Dernière mise à jour le novembre 1st, 2022

• Bâtir son crédit
• Prêt hypothécaire
• Taxes impliquées dans l’achat d’une maison
• Frais impliqués dans l’achat d’une maison
• Les vices cachés
• Régime d’accession à la propriété
• Entretien pour l’hiver
• Acheter un immeuble à revenu
• Résumé des particularités de l’achat d’immobilier au Québec
• Liens utiles

Acheter une maison est une expérience très positive, mais parfois fort stressante. Particulièrement lorsque l’on achète dans un nouveau pays. Nous ne connaissons pas toutes les lois ni les habitudes des habitants de ce nouveau pays. Voici donc un guide qui vous indiquera tout ce que vous devez savoir concernant l’achat d’une propriété lorsque vous êtes nouvel arrivant au Québec.

Si vous désirez garder les meubles, vous devrez les négocier avant de conclure la vente.

Considérez que vous achetez la maison seulement

Au Québec, lorsqu’on vend une maison, on ne vend que la maison. Autrement dit, ne vous attendez pas à avoir une maison meublée. On repart avec pratiquement tout, four, réfrigérateur, laveuse, sécheuse, lave-vaisselle… Si vous désirez garder les meubles, vous devrez les négocier avant de conclure la vente.

Ne vous fiez pas à votre perception de la valeur des immeubles

Je vous recommande très fortement d’aller jeter un œil sur des sites de transactions immobilières québécois avant d’estimer combien une propriété vaut par vous même. En Europe, les prix des maisons sont beaucoup plus élevés qu’ici. Si vous ne vous renseignez pas au préalable, vous aurez peut-être bien l’impression que vous faites le deal du siècle alors qu’en fait, vous payez 50 000$ de trop. J’ai laissé, à la fin de l’article, deux sites web que vous pourrez consulter pour vous donner une bonne idée de la valeur d’une propriété. Il est important de considérer des maisons de dimensions semblables avec une année de construction similaire et située dans le même quartier que celle que vous convoitez.

Bâtir son crédit rapidement

En tant que nouvel arrivant, il est possible que les banques ne reconnaissent pas l’historique de crédit que vous avez dans votre pays d’origine. Pour vous bâtir un bon crédit, il vous faudra premièrement un bon emploi, avec des heures stables et un statut permanent de préférence. Deuxièmement, avoir une carte de crédit va grandement vous aider à bâtir votre crédit. Vous pouvez demander à votre banque actuelle de vous en fournir une. Si jamais celle-ci refusait, j’ai mis à la fin de l’article un lien¹ vers une banque qui accepte de donner des cartes de crédit à absolument tout le monde.

Prêt hypothécaire

Une fois que votre historique de crédit sera décent, vous pourrez considérer faire un prêt hypothécaire dans une banque. Si toutefois, votre banque refuserait votre prêt, ne vous laissez pas abattre, les banques calculent différemment qui est solvable et qui ne l’est pas. La meilleure solution est assurément d’aller voir un courtier hypothécaire qui pourra se charger d’aller voir les institutions financières les plus aptes à vous octroyer un prêt.

Les différentes taxes impliquées dans l’achat d’une maison

Taxes à la consommation

Au Québec, il y a des taxes à la consommation, il y a la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente au Québec (TVQ) sur presque tous les biens achetables. Les maisons n’en font bien sûr pas exception. Sauf que les taxes à la consommation sont payables lors de l’achat d’une maison neuve seulement. Ces taxes varient d’année en année, mais sont autour de 15% combinées. Il est possible que vous ayez droit à un remboursement allant jusqu’à 36% de ces taxes.

