Acheter un condo

Devenir propriétaire d’un condo est vraiment plaisant, vous devenez propriétaire de votre résidence. En plus, vous n’avez pas autant d’entretien à faire que dans une maison! Pour certains, c’est vraiment le meilleur des deux mondes. Cependant, avant d’acheter un condo, il y a certaines choses que vous devriez vérifier si vous ne voulez pas vous retrouver avec des problèmes par la suite.

À quel type de problème êtes-vous exposé?

Voici deux exemples réels qui sont arrivés à des connaissances, il y a quelques années.

Des réparations qui n’en finissent plus

Marc achète un condo dans un immeuble déjà existant et reconverti en condo. Comme il n’y avait pratiquement rien dans le fonds de prévoyance, chaque fois qu’il y avait de l’entretien à faire dans l’immeuble. Les copropriétaires devaient payer de leur poche. En seulement deux ans, ils ont dû refaire la toiture et une partie de la plomberie. Ça lui a coûté personnellement plusieurs milliers de dollars. Pourtant, il avait bien fait inspecter son condo avant l’achat.

Des frais de rénovations obligatoires

Jean achète un condo et ce n’est qu’une fois qu’il est devenu propriétaire qu’il apprend que le syndicat des copropriétaires se sont entendu, il y a de ça quelques mois. Pour que tous les copropriétaires changent la totalité des fenêtres, à leur frais… Il n’avait que 6 mois pour faire le changement. Ça lui a couté 8000$ qu’il n’avait pas prévu. La fenestration était encore bonne, donc l’inspecteur ne pouvait pas se douter que ça devait être changé.

Acheter un condo de la bonne façon

Voici deux exemples de cas réels qui auraient pu être évités si les acheteurs avaient fait les vérifications nécessaires avant d’acheter. Voici ce que vous devriez demander et quoi vérifier avant de déposer une promesse d’achat sur un condo.

Le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance c’est un compte de banque où se trouve l’argent pour les réparations majeures et les remplacements des composantes de l’immeuble.
La loi exige qu’une cotisation annuelle, d’un minimum de 5% de la totalité des frais de condo, soit faite au fonds de prévoyance. Mais, ce minimum n’est pas assez pour la grande majorité de copropriétés.
Vous devriez demander à voir l’état de compte du fonds de prévoyance afin de vous assurer qu’il contient assez d’argent au cas ou une réparation majeure survenait. Cependant, regarder combien il contient n’est pas suffisant. Vous devez également vérifier l’étude du fonds de prévoyance, si une étude à été effectuée.

L’étude du fonds de prévoyance

L’étude du fond de prévoyance, c’est un peu comme l’inspection du bâtiment, mais super détaillée. L’étude du fonds de prévoyance va contenir également la date approximative à laquelle les réparations majeures et le remplacement des composantes de l’immeuble devraient être faits et le coût de chaque.
Une fois qu’on sait le montant qu’il y a dans le fonds de prévoyance et ce qu’il y a de prévu comme réparations majeures et remplacements dans l’immeuble. On est apte à prendre une décision éclairée.

Par exemple

Il y a 50,000$ en fonds de prévoyance. L’étude du fonds de prévoyance prévoit des rénovations pour 80,000 dans les deux prochaines années. Il est fort à parier que les copropriétaires devront assumer 30,000$ de leur poche (80,000$-50,000$=30,000$) moins les contributions au fonds de prévoyance des deux prochaines années.
Il y a 25,000$ dans le fonds de prévoyance. L’étude du fonds de prévoyance prévoit des rénovations mineures pour 10,000$ dans les 3 prochaines années. C’est super, si tout se passe comme prévu, vous n’avez pas à prévoir pour une cotisation spéciale.

S’il n’y a pas d’étude du fonds de prévoyance, il faut voir de quelle façon est-ce que le syndicat prévoit les réparations majeures de l’immeuble. Vous devriez vous méfier d’une copropriété ou les copropriétaires pensent au court terme et négligent de prévoir le futur de l’immeuble. Les montants des réparations d’une copropriété sont plus élevés qu’une maison unifamiliale et le choix d’entreprendre les réparations et par quel entrepreneur appartiennent aux administrateurs. S’il n’y a pas les montants dans le fonds de prévoyance pour faire les réparations majeures de l’immeuble vous pouvez vous attendre à recevoir une facture.

Procès-verbaux des dernières assemblées

Le procès-verbal c’est le résumé de ce qui a été dit et des décisions prises dans l’assemblée générale ou extraordinaire de la copropriété. . Il est intéressant d’y jeter un oeil pour vérifier ce qui est planifié pour la prochaine année, quels problèmes la copropriété fait face à et quelles solutions ont été adoptés. C’est en vérifiant les procès-verbaux que Jean, qui a dû changer ses fenêtres, aurait pu voir que les fenêtres avaient été planifiées d’être changées.

L’état des résultats

L’état des résultats c’est le rapport des revenus et dépenses de l’année. Vous verrez donc si les frais de condo ont suffi à couvrir l’ensemble des dépenses d’entretien de l’immeuble dans les dernières années. C’est super des frais de condo de 100$ et moins, mais si vous devez payer des montants supplémentaires chaque année, ça devient problématique.
Il est également bien de comparer l’état des résultats d’année en année pour voir si on peut y déceler des écarts importants.

Comparer l’état des résultats avec le budget de la copropriété pour voir la réalité versus ce qui avait été planifié. Est-ce qu’il y a des écarts importants? Est-ce qu’il y avait des montants budgétés dans des catégories de dépenses qui non pas été dépenser?

La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété c’est comme le livre des règlements de l’immeuble. C’est dans ce document que vous pourrez voir si vous avez le droit d’animaux, si vous pouvez louer votre condo à un locataire, si vous pouvez y établir votre bureau à domicile…

C’est mieux de s’assurer que vous avez le droit de faire tout ce que vous avez l’intention de faire dans votre futur condo, parce qu’une foi que vous l’avez acheté des changements aux règlements sont compliqués à effectuer.
En somme, il y a quand même plusieurs éléments à vérifier avant de s’acheter un condo si on ne veut pas se retrouver avec des mauvaises surprises.

 

Un merci spécial à Andreanne Schumacher, qui est vice-présidente de Concilie, une entreprise de gestion financière et administrative de syndicats de copropriétés. Andreanne a grandement collaboré à la rédaction de cet article. D’ailleurs, si vous pensez acheter un condo, ça serait une bonne idée de la consulter avant afin de vous assurer que tout est en règle. Elle offre un service d’examen des éléments administratifs et financiers mentionnés dans l’article. Autrement dit, elle vérifie pour vous tous les éléments mentionnés dans l’article. Le tout pour un tarif super raisonnable de 120$ pour 2 condos! Vous pouvez visiter son site web ou la rejoindre au 450-745-0161

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