200,000$. La mise de fonds serait 100,000$ donc 33% et tu n’aurais pas à payer la SCHL.

      Par contre, ce n’est pas toutes les banques qui acceptent ce type de mise de fonds, ni qui la traite de la même façon (certaines vont demander à ce que tu mettes de l’argent aussi). Il est même possible que le gars de ta banque ne soit pas au courant du don d’équité et de comment ça fonctionne. Je te recommande fortement de passer par un courtier hypothécaire pour cette transaction. Ça me ferait plaisir de t’aider à obtenir le meilleur deal possible lors de cet achat!

      Contacte moi si tu veux en discuter ou que je t’explique ça de vive voix 514-975-3017

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