Droit de mutation

Si vous achetez une propriété usagée, vous n’aurez pas de TPS ni de TVQ à payer. Sauf que vous devrez quand même payer le droit de mutation, plus souvent appelée la «taxe de bienvenue«. En passant, si vous achetez une maison neuve, vous paierez les taxes à la consommation ET le droit de mutation. Cette taxe n’est payable qu’une seule fois à l’acquisition d’une propriété. Elle est calculée sur le prix de la propriété comme ceci:
0.5% sur les premiers 50 000$,
1% sur l’excédent de 50 001$ à 250 000$
1.5% sur l’excédent de 250 001$

Taxes municipales et taxes scolaires

Ce sont les deux seules taxes que vous aurez à payer tant et aussi longtemps que vous serez propriétaire de votre immeuble. Ces taxes sont payables une à deux fois par année et varient de ville en ville. Ces taxes sont habituellement calculées sur la valeur de votre propriété et varient en fonction des services offerts par votre municipalité. Généralement, le coût combiné de ces deux taxes est d’environ 0.5% à 2% de la valeur de votre propriété estimée par la ville.

Les frais liés à l’achat d’une propriété

Outre les taxes, il y a plusieurs frais liés à l’achat d’une maison. Pour vous aider à les comprendre et m’assurer que vous ne vous faites pas avoir, voici un résumé de ces frais et par qui ils sont habituellement assumés.

Frais d’évaluations

Il s’agit d’une évaluation professionnelle de la valeur marchande de la propriété. Habituellement demandée par les créanciers et payée par eux également.

Assurance-hypothèque

Cette assurance, généralement appelée SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement), n’est payable que si vous n’avez pas assez d’argent pour mettre au moins 20% de la valeur de la propriété en mise de fonds. Cette assurance a pour but de couvrir votre créancier au cas où vous ne pourriez plus assumer vos paiements hypothécaires. Autrement dit, le bénéficiaire de cette assurance est votre prêteur hypothécaire. Cependant, c’est vous qui devrez en assumer la dépense.

Certificat de localisation

C’est sur le certificat de localisation que vous trouverez tous les détails par rapport à votre maison. Plan de la maison, taille du terrain, adresse, nombre de pièces, état de la surface extérieure, condition de l’immeuble et du terrain… Généralement, le certificat de localisation est assumé par le vendeur. Cependant, il serait bien de vous assurer que l’offre d’achat stipule que le vendeur doit vous le fournir.

Frais de notaire

Le notaire vient conclure la vente de la maison, ses frais sont généralement assumés par les acheteurs.

Les vices cachés

La loi protège les acheteurs de maison contre les vices cachés. Si vous voulez vous assurer que le vendeur vous mentionne absolument tout ce qui pourrait faire balancer votre décision d’achat, je vous recommande de faire affaire avec un courtier immobilier. Ceux-ci sont tenus par la loi de tout mentionner. En fait, les propriétaires qui vendent seuls aussi doivent tout mentionner, mais ces derniers ne risquent pas de perdre leur permis de pratiquer leur métier, s’ils vous mentent. Ils peuvent donc être plus tentés de vous cacher certaines informations. Voici une liste des éléments qui sont considérés comme un vice caché s’ils ne vous ont pas été mentionnés avant de conclure la vente:

• un dégât d’eau majeur dans la maison;
• un incendie;
• un meurtre ou un suicide qui a été commis à l’intérieur de la propriété ou sur le terrain;
• il y a déjà eu culture de cannabis à l’intérieur de la propriété;
• présence d’amiante dans les murs ou la toiture;
• présence d’un vieux réservoir désuet souterrain;
• tout autre élément se rapportant à la maison ou au terrain directement qui empêche le nouveau propriétaire de jouir pleinement de son bien.

Si vous découvrez un vice caché. Vous avez 3 ans, à partir du moment où vous avez fait la découverte du dit vice, pour contacter le propriétaire et essayer de vous entendre avec celui-ci. S’il ne veut pas collaborer, vous pouvez le poursuivre en justice.

Le régime d’accession à la propriété

Lorsqu’on achète une première maison au Québec, nous avons accès au régime d’accession à la propriété (RAP) qui peut être très intéressant, dépendamment de votre situation financière. Cette mesure vous permet de prendre de jusqu’à 35 000$ que vous auriez mis dans un régime enregistré d’épargne retraite (RÉER) et de le mettre en mise de fonds sur une maison. Ce qu’il y a d’intéressant avec ça c’est que vous ne payez pas d’impôt sur vos RÉER. Donc, si vous avez occupé un emploi dans les dernières années, ça pourrait être intéressant pour vous. Parce que pour pouvoir cotiser au RÉER on doit travailler au Canada.

Voici comment ça fonctionne. Je vais utiliser des chiffres ronds et très peu réalistes. Disons que vous ayez fait 100 000$ cette année, le taux d’imposition pour cette braquette de revenu est d’environ 50%. Vous paierez donc 50 000$ en impôt. Si vous décidez de placer 20 000$ en RÉER, vous n’aurez pas à payer le 50% d’impôt sur ce placement. Vous paierez donc seulement 40 000$ en impôt. Cependant, vous ne pourrez toucher cet argent qu’une fois à votre retraite, ou si vous décidez d’utiliser le régime d’accession à la propriété. Si vous décidez d’utiliser le RAP, sachez que vous aurez 15 ans pour rembourser la somme utilisée lors du RAP.

Cliquez ici pour en savoir plus sur le Régime d’accès à la propriété et sur les autres subventions lors de l’achat d’une maison.

Entretien pour l’hiver

Vous devez savoir qu’au Québec, il y a un certain entretien à faire lorsque l’hiver approche. Voici quelques-uns des points les plus importants:

• vider votre boyau d’arrosage, sans quoi celui-ci pourrait fendre à cause de la dilatation de la glace;
• si vous avez une piscine vous devez la fermer pour l’hiver;
• nettoyer votre gouttière, si trop de feuilles mortes s’y accumulent, elle pourrait défoncer.

Lorsque l’hiver est arrivé, il est important de veiller à ce qu’il n’y ait pas trop de neige sur votre toit ou votre balcon. Le poids de la neige pourrait les défoncer. Rassurez-vous, ce n’est pas tous les hivers que vous devrez enlever la neige de votre toit. Il est également bon à savoir que vous devez mettre du sel de route dans vos marches. Sinon celle-ci pourrait devenir dangereusement glissante et blesser un membre de votre famille ou un visiteur.

Avertissement: vous êtes responsable que votre terrain soit sécuritaire pour tout le monde. Un visiteur se blessant à cause de vos marches trop glissantes pourrait vous poursuivre.

Acheter un immeuble à revenu

Si vous désirez acheter un immeuble à revenu, vous devez savoir que vous aurez besoin de plus de mise de fonds que pour une propriété que vous habiteriez. Sauf s’il s’agit d’un duplex que vous habiterez. Dans ce cas, une mise de fonds de 5%, la même que pour une maison ou un condo, est requise.

Pour un triplex et un quadruplex que vous habiterez, une mise de fonds de 10% est nécessaire. Pour un triplex, quadruplex ou plus que vous n’habiterez pas, une mise de fonds de 20% est nécessaire.

Vous devez également savoir que le revenu que vous percevrez de vos locataires est imposable. Donc lorsque vous ferez vos impôts vers le mois de mars, vous devrez ajouter vos revenus locatifs et payer vos impôts en conséquence.

Résumé des particularités du Québec par rapport à l’immobilier

• Une mise de fonds d’au moins 5% est toujours nécessaire lors de l’achat d’immobilier.
• Le 1er juillet est une date très importante au Canada, il s’agit de notre fête nationale. Cependant, au Québec c’est plutôt la date des déménagements. En effet, la très grosse majorité des baux de locations débutent et se terminent le 1er juillet. Il est donc possible que les futures propriétaires désirent vous laisser accès seulement à partir du 1er juillet. Si vous avez l’intention d’acheter un immeuble à revenu, je vous recommande fortement de débuter vos baux au 1er juillet. Cela vous facilitera grandement la tâche. En passant, au Québec, on célèbre la St-Jean Baptiste, qui est notre «fête nationale» le 23 juin.
• Si vous avez des locataires, vous devez payer de l’impôt sur les revenus de location.
• Lors d’un déménagement, les Québécois gardent habituellement leurs meubles, autant pour les propriétés achetées que pour les locations, certains logements peuvent être meublés. Si c’est le cas, il sera clairement indiqué que le logement est meublé.
• Les inondations sont fréquentes au Québec, particulièrement si votre terrain est plus bas que celui du voisin. Il est donc important de vérifier le certificat de localisation de votre maison pour savoir si vous êtes dans une zone inondable.
• Les services offerts par les villes diffèrent de ville en ville, renseignez-vous! Certaines villes n’offrent pas d’eau potable ou aucun déneigement.
• Les règlements municipaux varient également de ville en ville. Par exemple, dans certaines villes vous aurez besoin d’un permis pour rénover votre maison ou pour couper en totalité ou en partie un arbre sur votre propre terrain.
• Lorsqu’on parle d’appartement ou de logement, on parle d’unités d’habitations en copropriétés à louer. Les condos sont les unités d’habitation en copropriétés dont on peut devenir propriétaire. On peut quand même louer un condo, cependant on ne peut pas acheter un seul appartement ou logement.
• L’estimation de la valeur faite par la ville est souvent en dessous du prix que vous allez payer.
• Avant d’acheter une maison, je vous recommande d’essayer de voir le trafic qu’il y aura le matin et le soir pour vous rendre au boulot. Si vous ne pouvez pas dormir sur place, l’application Google Map peut vous indiquer s’il y a du trafic ou si la circulation est fluide. Le trafic est particulièrement élevé si vous partez d’une banlieue pour vous rendre à Montréal ou à Québec.
• Prévoyez que le trafic peut facilement doubler, voir tripler, en hiver lorsqu’il y a tempête. Donc, si vous vous établissez à 30 minutes de route de votre travail, le parcours pourrait parfois vous prendre jusqu’à 1h30 et même plus!
• Les maisons aux abords d’un parc sont à déconseiller si vous aimez dormir la fin de semaine. Des jeunes pratiquants divers sport risquent de s’y trouver très tôt le matin, avec une foule de parents criants et chantants pour les encourager.
• À Montréal, vous n’aurez pas un grand terrain pour profiter de l’extérieur. À moins d’y mettre le prix. Cependant, de grands parcs sont à votre disposition pour faire des barbecues et pique-niques entre amis ou simplement pour être à l’extérieur.
• S’il y a des bars près de votre maison, sachez que ceux-ci vendent de l’alcool jusqu’à l’heure de fermeture qui est généralement à 3h00 du matin. Ça peut occasionner beaucoup de bruit et même un peu de vandalisme.
• Si vous ne comptez pas avoir de voiture, je vous recommande très fortement de vous installer à Montréal. C’est la seule ville avec un réseau de transport en commun décent au Québec. Idéalement installez-vous près d’une station de métro. En passant, il y a trois stations de métro à Laval et une à Longueuil. Ces deux villes peuvent donc être également envisageables.
• À Montréal, il y a des quartiers «thématiques». Il y a le quartier gai, le quartier Chinois, la petite Italie, le quartier Juif, le quartier des spectacles, l’ouest de l’île est habité par beaucoup d’anglophones.

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Et vous, qu’est-ce qui vous a le plus marqué lorsque vous êtes arrivé au Québec? Quels conseils donneriez-vous à un nouvel arrivant afin que son intégration se fasse le mieux possible?

Sources

http://www.avocat.qc.ca/public/iivicescaches.htm

http://www.cra-arc.gc.ca/rap/